如何理解房地產發展新模式？

李超/文

一、部分地區地產投資脫離實際市場需求，未來納入民生維度考慮

房地產在國家經濟中曾經長期承擔投資職能。房地產開發投資完成額占GDP比重自2000年以來不斷提高，由4%上漲至2020年13.7%。2012至2020年房地產投資占GDP的比重長期高于13%，并于2014年達14.5%。高于國際上地產投資占GDP的比重約4%—7%區間。

房地產拉動經濟增長的背后是我國居民財富結構的顯著失衡。據中國人民銀行調查統計司城鎮居民家庭資產負債調查課題組報告，我國城鎮居民家庭資產中59.1%為住房資產，戶均住房資產187.8萬元。另一方面，我國居民部門杠桿率偏高，截至2025年為60%，較2008年17.6%大幅上行。

部分地區地產投資脫離實際市場需求，未來要更加注重質量提升和結構優化。黨的二十屆四中全會（建議)學習輔導百問，第24問，“怎樣理解保持投資合理增長，提高投資效益?”指出“長期以來，我國在基礎設施、制造業、房地產等領域投資，為經濟高速增長提供了重要支撐，但也存在一些基礎設施投資“過度超前”“重建輕用”、部分地區房地產投資脫離市場需求、一些領域制造業投資低水平重復和同質化競爭等問題，投資回報率出現下降趨勢，傳統投資方式難以持續，亟待轉變”，未來要做好四個優化，即投資方向和結構要優化、主體結構要優化、期限結構要優化、投融資結構要優化。

2020年以來新增地產供給已經快速下行，但存量規模仍處于高位，未來仍需“嚴控增量”。盡管市場自2020年觸頂后已進入深度調整期，新開工面積呈現斷崖式下滑，2025年1—10月規模僅為4.9億平方米，較2020年歷史峰值大幅萎縮約78%，同比降幅高達19.8%，但截至2024年末，狹義全國商品房待售面積仍處于7.5億平方米以上的歷史高位。按近12個月月均銷售面積計算，截至8月末，50城可售庫存出清周期為19.9個月，處于2000年以來的歷史高位。大量資本沉淀于此，過去以投資驅動的擴張模式已難以為繼。

習主席關于《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議》的說明，明確將房地產納入民生保障范疇。“《建議》稿牢牢把握共同富裕的目標要求，圍繞保障和改善民生，在……推動房地產高質量發展……等方面部署一批均衡性可及性強的政策舉措”。相比“十四五”時期強調“穩地價、穩房價、穩預期”，當前政策表述的重點更聚焦于“保障、改善民生”與“構建房地產發展新模式”。

二、房地產發展新模式的內涵

《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議》輔導讀本中住房和城鄉建設部部長倪虹題為《推動房地產高質量發展》的署名文章對房地產發展新模式做出闡述，即“加快構建房地產發展新模式，建立更好滿足剛性和改善性住房需求的住房供應體系,健全多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。

（一）建立更好滿足剛性住房需求的供應體系

建立更好滿足剛性需求的住房供應體系，核心一是優化保障性住房供給，滿足城鎮工薪群體和各類困難家庭基本住房需求。十八大以來建設各類保障性住房和棚改安置住房6800萬套 ，惠及1.7億人。二是建立完善“人、房、地、錢”聯動機制。

一方面，從政策指引來看，《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議》指出，優化保障性住房供給，滿足城鎮工薪群體和各類困難家庭基本住房需求。

住建部《多舉措保障群眾住房需求，明確 “十五五” 房地產新模式推進方向》對具體政策做出安排：要指導各地在對低保家庭實現應保盡保的基礎上，因城施策保障城鎮困難家庭基本住房需求。當前在體系上，充分考慮保障對象的實際情況差異，已建立起包含公租房、保障性租賃住房和配售型保障性住房在內的多層次供應結構，以精準覆蓋從低保家庭到新市民、青年人等不同群體的差異化需求。

在方式上，堅持貨幣補貼與實物保障相結合，并通過“以需定建、以需定購”來科學籌集房源，確保保障資源與群眾需求高效匹配。這一系列制度安排正在規模化落地，并取得顯著成效。“十四五”以來，全國累計建設籌集各類保障性住房和改造安置住房1100多萬套（間），惠及群眾超過3000萬人。

另一方面，倪虹在《推動房地產高質量發展》中指出，以編制實施住房發展規劃和年度計劃為抓手，建立“人、房、地、錢”要素聯動機制:根據人口變化合理確定住房需求，科學安排土地供應、引導配置金融資源，實現以人定房、以房定地、以房定錢，促進房地產市場供需平衡、結構合理。堅持因城施策、精準施策、一城一策，充分賦予城市政府房地產市場調控自主權，因地制宜調整優化房地產政策。

（二）建立更好滿足改善性住房需求的供應體系

建立更好滿足改善性住房需求的供應體系，重點一是因城施策增加改善性住房供給，二是建設安全舒適綠色智慧的“好房子”，實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動；三是建立房屋全生命周期安全管理制度。

一是《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議》指出，要“因城施策增加改善性住房供給”。諶貽琴在《學習貫徹黨的二十屆四中全會精神 | 加大保障和改善民生力度》中指出，要充分賦予城市政府房地產市場調控自主權，因地制宜調整優化房地產政策，增加改善性住房供給。2025年11月住建部《以協同之力破局實現房地產高質量發展》進一步闡述，強調各地要根據居民對改善性住房的需求差異，供給上更加精準匹配，有利于避免供給過剩或防止供給不足，這是促進市場平穩健康運行的重要基礎。

近年來，我國房地產政策的重點已從過去單一的“控制需求”轉向“優化結構、精準匹配”。在制度層面，中央政府充分賦予城市政府調控自主權，支持各地因地制宜調整優化房地產政策，以釋放合理住房需求。在需求端，通過下調首付比例和貸款利率、對居民“賣舊買新”換購住房給予退稅支持、下調契稅稅率等方式，有效降低了居民的購房成本。在供給端，則圍繞改善型產品加大結構調整力度。“十四五”期間，全國累計銷售新建商品住宅面積約50億平方米，同時存量住房市場規模持續擴大，全國有15個省、區、市的二手住宅交易量已超過新房。這一趨勢驗證了因城施策與結構化供給調整正在改善供需錯配，并為市場注入了新的動力。

二是《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議》指出，“建設安全舒適綠色智慧的“好房子”，實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動”。2025年11月住建部《以協同之力破局實現房地產高質量發展》進一步闡述，“好房子”是滿足居民美好生活向往的重要載體，“好品質”“好服務”更是補齊短板、升級生活體驗的關鍵抓手，直接關系居民幸福感、歸屬感。

住建部《住宅項目規范》于2025年5月起落地實施，規定新建住宅建筑層高不低于3米、4層及以上住宅設置電梯；提高墻體、樓板隔聲性能，讓每套住宅都有滿足日照標準的房間；明確無障礙和適老化建設、提升燃氣、電氣等多項標準。各地迅速響應，如新疆生產建設兵團聯合多部門出臺品質提升實施意見，四川省則發布了全國首個地方性“好房子”評價標準，為“好房子”提供了清晰的“品質標尺”。

三是建立房屋全生命周期安全管理制度。2025年11月住建部《以協同之力破局實現房地產高質量發展》指出，房屋安全事關人民群眾生命財產安全、更是社會和諧穩定的重要基石。加快建立房屋安全體檢、房屋安全管理資金、房屋質量安全保險等房屋全生命周期安全管理制度，筑牢房屋安全防線，是對人民群眾“住得放心”基本訴求的積極回應。

該制度已通過中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發的《關于持續推進城市更新行動的意見》確立為頂層政策設計。其中，房屋安全體檢制度旨在及時發現房屋安全風險隱患。房屋安全管理資金制度旨在解決房屋修繕資金問題。房屋安全管理資金由個人賬戶和公共賬戶組成，個人賬戶即業主交存的住宅專項維修資金，交存按現行規定執行;公共賬戶按照“取之于房、用之于房”“不增加個人負擔、不減損個人權益”的原則，由政府負責建立，通過財政預算安排、土地出讓金歸集等方式籌集。房屋質量安全保險制度旨在以市場化方式提高安全保障能力。

（三）健全多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度

政策指引方面，十九大、二十大均強調“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，十五五期間“加快建立”變為“健全”，對我國住房供給體系提出新的要求。

一是加快構建房地產發展新模式，完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度。

在商品房開發、融資、銷售三個方面，參考住建部部長倪虹、住房城鄉建設部副部長董建國發言，具體內容為：房地產開發上，做實房地產開發項目公司制，項目公司依法行使獨立法人權利，企業總部履行投資人責任，項目交付前，嚴禁投資人違規抽挪項目公司銷售、融資等資金，嚴禁抽逃出資或提前分紅。

在房地產融資上，推行主辦銀行制，一個項目確定一家銀行或銀團為主辦銀行，項目開發、建設、銷售等資金存入主辦銀行，主辦銀行保證項目公司合理融資需求，形成主辦銀行與項目公司利益共享、風險共擔的機制。同時要建立城市房地產融資協調機制，以城市為單元，實施項目“白名單”制度，目前全國“白名單”項目貸款審批金額已經超過7萬億元，有力保障了商品住房項目建設交付。

在商品房銷售方面，有力有序推進現房銷售，做到“所見即所得”，從根本上防范交付風險；繼續實行預售的，規范預售資金監管，切實維護購房人合法權益。

二是多渠道籌集保障房。諶貽琴在《學習貫徹黨的二十屆四中全會精神 | 加大保障和改善民生力度》中指出，“優化保障性住房供給，通過新建住房、收購存量商品房等方式增加保障性住房供應，滿足城鎮工薪群體和各類困難家庭基本住房需求”。當前我國各地方普遍采用“新建+收購”的雙軌模式籌集配售型保障性住房房源，同時積極探索改建、改造、收轉、長期租賃等多元化渠道，有效拓寬房源供給路徑。

三是規范發展租賃市場。倪虹在《推動房地產高質量發展》中指出，要培育市場化、專業化住房租賃企業，提高行業監管和服務能力，依法維護租賃雙方合法權益。

三、供需兩側發力，推進地產發展新模式

（一）供給端：存量房關注收儲、新建房關注“好房子”

存量房關注收儲：央國企參與市場化收儲成重要方向，土地收儲有望再提速。自2022年以來，以地方城投為主導的房地產收儲計劃推進效果整體偏弱，主要受制于地方財政承壓、城投融資成本高企以及收儲項目盈利性薄弱。

央國企參與市場化收儲成為下個階段政策發展的重要方向。2025年4月，珠海華發集團聯合中國信達簽署200億元存量不動產收儲基金協議，項目已于2025年7月進入實質操作階段，由華發集團旗下安居平臺聯合中誠信托設立“安居1號”信托計劃，明確用于收購集團體系內存量商品房并轉化為保障性住房，標志著基金已從方案設計步入資產端落地，初步驗證“收購—轉化”閉環的可行性。該項目以“政府引導+市場化運作”為模式，計劃以批量收購優質存量商品房、分類轉為保障性住房/人才房/市場化租賃住房為目標。若未來能在全國復制類似機制，并引入中央專項基金或政策性銀行直接參與，對穩定市場預期、縮短庫存周期具有實質性意義，為市場實現“軟著陸”提供關鍵支撐。

土地收儲方面2025年進度有所加快，2026年預計有望再加速。截至9月27日，根據中指數據，全國擬使用專項債收儲存量閑置土地超4659宗，涉及金額6222億元；從發行節奏看，6月以來發行進度明顯加快，2025年土儲專項債共發行3269億元，6、7、8月平均每月發行729億元，2026年有望再提速。

新建房關注“好房子”政策驅動品質升級，形成高質量供給。2025年3月，住建部首次提出建設“安全、舒適、綠色、智慧”的好房子理念并寫入政府工作報告；2025年5月1日，《住宅項目規范》正式實施，所有項目必須按“好房子”標準建造；2025年四中全會將“推動房地產高質量發展”納入“保障和改善民生”框架。

市場層面，2025年3月以來一二線城市陸續落實好地供應與第四代建筑，北京海淀、上海虹口、深圳前海均出現新地王樓王，形成階段性“止跌回穩”跡象。“好房子”憑借品質優勢對價格形成支撐，推動行業從“規模擴張”向“品質提升”轉型，與剛需房價格下行形成明顯分化。

（二）需求端：逐步實現現房銷售，優化行業生態

現房銷售制度逐步推進。住建部長在署名文章《推動房地產高質量發展》中指出，“在商品房銷售上,推進現房銷售制,實現所見即所得,從根本上防范交付風險;繼續實行預售的,規范預售資金監管,切實維護購房人合法權益”。

從數據上來看，現房銷售占比2025年提升至35%。2022年以前，中國商品房現房銷售和期房銷售銷售面積累計增速基本同步波動，但2022年后期房累計增速明顯下行，二者增速之差走闊，截至2025年10月，現房、期房銷售面積累計同比增速分別為8.5%、-13.5%。得益于現房銷售規模的快速提升，現房銷售在房地產銷售面積中比重由2022年13%提升至35%，截至2025年10月，現房、期房銷售面積累計規模分別為2.5億平米、4.7億平米。

現房銷售提升的主動因素是政策指引，2020年3月海南新出讓土地建設的商品住宅均實行現房銷售，是首個全域推行的省份，至今落地超5年。據中指研究院監測，2022年末以來全國超30個省（市）出臺相關政策。2025年5月，河南信陽發文明確中心城區新出讓土地開發的商品房一律實行現房銷售，成為近期全國首個全面落實的城市，政策按“新老有別”執行，兼顧市場平穩過渡。

被動因素是2022年后地產銷售承壓，部分期房項目銷售困難，期房轉現房。從庫存去化周期來看，新建房從取得預售資格到交房大約需2至3年，但截至2025年50城可售庫存出清周期已經達到19.9個月，庫存出清周期拉長使得部分期房轉現房。從期房、現房價差來看，2009年至2021年期房現房價差保持穩定，期房比現房單價高約21%，但2022年后期房現房價差快速上行，期房比現房單價平均高約32%。

現房銷售增速企穩是我們觀測地產市場企穩的前瞻指標。當下整體地產銷售壓力較大，截至2025年10月商品房累計銷售面積同比-6.8%，但現房銷售維持正增，2025年8至10月累計增速分別為11.7%、9.9%、8.5%。意味著地產銷售面積下行除本身有效需求不足外，也有“爛尾”擔憂下居民主動轉向現房購買的因素存在。當前現房供應比重仍有不足，抑制這部分購房需求，伴隨未來現房供給在政策指導下進一步上升，現房銷售增速可能先于期房企穩，是我們觀測地產市場企穩的前瞻指標。

未來現房銷售可能推動行業格局改變與消費邏輯優化：

一是房企集中度或將提升，源于資金、合規及運營能力的門檻提升。現房模式要求房企承擔全周期資金占用，中小房企因融資成本高、現金流脆弱，難以支撐長期墊資壓力；而頭部企業憑借低融資成本、多元融資渠道及成熟合規管理，競爭優勢增大。

二是契合中央“嚴控增量”導向，政策推進需兼顧區域差異，庫存高企城市可抑制無序供應、加速去化，庫存偏低的核心城市需穩步試點，避免短期供應收縮引發供需失衡。

三是進一步保障購房者權益，現房“所見即所得”徹底規避爛尾及“貨不對板”風險，倒逼房企聚焦產品品質，重塑理性安全的住房消費環境。

（作者為浙商證券首席經濟學家）

責任編輯：劉錦平 主編：程凱