深圳樓市，正在瘋狂折疊

深圳灣畔，一個總價最高達3.77億的豪宅項目開盤，348套房子當天賣掉約七成，狂攬130億。

與此同時，深圳二手房成交均價已悄然跌至5.7萬/平，許多剛需購房者仍在為首付與月供精打細算。

這兩個場景發生在同一座城市，同一片天空下，卻如同兩個平行的世界。

深圳樓市，正在經歷一場深刻的折疊。

01

折疊之上：頂豪被橫掃的狂熱

11月30日，深圳灣頂級豪宅項目澐璽啟動選房。均價約16.88萬/平，套均總價約5462萬。

最貴的一套，價格高達3.77億。

就是這樣的天價，開盤去化率高達約七成，單日銷售額130億，刷新了全國單盤單日銷售紀錄。

普通人難以想象：在房價下行的周期里，為何還有人如此瘋狂？

答案在于階層與資產的本質差異。

對于頂層財富群體而言，房產是其龐大資產配置中的一環。他們擁有更多的資源和渠道來抵御風險，實現“失之東隅，收之桑榆”。

房價波動，收割最深的是押上全部身家、掏空六個錢包的中產。而頂層的玩家，始終穩坐釣魚臺。

這不是孤立現象。回顧過去四年，從海德園到招商璽家園，頂豪“日光”的故事在深圳輪番上演。

接下來，蛇口、后海、深超總還有多個頂級豪宅等待入市。

但這些局部的狂熱，從未改變深圳樓市整體下行的軌跡。

02

折疊之下：不斷探底的真實市場

與頂豪市場的火熱形成刺眼對比的，是整個大盤持續的低迷。

新房市場，2021年高峰時年成交52417套，2024年在政策強力刺激下回升至37972套，但效應短暫。今年11月，單月成交量僅2644套。

二手房市場軌跡相似，從2020年近10萬套的高峰腰斬，今年11月網簽量4472套，反彈乏力。

深圳二手房成交均價，從2021年的8萬/平高點，一路跌破7萬、跌破6萬。

2025年11月，這一數字已降至5.7萬/平。

關鍵問題在于，無論是全國的經濟就業環境，還是房地產自身的數據，都尚未看到任何筑底的跡象。

全國房地產投資降幅創新高，商品房銷售額跌幅逼近兩位數，個人房貸連續多月負增長，土地財政收入相較高點已腰斬。

國家統計局數據顯示，10月份，70個大中城市二手房價格環比無一上漲。北京、深圳、廣州的新房和二手房價格全線下跌。

信心與預期，是當前市場最稀缺的東西。

03

深圳樓市的未來：終會上漲，但節點未知

沒有永遠的上漲，也沒有永遠的下跌。對于深圳這樣的城市，其樓市潛力依然存在，但反彈的節點難以預測。

支撐其潛力的底座依然堅實：

深圳強勁的經濟發展、產業競爭力、持續的人口吸引力，構成了基本盤。

更關鍵的是供需矛盾：深圳居住用地占比長期偏低，大量住房以無法公開流通的城中村形式存在。真正可交易的商品房，相對于龐大的人口基數，始終稀缺。

但反彈節點取決于大環境：

樓市何時止跌，不取決于政策刺激本身，而取決于經濟大環境是否回暖，民眾收入與就業預期是否改善。

當前，許多人正進入防御狀態：不是想著如何增加收入，而是竭力減少支出、降低負債。這正是消費貸、房貸增長乏力的根源。

在收入不確定的當下，信心無從談起。

可以確定的是：

第一，房地產的黃金時代，一去不返。未來即使核心城市優質資產能保值增值，但憑借炒房賺快錢的時代，已經終結。

第二，極度分化將是常態。這種分化是全國性的、區域性的，也是城市內部的。

全國范圍內，只有少數核心城市群的核心城市，能在調整后依托真實需求繼續發展。

大多數城市將面臨橫盤，部分城市難免“白菜化”。

即使在深圳這樣的城市，核心區與遠郊、優質資產與普通住宅，命運也將截然不同。

這座城市的樓市，已經折疊。而生活在其中的人們，正在不同的維度里，經歷截然不同的真實。

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