套路變了，買房的邏輯，全反過來了

不知道你有沒有這種感覺，現在的房地產市場，好像跟以前不太一樣了。

以往人們談及買房，一開口便是新房期房學區房，好像買了準能掙錢，可如今，越來越多的人，開始在二手房市場里周旋。數據是不會騙人的，去年全國30個重點城市，每成交10套房，有6套是二手房；到了今年，這個比例還在不斷上升，前10個月都快靠近三分之二。

這意味著什么？意味著咱們過去那套“買房必漲”的邏輯，真的該換換了。

我有一位老相識，前兩年老是覺得房價會回升，緊緊握著兩套老舊小戶型，怎么都不肯賣掉，今年看到同小區差不多的戶型，掛牌價一降再降，心里開始發慌，最終頂不住了.可是等他狠了狠心想要往外拋售的時候，發現僅僅自家小區掛著待售的就有二十多套，想要趕緊脫手，只能把價格掛得比別人還低。

這就是現在的現實：二手房成了市場的主角。

當市面上，大多數買賣都集中在二手房時，定價的主動權，就不再掌握在開發商手中了，新房要是還擺著架子定高價，買家根本不會理會畢竟周邊小區就有現成的房源，價格實在，還能親自上門查看，誰還愿意等你兩年后才交房的期房。

所以你會發現，現在的新盤也“懂事”了：同樣的價格，送車位、送裝修、甚至送家電；或者悄悄把實際使用面積做大了。這種“降價不降面”的操作，在前幾年根本不敢想。

背后的道理很簡單：房子太多了。

每年都會有眾多新房交付，這些新房過了幾年就會變為二手房，就好像滾雪球似的，二手房市場的規模只會持續擴大，就算僅有10%的業主想要賣房，絕對數量也是相當可觀的，這就形成了一個典型的買方市場選擇權，在買家那邊，要是賣家想要成交，就需要在價格方面做些妥協。

這種根本性的轉變，意味著房地產已經從增量時代邁入了“存量時代“。

對我們普通人來說，買房的思路真的要變了。

首先，不要還抱著囤房等漲的想法。除了自己住，你手里那些位置普通、房齡老舊、品質不好的房子，真得考慮去優化，未來的市場里，好房子和普通房子的差別會越發顯著，就好像買車的時候，新車一上市，老款就會降價，房子也是這樣，新一代的房產在戶型，小區環境、節能技術等方面都在不斷進步，老房子自然就會相對相降價。

其次，對于加杠桿要格外小心。之前市場火爆，房子容易售賣，敢貸500萬的人心里有數，真要是急需用錢，降個30萬就能快速變現，可現在，市場流動性減緩，你要是想要虧本出售離場，或許都得排隊。近期出現的貸款賣房情形，就是業主承受不了月供，而房子又賣不出去，只能帶著貸款售賣這樣被動的局面，避免出現。

最后，回歸到居住本身，挑選房子的時候，多多詢問自己，這房子居住起來是否舒適，周邊配套是否便捷，物業是否可靠？要是未來5年不打算售賣，我是否樂意一直居住在這里，這些問題，比這房子能增值多少更加重要。

說到底，房子終歸是用來住的。當市場褪去投資狂熱，我們反而能更清醒地看待它——不是印鈔機，不是階級躍遷的保證，只是一個家。

在這個意義上，買房邏輯“反了”，其實是回歸常識了。