國務(wù)院第十七次專題學習：房地產(chǎn)迎來哪些新指引？

12月3日，國務(wù)院以“深入推進以人為本的新型城鎮(zhèn)化，著力構(gòu)建城鄉(xiāng)融合發(fā)展新格局”為主題，進行第十七次專題學習。

此次學習會議不僅是對國家新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的再強調(diào)、再深化，更清晰錨定了房地產(chǎn)行業(yè)在這一宏大戰(zhàn)略中的定位與發(fā)展路徑，為后續(xù)工作提供明確指引。

新型城鎮(zhèn)化進入提質(zhì)階段，“人產(chǎn)城”協(xié)同發(fā)展

會議指出，新型城鎮(zhèn)化是擴大內(nèi)需和促進產(chǎn)業(yè)升級、做強國內(nèi)大循環(huán)的重要載體。近年來，各地區(qū)各部門深入實施新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，推動新型城鎮(zhèn)化取得重要進展。展望“十五五”時期，新型城鎮(zhèn)化發(fā)展空間仍然很大。要從中國式現(xiàn)代化全局的高度把握新型城鎮(zhèn)化的使命任務(wù)，始終把這項工作擺在戰(zhàn)略位置抓實抓好，加快補齊短板弱項，努力實現(xiàn)人的全面發(fā)展、城市品質(zhì)提升和產(chǎn)業(yè)聚集升級的互動并進。

會議表示，我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段，人口結(jié)構(gòu)、城鎮(zhèn)體系、城鄉(xiāng)格局等都在發(fā)生深刻變化，人工智能等新技術(shù)的應(yīng)用也對城市發(fā)展、治理帶來新的機遇和挑戰(zhàn)。要深刻認識新型城鎮(zhèn)化的階段性趨勢性特征，進一步增強新型城鎮(zhèn)化工作的針對性有效性。

作為一項復雜的系統(tǒng)工程，新型城鎮(zhèn)化的推進需要科學規(guī)劃、精準施策。會議強調(diào)，要堅持以規(guī)劃為引領(lǐng)，進一步優(yōu)化“人、產(chǎn)、城”布局，并根據(jù)不同城市的情況實施分類指導。要科學有序推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，采取更有力度、更具針對性的舉措，解決好農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的就業(yè)、社保、安居、子女教育等問題。

對于會議提出的“人、產(chǎn)、城”布局優(yōu)化理念，識局智庫創(chuàng)始人兼首席戰(zhàn)略專家陳治剛認為，這一提法體現(xiàn)了城鎮(zhèn)化發(fā)展的系統(tǒng)性思維，標志著我國城鎮(zhèn)化已不再是單一維度的人口城鎮(zhèn)化或土地城鎮(zhèn)化，而是追求人口結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)布局和城市功能三者深度協(xié)同的高質(zhì)量發(fā)展模式，為新型城鎮(zhèn)化注入了更豐富內(nèi)涵。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示，會議提及的“努力實現(xiàn)人的全面發(fā)展、城市品質(zhì)提升和產(chǎn)業(yè)聚集升級的互動并進”導向，對房地產(chǎn)工作具有極強指導意義。尤其值得關(guān)注的是，會議將農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化置于突出位置，特別提到安居等四大痛點，這意味著進城購房、住房保障等安居相關(guān)工作，仍將是各地推進新型城鎮(zhèn)化的重點落實內(nèi)容，也為房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展指明了方向。

此外，會議專門提及“人工智能等新技術(shù)的應(yīng)用”，這在以往的城鎮(zhèn)化相關(guān)討論中并不常見。嚴躍進指出，這一表述拓展了城市發(fā)展與房地產(chǎn)行業(yè)的思考維度，為人工智能與城市建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)的深度融合提供了政策支撐，對從技術(shù)創(chuàng)新角度推動城市高質(zhì)量發(fā)展、優(yōu)化房地產(chǎn)產(chǎn)品與服務(wù)具有積極引導作用。

城市更新首次聯(lián)動穩(wěn)樓市

會議明確，要深入實施城市更新行動，把城市更新和消除安全隱患、穩(wěn)樓市等工作結(jié)合起來。

嚴躍進指出，這是首次將城市更新與穩(wěn)樓市納入同一政策框架，既說明城市更新的重要性，也說明各地穩(wěn)樓市工作要積極向城市更新靠攏。

從實踐效果來看，嚴躍進分析認為，2025年多地反饋顯示，城市更新推進力度較大的區(qū)域，通過對老舊城區(qū)、街區(qū)、社區(qū)、廠區(qū)、住區(qū)等系統(tǒng)性改造，不僅顯著提升了城市整體形象與品質(zhì)，增強了城市吸引力和社會認可度，更直接帶動了樓市活躍度，尤其是改善型新房銷售表現(xiàn)突出；而城市更新節(jié)奏偏慢的區(qū)域，受城區(qū)環(huán)境陳舊、配套設(shè)施滯后等因素影響，部分房源項目面臨潛在購房需求不足、去化速度偏慢的困境。

同時，嚴躍進強調(diào)，在城市發(fā)展新階段，將城市更新與消除安全隱患緊密結(jié)合，是保障城市安全運行的必然要求。當前，要重點關(guān)注危舊小區(qū)的系列工作。由于建設(shè)年代久遠，這類小區(qū)普遍存在房屋結(jié)構(gòu)老化、消防設(shè)施缺失、電氣線路老化等安全隱患。通過城市更新，開展房屋體檢等工作，能夠精準識別這些潛在風險。對存在結(jié)構(gòu)安全隱患的房屋進行加固改造，消防設(shè)施進行升級完善，電氣線路重新鋪設(shè)，從根源上消除安全隱患，提升居民生活安全感。這也意味著，2026年關(guān)于危舊房安全隱患消除工作會提速，將明顯提高房屋體檢等工作的重要性，同時也使得此類危舊房改造力度加大。

扎實推進好房子建設(shè)

此外，會議還表示，扎實推進好房子建設(shè)和房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。要著力破解城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，推動城鄉(xiāng)要素雙向流動，加強城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施聯(lián)通、產(chǎn)業(yè)對接，推進基本公共服務(wù)均等化，促進城鄉(xiāng)融合發(fā)展。

嚴躍進稱，上述表述進一步明確“好房子”建設(shè)是“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”“四好”建設(shè)體系的核心抓手，將成為房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的重要支點。

浙商證券認為，新城鎮(zhèn)化加速推進將讓樓市形成保障房與商品房“雙輪驅(qū)動”模式，而“好房子”建設(shè)將成為行業(yè)主要增量。

業(yè)內(nèi)人士表示，未來住房政策將更注重“好房子”建設(shè)與住房保障體系的銜接協(xié)同，房地產(chǎn)發(fā)展模式正從“開發(fā)銷售”轉(zhuǎn)向“開發(fā)+運營+服務(wù)”的綜合模式。