年底集中交房，地產(chǎn)這個(gè)崗位要失眠了

交付是各房企和項(xiàng)目的一次重要考驗(yàn)。

產(chǎn)品力、服務(wù)力到底好不好，最終都得用交付來說話。

可以說，交付才是房企實(shí)力和口碑的“試金石”，房企對(duì)此絲毫不敢怠慢。

除了卷產(chǎn)品設(shè)計(jì)，房企也在拼命卷交付。相比前些年，住宅項(xiàng)目交付呈現(xiàn)出一些明顯變化：

①交付效率提高，部分房企主動(dòng)提前交付；

②重視風(fēng)險(xiǎn)管理前置，交付品質(zhì)持續(xù)上升；

③充分運(yùn)用數(shù)字化工具，促使交房透明化；

④交付的儀式感滿滿，情緒價(jià)值給得很足。

下面我們就結(jié)合房企的代表性做法，來看看現(xiàn)在的交房到底做到什么程度。

交付管理充分前置

提前釋放交付風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目交付可以說是一個(gè)“高風(fēng)險(xiǎn)”的事情，這些年，很多地產(chǎn)項(xiàng)目都陷入了“一交付就維權(quán)”的怪圈?？驮V一旦發(fā)生，所有的動(dòng)作都變得很被動(dòng)。

房企也在努力扭轉(zhuǎn)這一狀況，化被動(dòng)為主動(dòng)，通過實(shí)景展示區(qū)打造、工地開放、多重預(yù)驗(yàn)房、線上溝通等方式，提前釋放風(fēng)險(xiǎn)，避免在交付時(shí)被”集中爆破“。好房子，安心交付，點(diǎn)擊了解

1、擴(kuò)大實(shí)景展示范圍，將驗(yàn)房前置到營(yíng)銷階段

在過去，項(xiàng)目的展示區(qū)絕大部分都是臨建，屬于營(yíng)銷道具的一部分，完成營(yíng)銷使命后便會(huì)被拆除。

而近年來，為了強(qiáng)化購房者的信心，同時(shí)也抵抗來自現(xiàn)房的沖擊，很多項(xiàng)目都在銷售階段提前打造實(shí)景展示區(qū)，如園林、公共設(shè)施甚至部分實(shí)體樓層，讓購房者“所見即所得”。

實(shí)景展示區(qū)提前兌現(xiàn)了一部分交付后的場(chǎng)景，通常包括社區(qū)主入口、大區(qū)局部景觀、地庫、架空層、樣板間等等。有的項(xiàng)目甚至在展示階段就把整條景觀中軸線都做出來了，與現(xiàn)房銷售可以說僅一步之遙。

實(shí)景展示讓購房者提前體驗(yàn)了項(xiàng)目局部的設(shè)計(jì)及施工效果，有助于提高購房者的信任感。另外，也相當(dāng)于給各個(gè)分項(xiàng)工程打樣板，并在展示過程中吸納客戶意見，推動(dòng)后續(xù)大區(qū)設(shè)計(jì)及施工優(yōu)化提升。預(yù)控交房風(fēng)險(xiǎn)，增效現(xiàn)房去化，點(diǎn)擊了解

2、多重預(yù)驗(yàn)房制度，提前釋放交付風(fēng)險(xiǎn)

早在幾年前，就有房企開展業(yè)主預(yù)驗(yàn)房活動(dòng)，在正式交房前1-2個(gè)月邀請(qǐng)業(yè)主分批次驗(yàn)房，發(fā)現(xiàn)問題后限期整改，避免集中維權(quán)。

而現(xiàn)在，預(yù)驗(yàn)房制度在全國各地逐步推廣開了。多地已出臺(tái)政策，要求項(xiàng)目在正式交付之前，需邀請(qǐng)業(yè)主提前驗(yàn)收，達(dá)到滿意再交房。

如江蘇近期就發(fā)布的《江蘇省住宅工程品質(zhì)提升行動(dòng)方案》方案明確提出，要開展“業(yè)主開放日”、“業(yè)主預(yù)看房”，先驗(yàn)房后收房；推動(dòng)業(yè)主參與分戶驗(yàn)收。

預(yù)驗(yàn)房雖然增加了項(xiàng)目交付前的工作量，但能提前釋放部分交付風(fēng)險(xiǎn)，也有利于提升房企的口碑。

對(duì)此，頭部房企給予充分重視。

保利發(fā)展制定的“6321交付力體系”，就充分發(fā)揮保利內(nèi)部及供應(yīng)商的力量，將聯(lián)合驗(yàn)收工作前置到交付前六個(gè)月：

提前6個(gè)月啟動(dòng)竣備工作介入交付，完成精裝樣板間聯(lián)合驗(yàn)收工作；

提前3個(gè)月進(jìn)行逐戶驗(yàn)收及跟蹤消項(xiàng)工作；

提前2個(gè)月啟動(dòng)交付大會(huì)，圍繞集中交付部署更為細(xì)致的工作；

提前1個(gè)月完成90%的交付準(zhǔn)備工作。

在交付前的一兩個(gè)月，重點(diǎn)落實(shí)“一房五驗(yàn)”制度，組織項(xiàng)目各參與方以及業(yè)主提前驗(yàn)房，最大限度的減少交付隱患。

過去，很多業(yè)主怕自己不專業(yè)，發(fā)現(xiàn)不了質(zhì)量瑕疵，于是聘請(qǐng)第三方驗(yàn)房機(jī)構(gòu)或者驗(yàn)房師陪自己去驗(yàn)房。點(diǎn)擊了解，移動(dòng)驗(yàn)房

與其被動(dòng)應(yīng)對(duì)第三方驗(yàn)房，不如主動(dòng)邀請(qǐng)客戶來“找茬”。

例如，考慮到購房者對(duì)精裝房的關(guān)注度更高，一些房企特別重視細(xì)節(jié)公示（如明確建材品牌、工藝標(biāo)準(zhǔn)等），有的還引入第三方驗(yàn)房機(jī)構(gòu)出具質(zhì)量報(bào)告。

另外，在“預(yù)驗(yàn)房”服務(wù)里面，配置了第三方驗(yàn)房師。

比如龍湖某項(xiàng)目，在正式交付前一個(gè)多月，就啟動(dòng)了預(yù)驗(yàn)房服務(wù)，邀請(qǐng)第三方驗(yàn)房師會(huì)陪同業(yè)主進(jìn)行3輪查驗(yàn)，對(duì)于驗(yàn)房師指出的瑕疵，由項(xiàng)目部組織施工單位逐個(gè)進(jìn)行整改、銷項(xiàng)。

3、透明交付，項(xiàng)目全周期信息向業(yè)主公開

地產(chǎn)項(xiàng)目建造周期長(zhǎng)，且整個(gè)過程相對(duì)封閉。過去項(xiàng)目與購房者之間缺乏溝通，信息不對(duì)稱的情況下，購房者很容易產(chǎn)生不安全感。

尤其是在這幾年，很多人擔(dān)心項(xiàng)目降檔簡(jiǎn)配甚至了爛尾。

主動(dòng)開放項(xiàng)目信息，是消除購房者疑慮的最好辦法。

一是組織工地開放活動(dòng)，主動(dòng)邀請(qǐng)業(yè)主走進(jìn)工地，了解項(xiàng)目的施工工藝，以及質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)；

二是借助數(shù)字化工具，與業(yè)主同步項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度及質(zhì)量管理動(dòng)作。

比如，部分房企借助APP或小程序?qū)崿F(xiàn)線上收房，讓業(yè)主遠(yuǎn)程查看驗(yàn)收進(jìn)度、提交整改意見；有的還提供VR驗(yàn)房、電子保修卡等服務(wù)。

越秀廣州琶洲南TOD項(xiàng)目推出的“悅居碼”，業(yè)主只要掃碼即就能獲取項(xiàng)目各項(xiàng)關(guān)鍵信息，如驗(yàn)收結(jié)果、材料溯源、管線三維圖及隱蔽工程影像。

有的房企在項(xiàng)目上引入了監(jiān)控設(shè)備，業(yè)主可以云監(jiān)工，有的甚至可以精準(zhǔn)定位到自家的房子內(nèi)部；更多的房企則在公眾號(hào)上定期播報(bào)項(xiàng)目的施工進(jìn)度，讓業(yè)主隨時(shí)了解項(xiàng)目最新進(jìn)展。

這些舉措不僅增強(qiáng)了業(yè)主對(duì)于項(xiàng)目的信任，也倒逼施工單位加強(qiáng)質(zhì)量及進(jìn)度意識(shí)。

4、交付效率提升，力爭(zhēng)提前交房并拿證

明源君曾多次提到，房企其實(shí)并沒有放下“速度焦慮”，畢竟，開發(fā)周期越長(zhǎng)，項(xiàng)目就資金成本就越高。

“保交房”是當(dāng)前的底線，而提前交房則成了部分房企內(nèi)部的硬指標(biāo)，尤其是頭部房企，很多項(xiàng)目都實(shí)現(xiàn)了提前交付。

例如龍湖，去年43個(gè)城市中的項(xiàng)目，有20%提前一個(gè)月以上交付。

越秀地產(chǎn)去年在16個(gè)城市累計(jì)完成了110個(gè)交付批次，其中有16個(gè)項(xiàng)目提前交付，杭州悅著云軒提前足足9個(gè)月，廣州星樾山畔TOD、鄭州金悅文華、合肥星匯君瀾、深圳潮樾府、深圳瑞樾府等多個(gè)項(xiàng)目也都提前了約180天。

各地政策也在簡(jiǎn)化交房流程，助力交付提效。

長(zhǎng)沙、杭州、西安、廣州等地都已經(jīng)推行“交房即交證”。購房人只要交齊房款，滿足交房條件和過戶條件就可以一并辦理交房和不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，拿到房子鑰匙的同時(shí)，也同步拿到“房本”，解決了過去部分項(xiàng)目“拿證難”問題。

實(shí)行這一模式，需要開發(fā)商在交房前完成不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，以便在交房當(dāng)天就讓客戶拿到不動(dòng)產(chǎn)證。

在此模式下，交房的效率又提升了一個(gè)層次。

服務(wù)覆蓋全周期

從交付房子到交付生活

交付力，不僅體現(xiàn)為產(chǎn)品兌現(xiàn)度，也體現(xiàn)為服務(wù)的貼心度。

高品質(zhì)的呈現(xiàn)將產(chǎn)品從效果圖變成實(shí)景圖，甚至還要超過效果圖，比如裝修裝飾高度還原、苗木形態(tài)能與效果圖媲美。

而好的服務(wù)，則為業(yè)主創(chuàng)造更佳的情緒價(jià)值，為客戶滿意度錦上添花。

1、交付現(xiàn)場(chǎng)儀式感打造，提供滿滿的情緒價(jià)值

燈籠和熱氣球裝飾，鋪紅毯、舞獅、放禮花、贈(zèng)禮盒等幾乎已是常規(guī)操作。在此基礎(chǔ)上，一些項(xiàng)目別出心裁的整出很多新點(diǎn)子。

如某項(xiàng)目籌備了九大儀式，四大組團(tuán)，將交付儀式感拉滿。

其中四大組團(tuán)分別為迎賓儀式組團(tuán)、祈愿儀式組團(tuán)、入宅儀式組團(tuán)、交付禮品領(lǐng)取。分別設(shè)置了擊鼓、財(cái)神合影、摘福袋、敲金鑼、揭紅繩、撒銅錢等富于美好寓意的儀式活動(dòng)。

采用全陪陪伴式交房，配置交房陪驗(yàn)人員（工程、客關(guān)及儀式人員），全程陪伴客戶辦理收房手續(xù)及驗(yàn)房程序。好房子，安心交付，點(diǎn)擊了解

2、社群提前運(yùn)營(yíng)，交付一個(gè)有溫度的家

近年來，越來越多房企意識(shí)到，住宅項(xiàng)目提供不僅是一個(gè)物理空間，更是一個(gè)生活場(chǎng)所。項(xiàng)目交付，也不僅僅是要交付房子，更要交付生活。

為了打造有人情味的社區(qū)，房企紛紛將社群運(yùn)營(yíng)前置。

比如某項(xiàng)目在小區(qū)架空層設(shè)計(jì)了展示墻，用來展示業(yè)主的生活記錄和拍攝作品。項(xiàng)目交付前就召集了一群有攝影愛好的業(yè)主參與，并幫業(yè)主的作品在架空層做展示。

有的則將社群充分前置到營(yíng)銷階段，客戶剛買完房，便開始認(rèn)識(shí)鄰居。

例如武漢綠城湖畔云廬本著“交付房子前，先交付鄰居”的愿景，提前規(guī)劃了“落日泳池派對(duì)”、小業(yè)主的“海豚計(jì)劃”等預(yù)交付社群活動(dòng)，營(yíng)造熟人社會(huì)氛圍。

越秀地產(chǎn)在大本營(yíng)廣州做了一個(gè)露營(yíng)項(xiàng)目，露營(yíng)的基地是3個(gè)項(xiàng)目原有的配套，并且同步建立業(yè)主與客戶共存的露營(yíng)基地社群，通過持續(xù)運(yùn)營(yíng)最終發(fā)展成為廣州地區(qū)一個(gè)火爆的露營(yíng)活動(dòng)，

招商蛇口也在銷售階段開始“攢局”，邀請(qǐng)老項(xiàng)目的社群主理人和在售項(xiàng)目的業(yè)主一起聚會(huì)，讓新業(yè)主能夠更快找到志同道合的朋友。

3、提供定制化服務(wù)，滿足個(gè)性化需求

住宅項(xiàng)目通常都是交付標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，對(duì)個(gè)性需求的響應(yīng)并不充分。

而現(xiàn)在一些項(xiàng)目也嘗試著開放一部分選配權(quán)，讓業(yè)主參與空間設(shè)計(jì)。

如長(zhǎng)沙綠城鳳起麓鳴搭建了"社區(qū)共建會(huì)"機(jī)制，通過山體景觀共建、架空層設(shè)計(jì)共創(chuàng)等動(dòng)作，使業(yè)主參與到10萬㎡公共空間的規(guī)劃設(shè)計(jì)，真正成為社區(qū)的主人。

華發(fā)珠海四季云山推出“全屋精裝+多元軟裝”模式，結(jié)合項(xiàng)目特征提供個(gè)性化軟裝服務(wù)，兼顧“拎包入住”與精裝個(gè)性化需求。

華潤(rùn)置地潤(rùn)享家則將裝修服務(wù)前置至購房節(jié)點(diǎn)，業(yè)主可以在早期選購套餐。

這對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)及服務(wù)能力都提出了更高要求，卻也因此形成了一項(xiàng)個(gè)性化服務(wù)，賦予了購房者更多的選擇權(quán)，并體現(xiàn)出對(duì)個(gè)體需求的更高尊重。