上海樓市“新七條”落地當天：兩類群體咨詢升溫，有房東重新掛牌

2月25日，上海市住建委、市房管局等五部門聯(lián)合印發(fā)《關于進一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》（以下稱“新七條”），推出涵蓋調(diào)減住房限購、優(yōu)化公積金貸款、完善個人房產(chǎn)稅等三方面的七條政策。此次新政進一步放寬購房準入門檻、優(yōu)化信貸支持，被業(yè)內(nèi)視為激活上海樓市活力的重要舉措。

新政落地后，上海樓市是否迎來即時熱度？購房者咨詢量增加了嗎？賣房者心理預期有何變化？中介從業(yè)者如何看待市場走勢？

當日，澎湃新聞記者采訪發(fā)現(xiàn)，新政發(fā)布后，中介門店咨詢量較此前明顯攀升，主要集中在持居住證購房的具體要求、公積金貸款額度調(diào)整，還有咨詢者核算調(diào)整后的首付、月供。

有中介表示，兩類群體的咨詢最為集中、意愿也相對突出：一類是在上海持有5年居住證但無社保的靈活就業(yè)者，另一類是社保繳納年限接近新政要求、盼著提前“上車”的非滬籍年輕人。二手房方面，有房東借著新政“東風”重新啟動掛牌計劃。

2月25日下午，上海樓市“新七條”政策發(fā)布后，位于上海嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)的大華星嶼樓盤迎來客戶。本文圖片均為澎湃新聞記者 陳斯斯 攝

房產(chǎn)中介：兩類群體的咨詢最為集中、意愿也相對突出

“新七條”調(diào)減了住房限購政策：一是縮短非滬籍居民購買外環(huán)內(nèi)住房所需繳納社保或個稅年限；二是符合條件非滬籍居民可在外環(huán)內(nèi)增購1套住房；三是符合條件的持《上海市居住證》群體可在本市購買住房。

按照新政，非滬籍居民自購房之日前在本市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的，在外環(huán)外購買住房不限套數(shù)，在外環(huán)內(nèi)限購1套住房；連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的，在外環(huán)內(nèi)限購2套住房。持《上海市居住證》滿5年及以上的，在全市范圍內(nèi)限購1套住房，無需提供繳納社保或個稅證明。

采訪中，有房產(chǎn)中介認為，滿5年居住證可作為購房準入資質(zhì)、社保個稅繳納年限調(diào)整，是針對性吸引購房的關鍵舉措。

新政出臺當日，不少中介第一時間梳理政策細節(jié)，對接存量客戶。“政策一出來，我們先第一時間核對了各項細則，尤其是居住證購房和社保調(diào)整的規(guī)定，再針對性聯(lián)系手里的客戶。”安宜房產(chǎn)門店店長袁曦向記者表示。他認為，新政旨在吸引外來人口留在上海、激活市場活力，“政策進一步放開限購，降低了外來人口的購房門檻，尤其是那些在上海工作多年、有積蓄但沒社保的靈活就業(yè)人群，比如家政、外賣從業(yè)者，他們是重點群體之一。”

袁曦介紹，新政官宣當天，門店確實收到了一些咨詢，主要集中在持居住證購房的具體要求、公積金貸款額度調(diào)整等方面。“有一些老客戶，之前因為沒社保沒資格買房，現(xiàn)在來問居住證滿5年怎么申請購房，還有人咨詢公積金貸款額度提高后，月供能省多少。”但他也坦言，咨詢量雖有回暖，但具體的成交量要等后續(xù)數(shù)據(jù)才能體現(xiàn)，“很多人還是在觀望，一方面這部分人群對價格敏感，另一方面，靈活就業(yè)人群的收入不穩(wěn)定，銀行按揭審批難度大，就算有了購房資格，還要看貸款的審批進度。”

與袁曦的感受一致，我愛我家門店徐姓店長同樣感受到了新政帶來的市場暖意。他表示，新政發(fā)布后，門店咨詢量較此前明顯攀升，“理性回暖、熱度漸起”的態(tài)勢十分明顯。“政策一出臺，朋友圈、客戶群就被刷屏了，我們根本沒時間閑著，一邊忙著轉發(fā)政策細則、解讀重點，一邊接聽客戶咨詢電話、回復消息，比平時忙碌了不少。”

該徐姓店長直言，經(jīng)過多次政策調(diào)整，市場和購房者雖仍保持理性，但對利好政策的響應更為積極，現(xiàn)在的購房者，尤其是有過置換經(jīng)歷的，更懂得把握政策窗口期。純剛需的年輕人，在政策放寬的加持下，購房意愿明顯提升，不少人主動咨詢房源、核算首付，“咨詢熱潮中，兩類群體的咨詢最為集中、意愿也相對突出：一類是在上海持有5年居住證但無社保的靈活就業(yè)者，另一類是社保繳納年限接近新政要求、盼著提前‘上車’的外省市年輕人。”

來自浦東新區(qū)聯(lián)洋板塊的一家房地產(chǎn)中介孫政告訴記者，目前上海房價整體止跌回穩(wěn)，“房住不炒”的基調(diào)也決定了房價不會出現(xiàn)大幅波動，但區(qū)域分化會明顯，供給稀缺的板塊，價格韌性更強，房價會率先企穩(wěn)。

“從去年下半年開始，我們很明顯能感受到，大家買房子周期正在拉長，平均要半年，有些甚至需要觀望一年以上，新政策出臺會增加購買意愿，網(wǎng)簽量預計短期內(nèi)會出現(xiàn)明顯增長。”孫政說。

賣房者心態(tài)趨積極：借新政東風，重新掛牌

“新七條”出臺當天，市場反響如何？

2月25日下午4點多，非滬籍人士張先生和朋友相約來到位于上海市嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)的大華星嶼樓盤。“我的目標就是要買個新樓盤，新政策發(fā)布后，住房公積金貸款額度提高了，對我購買首套房帶來利好，我就跟著朋友來看看。”張先生告訴澎湃新聞記者，他的預算在500萬-600萬，2025年已經(jīng)看了近一年的房子，一直處于觀望狀態(tài)，新政發(fā)布后，購買首套住房，個人公積金最高貸款額度可達120萬元，“對我來說，公積金貸款額度提升了，首付壓力可以減少一些。”

大華星嶼樓盤銷售處工作人員告訴記者，該樓盤于2026年1月下旬首次開盤，2月26日將開啟二批次認購，“新政發(fā)布后，整體政策帶來的效應預估將在這個周末更為明顯。”

二手房市場也呈現(xiàn)出積極變化，房東心態(tài)中多了幾分積極預期，不少房東借著新政“東風”重新啟動掛牌計劃。澎湃新聞記者在中介門店采訪時，恰好遇到了前來重新掛牌的賣房者王女士。

王女士告訴記者，此次掛牌是為了置換一套電梯房，“這套房子去年掛牌后又下架了，現(xiàn)在新政出臺，我特地過來重新掛上。”王女士坦言，自己對政策本身的準入門檻調(diào)整并不十分關注，更在意能否順利賣出房產(chǎn)完成置換，“房價有漲有跌都正常，我賣房是為了換房，這邊賣得高一點，那邊買得也會高一點，只要大家熱情上來，我這套能快點售出就好。”

多位中介表示，新政落地后，像王女士這樣重新掛牌、主動咨詢賣房事宜的房東有所增多，房源掛牌量雖未出現(xiàn)大幅激增，但市場活躍度已較此前提升。“有的房東覺得政策利好，計劃適當調(diào)整掛牌價。有的著急賣房置換的，也打算借著這波市場暖意盡快出手。還有一部分房東雖仍持觀望態(tài)度，但也主動關注市場動態(tài)。” 徐姓店長表示。

2月25日下午，上海樓市“新七條”政策發(fā)布后，位于上海嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)的大華星嶼樓盤迎來客戶。