房地產不要瞎內卷了

截至2025年10月末，全國商品房待售面積仍高達7.56億平方米。在這片存量競爭的紅海中，另一個關鍵指標卻揭示了開發商的集體困境。

據國家統計局數據，前10個月，全國房地產開發投資同比下降14.7%

在存量競爭白熱化的當下，開發商正面臨一個集體困境：明明投入了大量資源做產品、搞營銷，卻總感覺慢半拍，和市場始終未能同頻。

我們總在糾結“怎么能夠快速去化”，卻忽略了核心矛盾：過去“閉門造車”的開發模式，早已跟不上需求多元化的時代。

客戶要的不是開發商“自認為好”的房子，而是“貼合自己需求”的生活；

自媒體時代下，只有“聽勸”才能受到更多的關注，吸納更多的粉絲，實現個人IP化。

存量房產時代下，唯有“共創”才能打破信息壁壘，得到各方認同，實現業績增長。

共創，從來不是簡單的“聽建議”或“搞合作”，而是以開放姿態打破信息壁壘，讓中介、客戶、員工、專家等成為“項目共建者”，通過“聽—評—改—饋”的閉環，將分散的聲音轉化為產品優化、服務升級的動能，最終實現口碑與業績的雙向增長。

這既是應對市場變化的破局之道，更是開發商穿越周期的底層邏輯。

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自我革命，走出共創的誤區泥潭

很多開發商的“共創”之所以流于形式，根源在于陷入了認知偏差，把“走過場”當成了“真共創”。

誤區一：把共創當“營銷噱頭”

例如，某知名開發商舉辦了一場業主沙龍，收集了上百條建議，但三個月后無一落地。業主在社交媒體吐槽“又被忽悠了”，品牌信任度暴跌20%。而有的房企熱衷搞論壇、邀幾位專家站臺，拍幾張照片就草草收場，建議收集后石沉大海，既無落地動作，也無反饋機制，最終消耗的是人力物力與品牌信任。本質上，這不是共創，而是隨波逐流，敷衍了事，自毀長城。

誤區二：把共創當“問題轉嫁”

只有遇到銷售瓶頸或負面輿情時，才想起“征求意見”，了解“民心”。本質上，這不是共創，而是想找人“背鍋”，而非真心接納。

誤區三：把共創當“單點動作”

只聚焦某一個環節（比如僅和客戶共創戶型），缺乏全周期、多維度的系統設計，導致共創效果碎片化，無法形成合力。

本質上，這不是共創，而是“沒有敬畏心”，認為只有自己是專業的，能俯身聽一下某一個環節的建議已是有“格局”。

真正的共創，是“開放+尊重+落地”的三位一體。它需要開發商把中介、客戶、員工、專家等都視為“項目共建者”，讓每一個合理建議都能被聽見、被評估、被落地，讓每一個參與者都能感受到“我的聲音有價值”。

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知行合一，唯有實操才能真正的讓共創落地

共創需要正視不同參與方的核心訴求：中介要的是帶看效率與成交保障，客戶要的是產品適配與生活品質，員工要的是專業認可與成長空間，專家要的是行業價值與話語權。只有找準這些訴求，落地執行，共創才能精準命中痛點，而非泛泛而談。

第一，與中介共創：把一線聲音轉化為成交動能

中介每天直面客戶的真實抗性，他們的建議就像“市場探針”，能精準捕捉成交卡點。但很多開發商對中介反饋“左耳進右耳出”，認為中介門檻低“無高手”，只會“抱怨”而已，這種落差感讓許多原本積極提建議的中介失去了動力，久而久之習慣了“閉嘴”，轉而投向了愿意傾聽的競品懷抱之中。 戳這里，打造24小時在線的AI銷售員

對于中介的建議我們需要建立“反饋—評估—落地—再反饋”的閉環。

首先，搭建即時反饋渠道。帶看后，中介掃二維碼提交3條核心建議（動線、價格、說辭問題），系統自動分級響應，緊急問題24小時解決，一般問題7天內回復。這樣，中介覺得被重視，帶看轉化率自然提升。

其次，定期共創評審會：每周固定30分鐘，邀請銷售經理、策劃、客服與2名中介代表參會，圍繞“帶看動線優化、價格梯度梳理、高頻異議應對”形成決策清單，明確責任人與完成時限。

再者，數據透明化共享：在中介社群同步“帶看量、停留時長、復訪率、成交轉化率”看板，讓中介直觀看到自己的建議對成交的影響，增強參與感。

最后，正向激勵與認可：案場設置“共創墻”，展示從建議到落地的全過程，標注中介姓名與門店。每月評選“金點子獎”，給予實物獎勵+帶看優先權益，讓中介有榮譽感與歸屬感。

例如：某剛需項目中介反饋“樣板間廚房臺面太窄，客戶擔心不夠用，項目組24小時內加裝可移動拓展板，更新說辭卡強調“可拓展設計”，同時在共創墻標注提出建議的中介門店，兩周后該戶型帶看轉化率提升8%，中介帶看積極性明顯提高。

第二，與客戶共創：從“我覺得好”到“你用著好”

客戶是房子的最終使用者，他們的需求往往藏在細節里，如玄關的收納、兒童房的采光、公共空間的配套，這些都是開發商容易忽略的痛點。但傳統“問卷調查”式的需求收集，往往流于形式，難以觸及真實訴求。 戳這里，打造24小時在線的AI銷售員

其實，我們可以讓客戶參與從設計到交付的全鏈路。

首先，產品設計階段舉辦“戶型共創沙龍”，邀請20-30組目標客群（如剛需家庭、改善群體），用便簽貼標注“最需要的收納點位”“最在意的空間功能”，現場投票選出TOP5需求，納入產品優化清單。

其次，樣板間打造階段推出“共創版樣板間”，按客戶建議優化細節（如玄關增加嬰兒車停放位、廚房預留凈水器接口），在樣板間標注“由業主建議優化”，附前后對比圖與建議者昵稱，增強客戶代入感。

再者，交付前體驗階段組織“準業主體驗日”，讓客戶實地測試動線、感受噪音、檢查工藝，設置“問題打卡點”（玄關、廚房、走廊、電梯廳），現場收集改進項并公示整改清單與完成時限，避免交付時集中爆發投訴。

最后，入住后運營階段：招募“生活方式官”（10-15人），共創社區活動日歷（如親子市集、鄰里運動賽、四點半課堂），讓客戶從“居住者”變成“社區運營者”，提升老帶新比例。

例如：華南某TOP房企改善項目通過業主共創，將原本規劃的“景觀草坪”調整為“親子活動區+老年健身角”，配套兒童滑梯與休閑座椅，同時根據業主建議優化了主臥飄窗尺寸與公共區域照明亮度。交付后業主滿意度提升22%，老帶新成交占比從15%提升至30%，社區活躍度穩居區域前列。

第三，與內部共創：打破部門墻，凝聚合力

很多項目的問題，根源在于內部“信息壁壘”。營銷不懂設計的施工難點，設計不懂營銷的客戶訴求，工程不懂物業的后期維護壓力，導致產品與服務脫節，改造成本居高不下。

這就需要高層設計出一套切實可行的跨部門協同機制。

例如，制定跨部門共創周，每周固定半天，組織營銷、設計、工程、物業團隊現場走場，用“紙板模擬動線法、膠帶標注痛點”的方式，直觀發現問題，直接采納一線建議（如優化電梯廳指示牌位置、調整公共區域照明亮度）；

同樣，也可以制定客戶旅程地圖，共同梳理“客戶從到訪至入住”的全鏈路觸點（到訪、帶看、簽約、交付、入住），標注每個觸點的痛點、改進動作、責任人與驗證指標，形成統一SOP并每周復盤迭代。

另外，要設置內部建議激勵。如設立“內部共創獎”，鼓勵員工提出產品優化、流程改進的建議，只要落地見效，就給予現金獎勵+公開表彰。通過激勵讓員工感受到“自己是項目的主人”，也能避免一些職場“老好人”心態，只會相互說好話，而不表達真心實意。

第四 ，與專家共創：用權威背書校準產品方向

行業專家、高校機構擁有專業知識與行業視野，他們的建議能幫助開發商避開認知盲區，提升產品競爭力與品牌公信力。但很多開發商只是“掛名聘請專家”，并未真正發揮專家的價值。

只有讓專家深度參與項目關鍵節點，才能有效發揮價值。

一方面，組建專家顧問團：邀請建筑、景觀、物業、智能科技等領域的專家，形成固定顧問團，季度召開評審會，針對產品設計、工程質量、社區運營等給出具體改進清單與優先級；

也可以聯合專家發布“宜居社區標準”“綠色建筑實施指南”等白皮書，將專家建議轉化為可落地的項目標準（如噪音控制指標、采光通風標準），并對外公開，提升品牌專業度；

另一方面，與高校共建“宜居研究實驗室”，將新技術、新理念（如被動式節能、智慧社區系統）在項目中試點應用，用實測數據驗證效果后再批量推廣，降低創新風險。

例如：北方某高端項目聯合建筑專家優化戶型設計，將“北向次臥采光不足”的問題通過“轉角飄窗+連廊優化”解決，實測采光時長提升1.5小時/天；同時采納景觀專家建議，打造“海綿社區”雨水回收系統，既提升了居住舒適度，又獲得了綠色建筑認證，項目溢價能力較周邊競品提升10%。

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共創不難，難的是擁有合作共創的心態

首先，請放下“甲方姿態”，擁抱“不確定性”。共創的本質是“開放決策”，意味著開發商可能要接納超出預期的建議，甚至調整既定規劃。這就要求我們放棄“我比別人更懂”的執念，承認“集體智慧優于個體判斷”，把不同聲音視為優化項目的寶貴資源，而非對權威的挑戰。

這就像打造好房子需要兼顧不同年齡段的需求，共創也需要包容不同視角的意見，才能讓產品與服務更貼合市場。

其次，堅守“落地底線”，拒絕“形式主義”。共創不是“無限妥協”，對于不合理、不可行的建議，要敢于坦誠溝通，說明原因。反之，對于合理建議，必須堅守“落地承諾”。一旦承諾整改，就必須按時完成并公開反饋，否則會消耗信任，讓共創淪為“狼來了”的游戲。

最后，保持“長期思維”，積累“口碑資產”。共創的效果不會立竿見影，但長期堅持會形成“正向循環”。客戶感受到尊重，會主動傳播品牌；中介獲得認可，會全力推薦項目；員工實現價值，會用心服務客戶；專家得到重視，會持續提供支持。這些看不見的口碑資產，終將轉化為穿越市場周期的核心競爭力。

這就像優質社區的口碑需要長期運營，共創帶來的信任與認可，也需要時間沉淀，最終成為開發商最堅實的護城河。

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結語

在這個“產品同質化、營銷內卷化”的時代，開發商的競爭早已不是“誰的房子更便宜”，而是“誰更懂客戶、誰更能凝聚人心”。

共創，從來不是一項“額外工作”，而是回歸“以人為本”的開發本質。

真正的共創，不是“別人幫我們解決問題”，而是“和別人一起把事情做好”。

從今天開始，把“共創”融入項目的每一個環節，用開放的心態接納建議，用堅定的行動落地改變。相信市場會用信任與業績，回饋每一份真誠的付出，而我們也終將在周期波動中，找到屬于自己的確定性增長之路。

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