國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布通告：11月一二三線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降

國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，11月70城房價(jià)環(huán)比全面下跌。一線城市新房價(jià)格跌幅擴(kuò)大至0.4%，深圳更是以0.9%的降幅領(lǐng)跌；二手房市場更慘淡，北京、廣州同比跌幅超過7%。但吊詭的是，土地市場卻呈現(xiàn)另一番景象——北京四批次土拍創(chuàng)下全年最高溢價(jià)率，杭州年度土拍金額突破2000億。這冰火兩重天的背后，藏著開發(fā)商怎樣的生存密碼？

當(dāng)購房者在售樓處猶豫時(shí)，房企們在土地拍賣場舉牌的手卻異常堅(jiān)決。這種看似矛盾的"逆周期操作"，實(shí)則是行業(yè)老玩家們用血淚教訓(xùn)換來的生存法則。2014年那輪調(diào)控中，萬科憑借逆勢拿地儲(chǔ)備的廉價(jià)土儲(chǔ)，在2016年市場回暖時(shí)實(shí)現(xiàn)利潤翻番。如今頭部房企的財(cái)報(bào)透露著相同邏輯：保利發(fā)展三季度新增土儲(chǔ)樓面價(jià)同比下降12%，華潤置地綜合融資成本僅3.6%。

細(xì)讀房企的"算賬本"會(huì)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)下正是抄底優(yōu)質(zhì)地塊的黃金窗口。以上海為例，雖然新房價(jià)格環(huán)比微漲0.1%，但臨港新片區(qū)地塊成交樓面價(jià)已較年初下跌18%。這種"面粉比面包跌得快"的剪刀差，讓開發(fā)商敢于在寒冬播種。某TOP10房企投資總監(jiān)算過一筆賬：只要地價(jià)跌幅超過房價(jià)跌幅15個(gè)百分點(diǎn)，即便維持現(xiàn)有售價(jià)，利潤率反而能提升2個(gè)點(diǎn)。

更精明的玩家已在布局政策松綁的"時(shí)間差"。參照歷史規(guī)律，當(dāng)70城房價(jià)環(huán)比連續(xù)6個(gè)月下跌時(shí)，往往觸發(fā)調(diào)控政策轉(zhuǎn)向。目前這輪下跌已持續(xù)9個(gè)月，部分二線城市如合肥已出現(xiàn)環(huán)比0.3%的上漲苗頭。龍湖集團(tuán)近期在武漢光谷連拿三宗地，其年報(bào)特別提到"新獲取項(xiàng)目均滿足住建部規(guī)定的房價(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)要求"，這分明是在為可能的限價(jià)放松埋下伏筆。

不過這場豪賭并非沒有風(fēng)險(xiǎn)。三線城市新房同比3.5%的降幅仍在擴(kuò)大，部分民營房企的拿地行為已顯露疲態(tài)。金科股份三季報(bào)顯示，其新增土儲(chǔ)中代建項(xiàng)目占比驟升至47%，這種"輕資產(chǎn)"模式暴露出資金鏈的窘迫。就連央企背景的招商蛇口，也在業(yè)績會(huì)上坦言"未來拿地將更聚焦15個(gè)核心城市"。

這場房價(jià)與地價(jià)的背離游戲，本質(zhì)是場關(guān)于流動(dòng)性的精準(zhǔn)狙擊。數(shù)據(jù)顯示，一線城市二手房價(jià)1.1%的環(huán)比跌幅中，90%來自掛牌量激增帶來的踩踏效應(yīng)，而非真實(shí)價(jià)值折損。開發(fā)商們正像1987年拍下中國第一宗土地的駱錦星那樣，在輿論的質(zhì)疑聲中押注中國城鎮(zhèn)化的終極紅利。畢竟歷史反復(fù)證明：當(dāng)所有人都開始相信房價(jià)永遠(yuǎn)上漲時(shí)，危險(xiǎn)才真正來臨。

站在2023年的歲末回望，這輪調(diào)整或許正在孕育新的行業(yè)格局。就像拍賣槌落下前的最后三秒，真正的玩家永遠(yuǎn)在別人恐懼時(shí)貪婪。只不過這次，他們舉牌的手上既攥著計(jì)算器，也貼著資產(chǎn)負(fù)債率警戒線。