70%家庭財富綁在房子上！地價跌不動真相，藏著中國經濟的大難題

體制內工資拖欠、公共服務停擺，一個冰冷的真相再次擺在我們面前：地方沒錢了。2025年10月賣地收入是2.5萬億，同比下降7.4%。這個數值大家可能沒什么概念，要知道去年是4.86萬億，前年是5.79萬億，這個數字比2021年8.7萬億的峰值更是幾乎折了兩折。

中央拿走稅收大頭，地方想要發展，就必須靠賣地支撐。全國94%的地方，賣地收入都是絕對主力，光是去年政府性基金收入里，84.9%的主要來源都是土地財政。可以說，土地財政是中國經濟騰飛的總引擎。但現在的問題是，流通整個經濟體系的信用基礎——土地，出現了問題，直接給中國經濟列車踩了急剎車。

以前是地價上升，財政充盈；財政有錢，項目就能鋪開；項目一鋪開，地價又漲。賣地拿到錢的地方可以建設城市，吸引人才和企業，形成有人、有錢、有產業的正反饋，土地變得更值錢，政府變得更有錢，城市建得更好。

但當所有城市都學會這個套路之后，各個地方開始炒地皮，招商引資陷入向下內卷，城市之間相互壓價，抬高企業補貼，擴大建設規格。你修一個高鐵站，我就修兩個。

一開始還是競走，可一旦有城市開始“搶跑”，后面的城市就不得不瘋跑起來。因為最先跑的城市已經通過集群效應吸引來了足夠的企業和人才，這個時候其他城市光靠賣地根本不夠。抵押土地、透支城市建設成了很多地方的一致選擇，地方政府靠城投公司借了幾十萬億的隱形債務，細思極恐。

畢竟賣地來錢快，不怕還不上，可現在“斷糧”了，很多地方連利息都快還不上了。說到底，這場全民狂歡的杠桿還是走到了頭。

為啥？因為我國地價普遍占房價的60%以上，地價不漲，房價就會下跌。中國家庭70%的財富都在房子里，銀行也是如此。今年前三個季度，招行個人房貸平均抵押率首次突破40%，這意味著房價跌太多的話，很多房子的貸款余額已經超過房子本身價值的60%。

也就是說，抵押率越高，房子越資不抵債，銀行想通過房子抵押放款就越難，簡單說就是壞賬率會更高。

所以你說房價為啥高？真的是因為人多地少嗎？2015年北京市計劃供應國有建設用地4600公頃，實際上只完成了一半；2016年計劃供應住宅用地1200公頃，最終沒完成指標的40%。

全世界的大城市城區土地都主要用來住人，居住用地比例在首爾是60%、倫敦是50%、紐約是40%，而我國多數城市居住用地比例也就30%左右，最高只有35%，像北京、上海、深圳可能還不到30%。

那房價為啥還能這么高？因為只有房價居高不下，才能帶動土地價格上漲，而賣地事關中國半個國家的就業。賣地的下游是5000萬建筑工人，是家居、家電、建材供應等產業，還輻射到中介等服務行業。

要知道，2021年到2024年，光是消失的建筑農民工數量就達到1300萬，房地產直接就業減少600萬，建筑業就業減少1000萬，建材與制造業減少1200萬，服務業就業減少400萬。要是土地經濟完全停擺，造成的失業問題更是難以想象。在土地財政依賴度高的城市，比如杭州、佛山，就業沖擊會更大。

最后的結果就是：醫院里有人付不起高額醫藥費，失業的普通人房貸逾期甚至資不抵債，商場沒人逛、餐館倒閉，煙火氣見不著，火氣倒是一個比一個足。到了政府這邊，更是饑不擇食。2021年，河北霸州“三亂”事件中，違規出臺考核辦法，非稅收入得分權重高達86.7%，7天對638家企業罰款1425萬；2025年10月，河南某縣消防大隊設罰款指標，每月行政處罰不少于2件、罰款金額不少于2000元；2025年7月，山東臨沂出現“天價芹菜罰款”，認定飯店菜品視頻為違法廣告，擬罰款45萬。盡管這些事件都得到了相應問責處罰，但顯而易見的趨勢是，地方沒錢已經到了昏招盡出的程度。

回到土地經濟，這不僅是收入減少的問題：一線城市如火如荼，三四線城市無人問津。當隱性債務浮出水面，問題就非常嚴重了。土地綁定了地方財政、銀行信貸、居民財富、就業、民生等一整條債務鏈條，土地價值貶值的背后，是整個金字塔的崩塌。

要知道，賣地收入銳減的當下，我們的預算支出卻在暴漲，今年前10個月，全國政府性基金預算支出同比大幅增長15.4%。坦白說，這就是一場拆東墻補西墻、借新債還舊債的財政“裸奔”，但同時也是緩沖財政債務硬著陸的緊急措施。

所以現在國家對房地產的態度很明確：可以跌，但要慢慢跌；債務可以處置，但要讓房地產產業逐步出清。比起萬科等企業的債務違約問題，如何讓土地和房地產的財政大浪不硬沖國家財政金融體系，更為關鍵。價格可以跌，畢竟剛需總歸是市場需求，但正如十五五規劃的定位，房子從經濟支柱產業最終要轉向民生保障，房子以金融屬性流動的可能性越來越低。

所以，沒買房的別著急，賣房的要明白市場風險、認清房子的居住屬性，這才是應對當下市場最穩健的舉措。