惠某訴江蘇順通建設集團有限公司常州分公司等房屋買賣合同糾紛案

• 陜西浩公律師事務所 民商事研究院 文章/劉思宇

審理法院：　江蘇省高級人民法院

案　　由：　買賣合同糾紛

裁判日期：　2019年06月26日

江蘇省高級人民法院 民事判決書

編寫人

江蘇省高級人民法院 杜三軍（承辦人）

問題提示

名為房屋買賣實為民間借貸法律關系的認定

裁判要旨

當事人之間就已簽訂的房屋買賣合同項下真實的交易意圖產生爭議，人民法院經對合同的簽訂背景、合同主體的正當性、標的物交接及錢款給付的特征、合同責任的對稱性等要素進行分析后，發現該合同不能反映當事人具有真實的房屋買賣關系，而僅有資金借貸意圖的，對當事人以房屋買賣合同關系為基礎所提起的訴訟請求不予支持。當事人經釋明后仍堅持按照房屋買賣法律關系主張訴求的，應裁定駁回起訴。

基本案情

原告惠某某訴稱：2012年3月17日，其與江蘇順通建設集團有限公司常州分公司（以下簡稱順通常州分公司）就宜興市融創氿園20號別墅簽訂買賣協議，約定由順通常州分公司將該房屋出售給惠某某，惠某某將購房款打入戴某某個人帳戶等。但2012年8月，該房屋被登記在戴某某名下，并辦理抵押，且現被司法查封，導致惠某某購房目的無法實現。故起訴請求：解除惠某某與順通常州分公司2012年3月17日簽訂的《宜興市房產買賣協議》；順通常州分公司、江蘇順通建設集團有限公司（以下簡稱順通集團）、戴某某返還購房款600萬元并支付自2012年3月18日起至實際付清之日至的銀行同期貸款利息，并共同支付違約金300萬元。

被告順通常州分公司、順通集團辯稱：戴某某不是順通常州分公司負責人，系在順通常州分公司不知情的情況下擅自在涉案房屋買賣協議上加蓋印章，該買賣協議與順通常州分公司無關，順通常州分公司從未收到任何購房款，更無返還義務。從涉案房屋買賣合同的簽訂情況來看，戴某某與惠某某之間的房屋買賣不實，戴某某惡意損害順通常州分公司與順通集團利益，惠某某并非善意購房人，該《宜興市房地產買賣協議》應為無效，應當駁回惠某某的訴訟請求。

被告戴某某辯稱：確認已收到惠某某交付的600萬元，但本案實際系戴某某、順通常州分公司共同向惠某某借款，系民間借貸糾紛，而非房屋買賣。戴某某經朋友介紹認識惠某某，雙方以簽訂房屋買賣合同的形式進行借款，將房屋作為擔保，該事實從涉案《宜興市房地產買賣協議》中的諸多條款可以看出。從2012年4月起，戴某某已按約定向惠某某每月支付36萬元至當年10月，合計支付惠某某252萬元，該款應從總借款數額中扣除，剩余348萬元應由戴某某與順通常州分公司、順通集團共同歸還惠某某。

法院經審理查明：2010年5月18日，順通集團與戴某某、江蘇順通建設集團有限公司駐常州、無錫、浙江等監管機構簽訂《分公司經營承包考核協議》，約定：順通集團聘任戴某某為順通常州分公司經理，承包經營順通常州分公司，期限為2010年5月18日至2012年12月31日，戴某某為順通常州分公司經營承包人，代表順通集團全面履行《施工合同》，對項目的經營管理全面負責；實行風險經營，戴某某按順通集團的規章制度自主經營、內部獨立核算、自負盈虧，按指標核定交納管理費；戴某某不得以分公司名義私刻分支機構印章，所有合同必須交由集團公司統一簽訂，其他任何形式對外簽訂的合同順通集團不予認可，產生的一切責任及風險均由戴某某承擔；戴某某未經順通集團法定代表人授權或批準，不得超越權限對外簽訂經濟合同或協議等。

2012年3月16日，宜興融創東氿置業有限公司（以下簡稱融創置業）與戴某某簽訂《房屋買賣合同》并備案，將氿園20幢101號房屋（即涉案房屋）以1090萬元的價格出售給戴某某。

2012年3月17日，彭博、戴某某以順通常州分公司（甲方、原產權人）代理人的身份與惠某某（乙方、購買人）簽訂《宜興市房產買賣協議》，約定：甲方將融創氿園20號別墅出售給乙方，房屋為現房（毛坯房），配套費由甲方承擔，贈送給乙方使用，房屋鑰匙在乙方付款后七天內交給乙方；房屋成交總價為600萬元；乙方于2013年3月20日前付購房款600萬元，匯入戴某某的賬戶；乙方必須在2012年3月18日前先借給甲方600萬元并匯入宜興中行戴某某卡內，甲方認同收到全額房款；甲方應當在2013年3月20日前將房產交給乙方；甲方保證上述房產的權屬清楚，若發生與該房產相關的產權糾紛或債權糾紛，概由甲方負擔，由此給乙方造成的經濟損失，由甲方負責賠償；若甲方不能按協議約定的期限交付房產或不能按規定的期限退付房款，每逾期一日，則由甲方支付1萬元違約金；若乙方悔約，應書面告知甲方，甲方應在七日內將購房款（不計利息）返還乙方，乙方不承擔違約責任；若甲方悔約，應書面告知乙方，并在七日內將已付購房款返還乙方，同時支付違約金200萬元給乙方；雙方應共同至宜興市房地產交易所辦理產權過戶手續，房產證、土地證等一切過戶費用由甲方負擔；如果甲方未經乙方同意將房屋轉讓給他人，甲方行為詐騙，一切法律后果自負，造成乙方損失由順通常州分公司承擔等。該協議簽訂當日，惠某某將600萬元匯至戴某某帳戶。

2012年8月6日，戴某某將涉案房屋登記至其與郭迎霞名下（登記房屋號為氿園22號，即為本案房屋）。次日，戴某某、郭迎霞與金鵬小貸公司簽訂《最高額抵押合同》，將包括涉案房屋在內的房產抵押給該公司，并辦理抵押登記。

2013年4月至2014年2月間，戴某某因涉嫌犯非法吸收公眾存款罪被刑事立案偵查，戴某某在公安機關多次供述其因工程建設資金的需要而向不特定的個人及單位非法吸收存款的犯罪事實，其中多次供述了其經他人介紹而向惠某某借款600萬元，并約定利息，同時就涉案房屋簽訂一份買賣協議，戴某某用該房屋向惠某某提供擔保，且已向惠某某償還了部分利息等事實。江蘇省無錫市中級人民法院于2018年7月13日作出（2018）蘇02刑終46號刑事裁定，以非法吸收公眾存款罪判處戴某某有期徒刑三年；凍結、查封在案的財產中屬于戴某某的份額及其收益予以追繳，按比例發還集資參與人；不足部分責令戴某某退賠，按比例返還集資參與人。該刑事裁定已經發生法律效力。

2013年7月17日，惠某某曾將順通常州分公司、順通集團、戴某某訴至宜興市人民法院，要求解除房屋買賣合同、返還購房款600萬元并賠償損失。該院以戴某某涉嫌非法吸收公眾存款被立案偵查尚未結束為由，駁回惠某某的起訴。

裁判結果

無錫市梁溪區人民法院于2017年3月15日作出（2016）蘇0213民初1631號民事判決：1、解除惠某某與順通常州分公司2012年3月17日就氿園22號房屋簽訂的《宜興市房產買賣協議》；2、順通常州分公司、戴某某于判決生效之日起十日內返還惠某某購房款本金600萬元，并支付違約金200萬元。順通集團對此債務承擔補充清償責任；3、駁回惠某某的其他訴訟請求。

判決后，順通常州分公司、順通集團不服，向江蘇省無錫市中級人民法院提起上訴。

江蘇省無錫市中級人民法院于2017年10月18日作出（2017）蘇02民終2167號民事判決：駁回上訴，維持原判。

二審判決后，順通常州分公司、順通集團仍不服，向江蘇省高級人民法院申請再審。

江蘇省高級人民法院于2018年11月8日作出（2018）蘇民申2150號民事裁定，提審本案，并于2019年6月26日作出（2019）蘇民再13號民事裁定：1、撤銷江蘇省無錫市中級人民法院（2017）蘇02民終2167號民事判決及無錫市梁溪區人民法院（2016）蘇0213民初1631號民事判決；2、駁回惠某某的起訴。

法院認為

法院生效裁定認為：（一）惠某某雖提供了《宜興市房產買賣協議》，但惠某某與順通常州分公司之間并不存在真實的房屋買賣合同關系，該協議所反映出的實質系惠某某與戴某某之間的民間借貸法律關系。理由如下：

1、關于戴某某在刑事案件中的供述。戴某某在因涉嫌非法吸收公眾存款罪的刑事偵查中供述了多起其向不特定的個人及單位非法吸收存款的犯罪事實，其中包括向惠某某借款600萬元并以順通常州分公司的名義簽訂房屋買賣協議作為借款擔保、與惠某某之間無其他經濟往來的事實，且多份供述前后穩定、一致，可初步證明戴某某有意向惠某某借款600萬元，并欲以簽訂房屋買賣協議的形式提供擔保。

2、關于涉案房屋的出售主體。涉案房屋系由融創置業出售于戴某某，合同備案至戴某某名下，此后戴某某系房屋處置權人。據此，若惠某某確需購買該房屋，則應與戴某某簽署房屋買賣合同，與順通常州分公司簽訂買賣合同顯然無法達到房屋交易目的。

3、關于交易時間和價款。涉案房屋系由融創置業于2012年3月16日以1090萬元的價格出賣于戴某某，而按照惠某某提供的《宜興市房產買賣協議》所載，戴某某在購房次日，便將該房屋以600萬元的嚴重低于原購得價的標準、以對出賣方明顯不利的付款條件轉賣于他人，此舉明顯有悖常理。

4、關于買賣雙方的交割事宜。涉案《宜興市房產買賣協議》簽訂于2012年3月17日，而約定的付款及交房時間均為一年以后，此明顯不符合正常的以居住或者投資等為目的的房屋買賣，更不符合戴某某當時因承接建設工程而需要資金周轉的客觀實際。

5、關于購房款的交付方式。涉案《宜興市房產買賣協議》在約定了惠某某應于2013年3月20日前支付購房款600萬元的同時，還約定了“乙方（惠某某）必須在2012年3月18日前先借給甲方（順通常州分公司）600萬元并匯入宜興中行戴某某卡內，甲方認同收到全額房款”，此種款項交付方式明顯與協議中載明的惠某某應向順通常州分公司支付購房款的約定相矛盾，不符合通常意義上的房屋買賣流程。“甲方認同收到全額房款”的表述亦與協議約定的惠某某付款時間條款相悖，且能反映出戴某某與惠某某之間有關民間借貸的意思表示。

6、關于買賣雙方的其他權利義務。根據涉案《宜興市房產買賣協議》的約定，若賣方悔約，則應將已收取的購房款返還惠某某，同時應向惠某某支付違約金200萬元；但若惠某某悔約，則可隨時將已付購房款索回，無需承擔任何違約責任。此明顯不符合通常情況下買房人應當承擔的合同義務，反而類似于民間借貸關系中出借人可以要求借款人隨時歸還借款本金的情形。

7、關于當事人的實際行為特征。《宜興市房產買賣協議》簽訂后，戴某某于當年8月便將該房屋登記至自己名下，并于次日便進行抵押貸款。戴某某以上對該房屋的處置行為與其在公安機關的供述相一致，可以表明其并無真意向惠某某出售該房屋。而惠某某對戴某某的上述處置行為未提異議，可以印證雙方并無真實的房屋買賣合意。

（二）根據《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十四條第一款的規定，當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保,借款到期后借款人不能還款,出借人請求履行買賣合同的,人民法院應當按照民間借貸法律關系審理,并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的,人民法院裁定駁回起訴。本案中惠某某系以房屋買賣合同關系而提起訴訟，經法院就法律關系問題向其釋明后，惠某某拒絕變更訴訟請求，堅持按照房屋買賣合同關系主張權利。故惠某某提起本案訴訟所依據的基礎法律關系不存在，應依法駁回其起訴。

案例評析

該案例的典型意義在于，對于審判實踐中有關名為房屋買賣實為民間借貸的法律關系判斷方法，提供了可供參考的具體標準，具有一定的可操作性。

關于名為房屋買賣實為民間借貸的法律關系認定問題，實踐中因個案不同的事實因素故而使得難以形成有效的、統一的、可操作性強的判斷方法，由此使得該類案件在司法事務中出現了諸多不同的觀點和裁判，成為了審判難點。從審判人員的角度而言，有時在主觀上雖然會質疑當事人主張的房屋買賣關系，但又困于難以找到具有較強說服力的證據及事實，進而使得裁判過程陷入兩難狀態——進則無法捕捉有力證據，退則無法形成合理心證。然事實上，我們還是可以結合具有典型性的案例來進一步總結和探討針對此類案件較為有效的審理方法，具體可以包括以下幾個方面：

一、關注對合同簽訂背景的審查

合同類案件自然以既存的合同為中心，故而在合同類案件審理中，我們長期以來往往多將注意力放在對合同本身的審查上，如合同效力、合同標的物、約定的主要權利義務內容等，而經常忽視了對合同簽訂的相關背景情況進行審查。當然，不可否認的是，合同簽訂的背景情況一般來說不會對我們判斷當事人在既定合同項下的權利義務關系造成影響，在以“約定大于法定”的意思自治至上的私法領域中，除非存在法律規定的限制當事人意思自由的情形，否則，當事人基于何種背景因素而簽訂房屋買賣合同，在大多數情況下并不能成為阻卻認定該合同效力的依據。但另一方面，任何合同都是當事人在特定的交易背景下基于自身利益充分考量而對外形成的意思表示，當一方當事人對合同項下真實的交易目的提出與合同表面載明的內容明顯不符的主張時，該合同簽訂的背景情況就具有不可忽視的參考價值。比如在上述案件中，戴某某曾在2010年至2012年間承包經營順通常州分公司，期間戴某某資金周轉緊張，其為了解決工程施工所需的資金問題而從社會上大量籌借資金，總金額達數億元，后被公安機關以涉嫌非法吸收公眾存款罪而立案偵查。而本案涉及的所謂房屋買賣一事，也正好發生在戴某某為解決工程資金問題需而向不特定社會公眾大量籌集資金的背景下。鑒于此，在本案的審理中，當戴某某明確提出房屋買賣不實、與惠某某系以房屋作為擔保的民間借貸關系時，該抗辯應當引起高度重視，需要重新結合買賣合同簽訂的背景情況而對當事人的主張作出分析和取舍。

其一，審查戴某某在刑事偵查中的供述與案涉房屋買賣交易背景之間的關聯。

通過戴某某刑事案件中公安機關偵查卷宗可知，戴某某曾在刑事偵查中供述了多起向不特定的個人及單位籌借資金的犯罪事實，其中包括了其向惠某某借款600萬元并以順通常州分公司的名義簽訂房屋買賣協議為該筆借款進行擔保的事實，且戴某某所作數十份供述完全一致，其中絲毫未提及其與惠某某之間有過其他經濟往來的情節，以上供述與戴某某在本案民事訴訟中的主張亦完全一致。而惠某某則在公安機關要求其配合對戴某某犯罪問題進行調查時，以各種理由拒不參與調查，故惠某某的行為存疑。至此，我們對本案所涉《宜興市房產買賣協議》項下當事人的真實交易目的理當產生懷疑，僅憑該協議顯然不足以毫無保留地認定當事人之間存在真實的房屋買賣合同關系。

其二，審查房屋買賣的價款與交易背景之間的關聯。

在當前的市場環境下，商品房作為不動產以其自身價值的穩定性好、可增長性強、資金避險功能突出等特點而被廣大公眾所認可，尤其是區位優越、物業品質好、房齡較新的洋房、別墅等高端住宅，更為購房者所青睞。該類房屋除了具有較好的居住價值之外，還具有良好的資金融通功能，以該類房屋作為擔保則更便于獲取融資。如前所述，戴某某在承包經營順通常州分公司期間資金周轉不暢，其長期大量向社會公眾籌借資金。戴某某于2012年3月16日從開發商融創置業處取得涉案房屋，以此沖抵了融創置業欠付的1090萬元工程款，該房屋雖系工抵房，但其作為高端住宅的價值不虛，戴某某取得該房屋后完全可以作為融資的優質擔保。然而，按照惠某某提供的《宜興市房產買賣協議》所載，戴某某系在取得該房屋的第二天便以600萬元的對價轉賣于惠某某，且約定惠某某于該協議簽訂一年以后再支付房款。這也就意味著，戴某某在購房后時隔一日，便以明顯嚴重低于房屋原價值的對價、以明顯對出賣方不利的付款條件、以明顯不符合戴某某急需工程周轉資金大背景的交易條件，將房屋轉賣于他人，此舉顯然有悖常理，完全不符合戴某某當時的經營背景。從理性經濟人的角度來看，戴某某顯然缺乏合理理由作出上述出賣行為。另一方面，反觀《宜興市房產買賣協議》中記載的房屋交易價格，該600萬元的買賣對價與通常情況下進行房產抵押貸款時，所獲融資金額往往只能占到抵押房產價值一半左右的融資市場規律不謀而合，此亦可動搖我們對當事人主張的所謂房屋買賣關系的心證。

二、關注對合同主體正當性的審查

其一，審查簽約主體的正當性。

真實的交易必然來源于真實的交易主體，當簽訂合同的主體與交易標的的權屬之間存在著明顯的不匹配情形，且此情形將必然導致該交易無法按照當事人的合同意思順利完成時，則該合同所載交易的真實性存疑。本案中，涉案房屋系由融創置業最初出售于戴某某，雙方簽訂了正式的《房屋買賣合同》并備案，故戴某某系該房屋的有效購買人，此后該房屋的不動產登記也必然依流程而辦理至戴某某名下，該房屋若要再行出售或者抵押，則當然應以戴某某的名義進行。此系客觀現實，無需爭議。故而，若惠某某確需購買該房屋，則屬于二手房交易程序，其應首先核查房屋的實際權屬狀況，與原登記的所有權人戴某某簽署買賣合同。而不應如涉案《宜興市房產買賣協議》所載的與順通常州分公司建立交易關系，此種買賣協議無法達到買受人順利取得房屋所有權的交易目的，順通常州分公司作為該協議記載的出賣人顯然不具有交易主體的正當性。

其二，審查合同履行主體的正當性。

房屋買賣以獲得不動產權屬變更登記為交易目的，期間需經過不動產登記管理部門的行政審查，其交易流程中一般要求買賣合同的簽約主體與履行主體一致，出賣方名下必須存在可供過戶的房屋，且在確認收到購房款后方可辦理過戶手續。若履行買賣合同的主體明顯與正常交易流程不符，則難以認定房屋交易的真實性。具體到本案中，若房屋買賣關系真實，則惠某某作為買受人應向作為合同記載的出賣人順通常州分公司支付購房款，并取得順通常州分公司出具的收款憑證，以此方可順利完成房屋買賣流程。但事實上，順通常州分公司名下并無可供過戶交易的房屋，按照《宜興市房產買賣協議》中的條款，惠某某在該協議簽訂后也不需要及時支付購房款600萬元，而只需在簽約第二日向戴某某個人提供借款600萬元就可視為順通常州分公司收到了全額購房款。此種將買房人向他人提供的借款視為賣房人收到全額購房款的約定，顯然不符合協議項下惠某某本應向順通常州分公司支付購房款的交易規則，惠某某的該種履行方式缺乏交易的正當性，亦不符合通常的二手房買賣流程。同時，反觀將借款視為收到全額房款的條款，亦能反映當事人之間存在的借貸意圖。

三、關注對合同中的責任條款的審查

合同中的責任條款系當事人為了防止交易目的不能順利達成而設置，其往往可以顯著地反映當事人的真實意思表示。房屋買賣合同屬于典型的雙務合同，買賣雙方在簽約后互負義務及責任，賣方會擔心買方不及時支付購房款，而買方則會擔心賣方拒絕搬離房屋過戶手續等，故而雙方均會在合同中向對方設置約束力相當的責任條款，進而共同避免違約情形的發生，各自實現交易目的。在真實的房屋買賣合同關系中，相關責任條款的設置往往不會出現僅約束其中一方，而放任另一方的情形。但審查本案中的《宜興市房產買賣協議》可知，該協議約定了若賣方悔約，應書面告知惠某某，并在七日內將已收取的購房款返還，同時應向惠某某支付違約金200萬元；但若惠某某悔約，則只需通知賣方，賣方應及時返還購房款，惠某某無需承擔任何違約責任。以上責任條款即意味著，惠某某可以隨時拒絕買房，隨時將已支付的購房款索回而無需向賣方承擔任何違約責任，但賣方一旦違約則將承擔巨額違約金。此明顯不符合通常情況下買賣雙方將相互約束的情形，與房屋交易的目的相悖，反而與借款關系中出借人可以要求借款人隨時歸還借款本金的做法相類似。

四、關注對合同簽訂后當事人實際行為的審查

通常情況下，考慮到違約行為存在的可能性，當事人在合同簽訂后作出的實際行為與合同約定不符時，不可因此認定當事人在合同項下的意思表示不真實。然而，在圍繞前文所述的相關問題進行審查以后，并不妨礙我們將當事人在合同簽訂后的實際行為作為最后的、可以用以驗證上述心證過程的依據。本案中我們可以看到，涉案《宜興市房產買賣協議》的形成存在著諸多不符合房屋買賣通常特征的細節問題，而在該協議2012年3月簽訂后，戴某某于當年8月便將房屋登記至自己名下，并于次日便進行抵押貸款，絲毫未提及有關向惠某某交付房屋之情形。戴某某以上對該房屋的處置行為與其在公安機關作出的與惠某某之間并無任何真實房產交易的供述相一致，即其本無意向惠某某出售房屋，則更無須顧及該協議中有關惠某某的權利問題。而惠某某在簽約后，其對戴某某的上述處置行為并未提出任何異議，而是直到戴某某受到刑事追訴后，方才主張房屋權利。若其確有購房的真實意圖，則不可能不關注房屋的權屬登記及處置狀況。由此可印證，當事人之間并無真實的房屋買賣合意。