意外！這個中東“土豪國”，樓市竟然這么火？

最近幾年海外房產賽道很火，濤哥也報道過，不少地產人選擇去國外搞開發和渠道。

而大家聊起海外置業，大多目光還是集中在傳統的歐美、東南亞等區域，畢竟這些地方發展成熟，或者華人比較集中。

但最近濤哥發現，一個中東“土豪國”樓市非常火爆，甚至發生“五年翻倍”的造富現象，而它就是——

阿聯酋，包括著名城市迪拜、阿布扎比

迪拜實景圖

上半年濤哥就看到這樣一則消息，開發商Aldar在迪拜的The Wilds項目，首期734套別墅開盤秒光售罄。

最引人矚目的是，它開盤銷售規模非常驚人，高達13.8億美元、折合人民幣近百億。

要知道，阿聯酋是一個本地人口僅有131萬的國家，人口還不如我們一個普通縣城。

但它一次開盤就百億級，媲美北京、上海銷冠級紅盤，更讓濤哥驚訝的是，92%的房源都被外國人搶走了。

印度投資者搶走4.2億美元份額，中國買家豪擲3.1億美元投資，英國人斥資2.5億美元買房…

Aldar The Wilds效果圖

后來了解到，對目前的迪拜和阿布扎比而言，這種現象屢見不鮮，幾乎每一次開盤，都在被全球投資者“瘋搶”。

僅僅迪拜市場，今年上半年樓市交易量就有約人民幣6400億，不斷突破新高。

尤其是在全球資產配置風口下，不少聰明的中國投資者已默默布局，在阿聯酋樓市“掘金”。

不久前濤哥去旅游，順便看了下迪拜的樓市，發現“土豪國”確實火得不一樣。

1

國際化土壤，開放融合的生活環境

過去大家對中東的印象，可能是相對的保守和刻板。

但真實的迪拜、阿布扎比顛覆以往認知，這里沒有封閉的壁壘，反而有全球共同體的樣子。

首先是完全國際化的生活環境，適合來自全球旅游、居住的客戶

走在迪拜、阿布扎比的街頭，很難想象數公里外可能就是茫茫沙漠，城市里通過滴灌技術鋪就大片綠植。

在中東綠化就是財富的象征，據說平均每棵樹每年維護成本高達2萬人民幣，家中院子種滿綠植的都是“土豪”。

迪拜實景圖

在迪拜和阿布扎比，配套更是直接對標紐約、東京、上海這種級別大都市。

在世界上最大的購物中心DUBAL MALL，既能逛奢侈品牌也能找到中餐廳；想要休閑還有世界最大的室內滑雪場、沉浸式數字博物館，也有碧海沙灘浴場…

聊起文化這里也足夠包容，阿聯酋在伊斯蘭國家中相對開放，并且也是中國重要貿易伙伴，完全不用為“文化適應”焦慮。

迪拜實景圖

其次是完全國際化的人口結構，85%都是外籍人口，華人融入無壓力

“路上每遇到5個人，可能只有1個本地人”地華人朋友告訴我們。

數據也印證了這點，阿聯酋常駐人口中外籍人口占比88.5%，來自英國、美國、中國等各地人口在這里形成了多元社群。

我們在當地打車也幾乎都是巴基斯坦司機，當地華人超市、華人學校也一應俱全，幾乎沒有生活層面的隔閡。

阿布扎比實景圖

另外還有完全國際化的產業機會，通過旅游、貿易驅動形成開放生態

阿聯酋能吸引全球人來生活，核心是它有“能留住人的產業生態”。

很多人不知道的是，他們早跳出“石油依賴”，把貿易、旅游、金融做成了支柱產業。

僅迪拜2024年就吸引1870萬國際游客，迪拜國際機場吞吐量位居亞洲第一，杰貝阿里港是中東最大港口，2024年集裝箱吞吐量達1550萬標箱。

開放環境提供了大量國際化工作機會，大家熟悉的華為、騰訊、小鵬都在積極布局，我們在路上也看到美團外賣騎手、以及各種品牌的中國新能源車。

美團外賣全面布局阿聯酋

小鵬進駐阿聯酋

當然大家最關注的可能還是房地產市場情況，據悉阿布扎比最大開發商是Aldar、阿聯酋最大的華人代理公司是Desea，他們都非常重視來自中國的買家。

2

一體化開發，國企主導的火爆樓市

與當地華人交流后，最大的感受就是，迪拜、阿布扎比的樓市熱度非常高。

他們沒有國內的示范區甚至樣板間，很多只有剛圍起圍擋的工地，據說開盤當天就被全球賣家“秒空”。

當地市場常以“國企主導+一體化開發”模式，有實力的開發商，會同步完成社區配套、甚至地標的建設。

一體化開發邏輯，大型社區為客戶帶來完善的生活方式

2025上半年，最具代表性的迪拜房地產市場，創下有史以來最高的交易量。

根據專業機構Property Finder的數據，總交易量達到3269 億迪拉姆（約人民幣6400億），較2020年上半年增長超10倍。

當地國企主導的社區開發模式很有看點，我去看了當地開發商Aldar Properties的項目，發現他們做了很多地標建筑和成熟大型社區。

包括水上盧浮宮、扎耶德國家博物館以及剛動工的迪士尼主題公園，這些世界級地標建筑，他們幾乎是全部包攬。

阿布扎比盧浮宮與阿布扎比天際線實景圖

他們在阿布扎比的已建成社區，無論是道路建設，還是社區中心、學校、醫院都建設齊全，這也是硬實力的體現。

據悉當地從項目開賣到交付通常3-5年周期，但付款方式比較靈活，而最終交付給客戶的，往往是配套也建成的完整生活方式。

Aldar開發社區實景圖

以國企操盤為主，最大程度上確保規劃落地

不同于很多國家由民間資本主導市場，阿聯酋市場的大規模開發項目，主要還是集中在本地國企手中。

比如Aldar是阿布扎比最大的房地產開發商，占據當地超9成市場份額，其最大股東是阿布扎比主權基金Mubadala，標準的“國企”。

這家國企市值超1100億人民幣，遠超國內排名第一的保利發展，資金實力和開發能力都不容小覷，在阿布扎比、迪拜以及海外都有布局。

因為是國企，他們對城市發展有著更高的理解，會有節奏地落地規劃愿景。

比如在阿布扎比就連續開發文化中心薩迪亞特島、度假中心亞斯島，以及下一個度假目的地法赫德島，不斷為全球投資者帶來優質標的。

薩迪亞特島實景圖

亞斯島實景圖

走訪迪拜和阿布扎比市場，我們發現他們的一體化規劃理念，很多或許值得我們借鑒參考。

3

全球化資產，富豪配置的一致選擇

聊起海外地產投資，我們交流下來發現，阿聯酋房產的投資需求會更加多元化。

很多歐美客戶有長期居住需求，不少中國客戶出于子女教育考慮，還有部分富豪階層需要分散投資…

全球客戶置業目的各不相同，但本質投資邏輯是一樣是：購置一處有增值潛力、有競爭力的全球化資產。

阿聯酋房產第一大優勢，是業主都來自全球，規避集中性拋售風險

這點其實還蠻有意思的，開發商Aldar 的朋友告訴我們，他們每一次開盤會在全球主流市場進行類似“配額”的操作。

比如本地客戶占比多少、英國客戶占比多少、中國客戶占比多少…構建多元化國際化社區的同時，也規避單一地區動蕩可能產生的集中性拋售風險。

阿聯酋房產第二大優勢，是比較高的租售比，帶來相對穩定的資產回報

調研現場我們了解到，目前迪拜、阿布扎比存在大量租賃需求，普遍租售比可以做到5-8%的區間，位置和類型不同會有差異。

在全世界看阿聯酋的租售比都相當出色，同時這里沒有所得稅和房產稅，無疑是當前國際形勢下一個回報率可觀的資產配置。

Yas Riva Residence效果圖

阿聯酋房產第三大優勢，能申請10年黃金簽，便捷享受當地資源配套

“在迪拜買套超100萬迪拉姆(約195萬人民幣)房產，就能申請10 年黃金簽。” 業主就可以在當地就業投資或長期居住，孩子也可以讀當地國際學校。

開放、包容的生活氛圍，穩健、有潛力的投資機會，也吸引了全球高凈值客戶關注。

在2024年全球富豪流入榜單，阿聯酋以凈流入6700名百萬富翁，成為為全球百萬美元富豪流入最多的國家，斷層領先美國新加坡。

數據來源：《The Henley Private Wealth Migration Report》

目前不少華人富豪都在阿聯酋配置資產，包括大家熟悉的幣安創始人趙長鵬，入籍阿聯酋并長期定居在迪拜。

整個考察看下來，無論是更加成熟的迪拜，還是更有潛力的阿布扎比，都讓我們感受到市場活躍的氣氛、以及城市崛起的野心。

對于有資產配置需求的高凈值客戶，或者有海外生活、旅居需求的家庭客戶，阿聯酋市場是當下海外置業一個非常值得關注的熱點區域。