炸鍋！深圳樓市殺瘋了？成交量暴漲117%，房價卻穩得離譜？

最近深圳樓市火了，但火得很反常！

沒有出現以前瘋漲搶房的亂象，反而呈現出量漲價穩的態勢。

深圳3月一二手房成交量狂漲117%，創下近11個月新高，可房價卻沒跟著暴漲，新房環比僅漲0.2%，二手房環比漲0.4%，剛結束11個月連跌。

這波行情，很多人都懵了，成交量漲得這么猛，房價為啥不漲？

過去兩年，深圳樓市一直處于調整期，二手房價格連續11個月下跌，成交量持續低迷，很多業主降價拋售都無人問津，剛需持幣觀望，投資客徹底退場。

可從2026年3月開始，市場突然反轉，成交量飆升，但房價卻異常平穩，打破了很多人對深圳樓市要么暴漲、要么暴跌的固有認知。而本輪回暖呈現出二手房領跑、新房結構性分化的特征，核心區域逐步從以價換量轉向量價企穩，二手房業主報價心態也徹底穩了下來，不再像以前那樣盲目降價拋售。

據樂有家數據顯示，3月深圳一、二手住宅合計成交7898套，環比暴漲117.2%，創下近11個月以來的最高值。

其中二手房成交5071套，環比也上漲116.8%，市場活躍度直接拉滿。中原地產監測數據也印證了這份熱度，3月在其監測的89個深圳片區中，二手房業主報價上漲的片區從27個增加至30個，上漲片區主要集中在福田、南山、龍華等核心區域。

進入4月，熱度還在延續，4月前20天，貝殼深圳合作門店二手房簽約量同比增長23%，新房認購量同比增長14%，4月前12天，深圳二手房簽約量同比直接暴漲34%，單周環比增長16%，清明假期后，購房需求集中釋放，成交節奏明顯加快，看房量更是創下近5年最高月度紀錄。

而價穩的表現更明顯，3月深圳新房價格環比上漲0.2%，是2025年5月以來首次回升；二手房價格環比上漲0.4%。

很多人疑惑，深圳樓市為啥會出現這種量漲價穩的態勢？

最關鍵的就是兩大政策，一是分區優化限購，鹽田、大鵬新區徹底取消購房資格審核，不用看戶籍、不用交社保，想買就能買。

羅湖區、龍崗區等非核心區域，非深戶也能買2套，大大降低了剛需和改善的入場門檻。

二是舊改新政發力，3月16日起，新啟動的城市更新項目不再強制配建保障房，讓開發商降低了成本，超過34個停滯已久的舊改項目重新啟動，涉及投資1680億元，既激活了市場活力，也沒有盲目增加商品房供應，避免房價下跌。

除此之外，南山區還推出以舊換新消費券，最高5萬元，賣掉二手房買南山新房，還能享受傭金低至1%、樓盤85折等優惠，上線3天就有400多人報名，4組置換單成交，直接打通了換房鏈條，帶動了成交量上漲。

再加上市場監管部門規范價格行為，避免了開發商、業主漫天要價，所以房價才能保持平穩。隨著限購、限貸等政策持續放松，深圳二手房流通效率明顯提升，大量掛牌房源得到有效消化，市場情緒逐步回暖。

第二是剛需+改善集中入場，不是炒房，是真實需求釋放。

這波成交量上漲，不是投資客炒作，而是壓抑了兩年的真實需求終于爆發，而且以剛需和改善為主。

剛需方面，深圳作為一線城市，每年都有大量年輕人涌入，結婚、安家的剛需一直存在，之前因為政策限制、市場觀望，很多人遲遲沒入手，現在政策松綁、房價企穩，這些剛需開始集中入場，主要瞄準龍崗、龍華等剛需片區。

最直觀的例子就是龍華幸福城臻園，該樓盤4月開盤推出65-89平方米的剛需戶型，備案價從去年的6.46萬元/平直接降到4.47萬元/平，再加上開盤折扣，65平方米戶型折后總價僅244萬起，單價不到4萬，比周邊競品低1萬左右，引來購房者通宵排隊，甚至出現秩序混亂的情況，最終65、82平方米戶型全部售罄，僅剩89平方米戶型可選，足以看出剛需入場的熱情。而且這些剛需盤價格親民，不會推動整體房價暴漲。

改善方面，表現更突出，而且呈現出優質學區房、核心豪宅領漲的特點。

4月前海招商海宴府開盤，備案均價14.2萬元/平，直接刷新該區域新房價格紀錄，108套房源首開售罄；寶安區觀潮府凍資客戶超600組，遠超推出的220套房源。

二手房方面，4月首周，深圳800萬以上二手房成交占比環比提升6個百分點，1500萬以上豪宅成交占比也提升1.6個百分點。

尤其是優質學區房，回暖勢頭最明顯，福田百花片區作為深圳學區房標桿，聚集了深實驗小學、深實驗中學等頂級學校，其中國城花園44平方米小戶型單價站穩17萬元/平，金茂禮都45平方米小戶型年后重新站上538萬元，較去年底上漲超38萬元，購房者多為小孩即將上學的剛需家庭。

龍華紅山片區的優質二手房也表現亮眼，卓越皇后道小區本月均價67150元/平，環比上漲3%，89平精裝三房總價約495萬，業主報價心態堅挺，議價空間很小。

再加上現在部分區域的庫存下降，供需趨于平衡，房價失去暴漲基礎。

截至3月末，深圳新房庫存只有26182套，和2024年同期相比下降51%，和2025年同期相比也下降2%，庫存壓力大幅緩解，開發商不用再靠降價去庫存，價格自然穩住。

而二手房方面，變化更明顯，截至3月末，深圳二手房掛牌量同比下降1%，一改此前連續多年同期攀升的局面，實現近年來首次同比收縮。

這背后是業主報價更趨理性，不再盲目掛牌試探市場，部分業主甚至主動撤售房源，再加上成交量提升，二手房議價空間收窄至9.2%。

那這種態勢能持續多久？剛需現在該不該入手？

這種量漲價穩的態勢，短期會持續，至少能維持到二季度。

一方面，金三銀四是傳統銷售旺季，市場熱度還會延續，4月前20天的成交數據已經印證了這一點。另一方面，政策紅利還在釋放，舊改項目重啟、置換補貼等舉措，還會持續帶動成交。

但長期來看，不會出現普漲，核心區域、優質房源，因為稀缺性，價格可能會小幅上漲，而剛需片區、偏遠片區，因為供應充足，價格會保持平穩，甚至部分樓盤還會以價換量。