漲瘋了，利好將至？

今天雖然A股大盤疲弱，但房地產板塊卻一飛沖天。
萬科A漲停，萬科H漲幅超過了13%；在整個港股行業板塊里，房地產漲幅第二，其中融創中國漲了接近9%，金茂漲了超過8.5%，雅居樂、世茂漲幅都超過了 6%。
A股里，房地產服務高居板塊漲幅第一，房地產開發也殺到了漲幅榜前列。
房地產板塊大漲，跟三個傳聞有關：
1、據傳，2026年房貸貼息可能達到4000億元的規模；2、明年房地產收儲可能達到1萬億的規模；3、傳某中字頭企業將牽頭對萬科的市場化化債。
目前尚未看到證實或辟謠，這些消息高度不確定，大家聽聽就好。
市場之所有強烈反應，跟馬上要召開中央經濟工作會議有關。大家期待房地產有利好，也愿意相信有。
雖然政治局會議通稿沒有提及房地產，但12月3日國務院專題學習強調了“穩樓市”。我也在文章里分析過，2026年是十五五開局之年，穩樓市非常重要。
而進入四季度，樓市有再次降溫的跡象，需要引起充分的關注，也需要出臺政策對沖。
我當時就判斷：由于“跨周期”提法重出江湖，未來貨幣政策空間不會太大，雖然會降準、降息，但幅度有限。如果繼續出臺穩樓市的政策，財政政策空間更大。
用財政政策支持樓市，不外乎以下幾個選擇：1、財政對房貸貼息；2、增加房貸的個稅抵扣；3、增發更多特別國債或者專項債，用來支持限制房屋收儲。
“4000億元貼息”的說法，最近一直在流傳，它可能來自某研究機構的測算。當前全國房貸余額大約38萬億，平均房貸利率是3.1%，如果貼息100個基點，則每年財政開支需要4000億元。
但這只是一種猜測。而且傳聞里還有多個版本，比如只給新增房貸貼息，暫時不涉及存量房貸；只給首套房貼息，暫不涉及2套房等。我的看法是，某一年貼息4000億有可能，持續幾年每年如此不太可能。
貼息有很多玩法，未必跟房貸利率的點數直接掛鉤。比如此前南京、長春、武漢的一些地方推出過貼息，直接按照貸款金額的比例來發錢，要么一次性發完，要么分2到3年發放。這樣就更容易操作。
比如南京雨花臺區去年出臺的貼息規定是：自發布之日起至2024年12月31日期間，購買小于90平方米的新房，按照貸款金額給2%貼息；90到120平方米的，給1.5%貼息，大于120平方米的給1%貼息，對應最高貼息額度分別為4萬元、3.5萬元和3萬元，全款購房者可一次性申請4萬元貼息。
估計未來若出臺貼息政策，也會存在地方差異，因為相當一部分的錢是地方財政負擔的。