榮登封面人物 | 租賃行業領軍者：漫柏集團韓富貴

本訪談原載于《城市開發》2025年第 21期 11月上刊

《城市開發》雜志是由北京市科學技術研究院主管，北京科學技術出版社主辦，中國房地產業協會指導，面向行業、面向政府、面向國家一級房地產開發企業和物業服務企業的專業期刊。

雜志于1982年創刊（國內統一連續出版物號：CN11-2373/TU，國際標準連續出版物號：ISSN 1002-3062，郵發代號：82-218），期刊為半月刊，是《中國核心期刊（遴選）數據庫》、中國學術期刊（光盤版）、《中文科技期刊數據庫》全文收錄期刊。

雜志重點關注城市建設中的房地產開發，城市服務中的物業服務、生活服務等內容，在辦刊宗旨上突出政策性、專業性、學術性和實用性，力求在服務行業、服務讀者和服務社會經濟方面辦出特色。同時，雜志也是《中國核心期刊（遴選）數據庫》收錄期刊、中國學術期刊（光盤版）全文收錄期刊、《中文科技期刊數據庫》收錄期刊。

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漫柏4.0模式 人才社區運營新范式

——訪漫柏集團總裁韓富貴

前言：在當前城市化從“增量擴張”邁向“存量運營”與內涵提升的新階段，如何高效利用現有空間資源、為其注入新活力，已成為推動城市高質量發展的核心議題之一。在這一背景下，江蘇漫柏商業集團有限公司（以下簡稱“漫柏集團”）摒棄了傳統地產行業對稀缺土地資源的路徑依賴，敏銳地抓住城市空間功能重塑的歷史機遇，開創性地將目光投向那些具有潛在價值的存量資產。

漫柏集團以獨特的“存量空間煥新”為支點，專注于將閑置資產這份“沉沒成本”轉化為服務青年發展的“溫暖資本”，以構建有溫度、有活力的青年成長生態社區為目標，創新打造“人才社區4.0模式”，不僅為企業在紅海中開辟了藍海，更在為城市的高質量發展注入全新動能。

漫柏集團的實踐表明，其堅守的不僅是商業上的長期主義，更是一種賦能城市未來、服務人才發展的社會價值理念。通過盤活存量空間來服務增量人才，企業不僅成功開辟了差異化的藍海市場，更在為城市提升人才吸引力、優化人口結構、促進產業創新方面貢獻了獨特價值，實現了企業效益與社會效益的共贏。

《城市開發》特邀漫柏集團總裁韓富貴先生，深入解讀這一創新模式背后的商業邏輯、運營心得與未來戰略，為行業的轉型升級提供一份具有前瞻性的實踐樣本。

#告別內卷：

開辟閑置資產盤活新賽道

《城》：韓總，漫柏集團是如何在行業早期競爭中找準自身發展方向的？

韓富貴

我們進入這個行業已有十多年。最初市場比較粗放，大家都能賺錢。但隨著行業規模擴大和規范化，其核心問題暴露出來：大部分參與者缺乏真正的資產運營和用戶服務能力，競爭淪為對“好位置”的盲目追逐。就像租房時，大家優先考慮的都是位置、面積、裝修及租金這幾個硬指標。在競標項目時，選址成了唯一可操控的變量，導致優質物業價格被非理性推高。最終，中標者因拿房成本過高，在透明的市場租金水平下難以營利，甚至可能被迫通過一些不規范的手段來維持利潤，這也讓“二房東”的形象備受爭議。

我們堅信，一個健康的行業必須創造真正的價值，讓社會、業主、合作伙伴、員工和租戶都受益。那種以損害客戶利益為代價的模式是不可持續的。因此，我們決心跳出這個惡性循環，去尋找新的出路。我們的答案是轉型。與其在紅海中高價爭搶“完美”物業，不如將目光轉向那些被市場忽視的“難題資產”——主要是政府、國企手中的閑置、低效物業。對于業主而言，這些資產無法產生收益，反而是負擔。我們提出：由漫柏集團帶資投入，將其改造盤活。這樣，業主獲得了穩定的租金收入，資產價值得到提升；我們則獲得了合理的經營空間；最終還能為市場提供優質租住產品，實現了多方共贏。這個思路，奠定了我們后續發展的基石。

《城》：基于此，漫柏集團形成了怎樣獨特的商業模式，并取得了怎樣的發展？

韓富貴

在確定服務“閑置資產”的方向后，我們逐步構建了貫穿項目全周期的“投、建、管、退”核心能力。我們發現甲方（政府、國央企）的痛點主要集中在三個方面。

一是定位之痛。很多資產閑置的根源在于最初的產品設計與市場需求錯配。我們的首要任務就是提供精準的重新定位和產品規劃。二是資金之痛。國企常有預算限制，難以對失敗項目再次投資。我們的解決方案是“帶資改造”，甲方零投入，由漫柏集團解決資金問題。三是運營之痛。缺乏專業運營服務能力，導致資產和價值隨時間衰減。我們通過精細化的運營和對租戶服務的重視，確保資產歷久彌新，并提升租住體驗。

正是憑借這套差異化打法，漫柏集團自2013年成立以來，已成長為全國領先的人才社區運營商。我們目前正以“一城一樣板，一店一標桿”的戰略，布局上海、北京、蘇州、無錫、常州、南通、徐州、惠州等多個城市，總運營人才公寓超過2.5萬間，累計服務人才10萬余人次。此外，我們還擁有4處省級眾創空間，綜合運營管理面積（含公寓、酒店、辦公、商業）超過200萬m2。我們的定位，就是通過市場化的BOT（建設、運營、移交）等機制，專業、高效地幫助政府和國央企盤活低效資產，助力城市更新，共同為青年人才創造友好、高品質的租住生活社區。

#人才社區4.0：

服務產業與城市共生

《城》：“人才社區4.0模式”是漫柏集團提出的一個重要概念，請您具體談談，這究竟是怎樣的一種模式？

韓富貴

要理解4.0，我想先簡單回顧一下這個行業的演進過程。1.0時代可以稱為“睡眠倉”時代。這是十多年前的普遍模式，核心是解決最基本的居住需求——提供一個睡覺的地方，除此之外的服務和配套很少。2.0時代進入了“生活配套”階段。這時開始關注居住品質，社區里會引入早餐店、快遞點等基礎生活設施，讓生活更方便一些。3.0時代升級到“設施服務”階段。除了住得好，開始增加滿足年輕人精神需求的設施，比如籃球場、游泳池等，注重休閑娛樂。而我們提出的4.0模式，核心是“產業賦能與城市共生”。它不再是單純提供一個更好的居住空間，而是要深度融入城市發展，服務于產業和人才，幫助城市留住人、成就人。

那么，4.0模式具體做什么？我通過幾個例子來說明。首先，是超越硬件，提供極致的“情緒價值”服務。政府和企業都希望服務好年輕人，但傳統思路可能局限于提供優惠租金和漂亮環境。我們認為，現在的年輕人更看重“感受”。因此，我們從細節入手。在安家服務方面，我們提供免費的火車站、機場接駁，以及預約式的搬家協助，解決新人初來乍到的最大痛點。在無憂居住方面，我們承諾所有非人為因素導致的維修免費，徹底消除租客對押金被扣、維修費高昂的擔憂。在智慧生活方面，我們提供免費的200兆獨立光纖寬帶，即插即用，無須申請和綁定長期合約。

其次，是打通“最后一公里”，做政務與生活的服務樞紐。例如，我們在社區內設置了政務自助服務機，可辦理近80項常見業務。對于更復雜的業務，如人才補貼、創業補貼申請，我們提供代辦跑腿服務，目標是讓住戶“一趟都不用跑”。

再次，是構建有溫度的“社區文化”，而不僅僅是空間。比如“青年夜校”，我們已堅持辦了三年。我們的模式是公益性的，旨在連接資源，讓用戶以極低的成本享受課程，運營方不以此盈利。這讓年輕人的業余生活有去處、有成長、有歸屬感。

最后，也是4.0模式的核心——從“服務居住”轉向“服務產業與就業”。在實踐中我們發現，如果城市產業支撐不足，年輕人找不到好工作，社區環境再好也難以長期留住他們。因此，我們的服務進一步延伸至“就業賦能”。一是技能提升與職業匹配。我們與專業機構合作，建立了近萬平方米的“成長中心”。針對“企業招不到合適的人”和“畢業生找不到工作”之間的錯配問題，我們開展定向委培。企業提出明確的崗位技能要求，我們在住戶和畢業生中招募學員，進行為期數月的實踐技能培訓，實現“畢業即就業，上崗即上手”。二是服務企業，優化營商環境。我們幫助企業代辦員工入住等配套服務，甚至與企業OA系統打通，簡化流程，讓企業能“無憂”地將人才安置在我們社區，專注于自身發展。

所以，4.0模式的本質是，我們看似在運營資產和服務用戶，但底層邏輯是服務于城市的產業發展。通過構建一個集“安居、樂活、成長、賦能”于一體的生態系統，最終實現政府資產盤活、企業用工便捷、人才安居樂業的多贏局面，這才是人才社區4.0的終極目標。

《城》：請您介紹下該模式的創新之處與核心特征。

韓富貴

我們深刻認識到，盤活資產不能只停留在物理空間的翻新，更關鍵的是重塑其價值，滿足新一代青年的需求。我們清晰地看到，現在的年輕人更注重情緒價值，比如在社區里能否玩得開心、與鄰居相處是否愉快。基于這一洞察，漫柏集團不斷探索，從而打造了“人才社區4.0模式”，不再局限于提供居住空間，而是構建支持青年生活與成長的微型社會生態。

概括來說，漫柏集團“人才社區4.0模式”具有四大特征。一是資產端差異化賽道選擇。主攻政府、國央企閑置資產，以“出資改造+激活價值”的合作模式，避開傳統地產紅海競爭，同時為資產持有方解決“資產空耗”問題。二是需求端聚焦青年情緒價值。突破老一輩“功能導向”的居住需求，重點滿足新一代青年對“社交愉悅度”“社群歸屬感”等情緒價值的追求，打造有溫度的社區氛圍。三是服務端全鏈條支持體系。在居住服務方面，提供配套完善的人才公寓，搭配商業街區、共享空間（如圖書館、健身中心），覆蓋生活基本需求；在就業服務方面，創新“公寓+產業+商業+人才服務”四位一體模式，設立獨立人才服務部門與“成長中心”，聯合企業定向委培，解決青年失業流失問題；在社群運營方面，建立“社區自治委員會”“愛好者聯盟”，讓用戶參與社區管理，強化認同感與歸屬感。四是運營端用戶主權驅動。以凈推薦值（NPS）為核心運營指標，一方面，規則透明化，用戶不認可的服務（即使是合作多年的友商提供）需終止，用戶認可的服務可享受租金優惠；另一方面，優先解決用戶實際痛點，如為偏遠社區青年免租金免水電費地引入洗衣服務，并贈送洗衣券。

《城》：請您結合典型項目案例談談該模式的應用。

韓富貴

在具體項目中，這一模式得到了充分體現。

以漫柏集團首個超大型人才社區—常高新·漫柏未來人才社區為例，我們對原有閑置地塊進行整體開發，建成了總建筑面積17.2萬m2的“城中城”，不僅提供3118間人才公寓，還規劃了BLOCK商業街區和無邊界社區空間，融合居住、配套、生活、文娛、休閑等于一體。該社區配備2.1萬m2商業體和超1萬m2的公共服務區域，包含商業街區、啤酒公園、衛生服務站、共享廚房、自習室、運動場、寵物托管站等功能設施，秋白書苑、健身房、瑜伽館、電競室、桌游室、K歌房等休閑社交空間，以及眾創空間、路演大廳、直播間等產業創新平臺。漫柏自主開發了智能管理系統，配合專業團隊24小時在線，提供設施維護、安保清潔、客服管理等全方位服務。

此外，該社區還建立了一支年輕化管家隊伍，以營造更加貼近青年人才精神世界的社區生活。管家團隊打造“1+12+N”主題活動體系，月月有活動，節節有驚喜，組建各類興趣社群，促進用戶間的社交，增強青年人對社區與城市的融入感和歸屬感。

再比如，在漫柏集團粵港澳大灣區首店——東江@漫柏未來人才社區，我們打造了超過1300m2的多元化共享空間，配備仲愷圖書館東江分館、健身中心及各類社交區域，一站式滿足青年社交、學習、休閑、娛樂需求，讓閑置資產轉變為有溫度的青年家園。

#社區運營新邏輯：

提升效率，回歸溫度

《城》：互聯網技術對傳統行業的賦能非常明顯，特別是在房地產租賃板塊。我們注意到漫柏集團也高度重視數字化應用，請您介紹一下這方面的實踐和成效。

韓富貴

關于數字化，在其基礎效率提升的層面，比如全流程無紙化辦公——從簽約、看房到報修、繳費全部在線完成，已成為我們的運營標配，我就不再贅述。這些系統核心解決的是工作效率問題。但我想強調的是，在我們看來，技術與人的關系需要明確界定：機器應該用于提升效率，而人應該回歸到傳遞溫度，這正是我們數字化應用的核心邏輯。因此，漫柏集團的運營驅動理念與傳統地產行業有根本區別。傳統模式更關注投資回報率（ROI）等硬性財務指標，而我們的核心驅動力是NPS。我們通過系統收集用戶對我們員工、房間、維修、活動乃至周邊商家的多維評價，讓用戶喜好成為衡量一切的標準。

這套以NPS為核心的數字化反饋機制，直接決定了我們的資源分配和商業決策。比如，對社區商家實行“用戶評分定價”，社區內的商戶租金不是固定的，而是浮動的。評分高的商家，我們能給予減租甚至免租的支持；對于用戶呼聲高但盈利困難的必要業態（如寵物服務），我們不僅免租金，還會提供補貼。反之，用戶評價差的商家，合約到期后我們將不再續約。這種機制讓我們的社區運營變得非常簡單透明：不需要與管理者搞關系，唯一的生存法則就是贏得用戶的喜愛。

我再舉一個具體的例子，我們某個社區需要引入洗衣服務。但由于項目位置和年輕客群的消費習慣，傳統洗衣模式在這里難以生存——年輕人送洗頻率低，主要集中在冬季洗羽絨服和洗鞋。我們接觸了數十家洗衣品牌，都因測算后不盈利而拒絕。為了解決這個真實的用戶需求，我們通過數字化系統確認了其必要性和高期待值后，決定采取創新合作模式。我們免除該洗衣店的全部租金、水電及物業費，并負責裝修，邀請品牌方“零成本”入駐。旺季的盈利歸品牌方所有，而淡季的運營成本由我們通過購買洗衣券補貼用戶的方式來承擔。這正是我們數字化應用的縮影：系統不僅用于提升內部效率，更重要的是精準識別用戶需求，并驅動我們以非常規的、人性化的方式去滿足它，最終構建一個真正由用戶喜好驅動的活力社區。

《城》：所謂“得民心者得天下”，這應是漫柏集團運營社區的獨到之處。

韓富貴

沒錯。我們始終認為，人與機器的區別在于人有溫度，應該去做溫暖人心的事。因此，我們沒有緊盯短期投資回報率，而是構建了以NPS為核心的運營體系，打造“用戶主權”社區。在社區規則上，用戶不認可的服務，即使是合作多年的友商提供也會終止；用戶認可的服務，我們還會給予租金優惠，用透明規則替代人情干擾。

同時，我們將服務延伸到人才就業與發展領域。針對青年因失業流失的問題，在徐州淮海科技城等項目推出“公寓+產業+商業+人才服務”四位一體模式，設立獨立人才服務部門，“未來人才成長中心”與企業合作開展定向委培，從解決居住問題升級到保障就業與發展，幫助人才在城市落地生根。正如前面提到的，在社群運營上，我們成立“社區自治委員會”和“愛好者聯盟”，讓用戶參與社區管理，增強青年對社區的認同感和對城市的歸屬感。

#堅守長期主義

持續探索行業新路徑

《城》：回顧漫柏集團的發展歷程，您認為企業能夠在行業中脫穎而出的關鍵是什么？未來在人才社區運營領域還有哪些規劃？

韓富貴

劉備曾說“每與操反”，這一戰略智慧對我們有很大啟發。在行業追求速成與規模時，我們選擇“慢”下來，堅守商業倫理，深耕用戶價值，秉持長期主義。不盲目跟風內卷，而是聚焦閑置資產盤活與青年需求，這是我們能夠立足行業的關鍵。

未來，我們會繼續深化“人才社區4.0模式”，進一步挖掘青年在居住、就業、社交等方面的潛在需求，優化社區服務與生態構建。同時，我們也希望將自身的實踐經驗分享給行業，帶動更多企業關注閑置資產價值與青年發展，共同探索中國人才社區運營的新范式，為城市發展與青年成長貢獻更多力量。

訪談發起：URI城市租住、《城市開發》雜志社

撰文:《城市開發》馬曉信

內容審核:漫柏集團、URI研究中心

內容復核:木兮

運營編輯:樹懶