李蓓：中國(guó)地產(chǎn)的大拐點(diǎn)確認(rèn)

地產(chǎn)價(jià)格的現(xiàn)狀

分化而非共振下跌

房地產(chǎn)的總需求已經(jīng)企穩(wěn)

全國(guó)范圍內(nèi)的一手房和二手房成交合計(jì)，從21年到23年年初，下滑了約30%，之后已經(jīng)企穩(wěn)。

2023年初到現(xiàn)在，一二手合計(jì)的成交量基本穩(wěn)定，結(jié)構(gòu)有所變化。一手房的供應(yīng)下降，成交占比從80%下降到了50%。二手房的供應(yīng)和成交都上升，占比從20%上升到50%。但是合起來(lái)，總需求其實(shí)并沒有再繼續(xù)下滑，而是保持了穩(wěn)定。

這是在房?jī)r(jià)下跌，需求被壓抑的前提下實(shí)現(xiàn)的。真實(shí)的需求會(huì)高于當(dāng)前實(shí)際的成交水平。

新房供應(yīng)大幅下降

新房供應(yīng)大幅下降是新房?jī)r(jià)格保持堅(jiān)挺的重要原因，也是一手成交縮量的原因。

住宅新開工面積比21年的高點(diǎn)下降了百分之接近80%。

新房庫(kù)存比高點(diǎn)都大幅下滑。

無(wú)論全國(guó)口徑的已開工未銷售庫(kù)存

還是房企層面的庫(kù)存，比高點(diǎn)都有一個(gè)很大的下滑。

更直接的指標(biāo)，前30個(gè)城市的推盤量，下滑了百分之七八十。

新房供應(yīng)的確是比較小，還有結(jié)構(gòu)性的變化。

供應(yīng)的結(jié)構(gòu)里：高線城市的占比在提升，低線城市的占比在下滑。好房子的比例在提升，普通的剛需和改善的比例在下滑。

低供應(yīng)，疊加結(jié)構(gòu)性的提升，推動(dòng)新房市場(chǎng)的銷售均價(jià)，過(guò)去幾年其實(shí)是上漲的。

二手房的需求持續(xù)上升

因?yàn)樾路抗?yīng)不足，需求轉(zhuǎn)移到二手房市場(chǎng)。

二手房的成交量，過(guò)去3年每年都在創(chuàng)新高。最近兩周，二手房的成交量比去年同期高40%以上，處于歷史同期的最高水平。

既然需求持續(xù)新高，那為什么二手房?jī)r(jià)格持續(xù)下跌？

二手房?jī)r(jià)格下跌的核心驅(qū)動(dòng)是什么？

是供應(yīng)，也就是二手房的掛牌量，持續(xù)上升創(chuàng)新高。

二手房供應(yīng)開始持續(xù)下降

但是大概從兩個(gè)月以前到現(xiàn)在，發(fā)生了一個(gè)非常深刻的變化。25城的這個(gè)掛牌量又開始持續(xù)的下行，最近在加速。

我認(rèn)為這個(gè)趨勢(shì)是可持續(xù)的，背后是租金回報(bào)相對(duì)于相應(yīng)利率的優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)。

21年以來(lái)房?jī)r(jià)跌幅巨大，而租金的下跌幅度其實(shí)沒有那么大。25城平均的這個(gè)租售比，從2.0%上升到了近2.4%。

但是在這期間我們的各個(gè)環(huán)節(jié)的利率都大幅的下降。

按揭貸款的利率可能從高位的5%以上，下滑到了3%左右。經(jīng)營(yíng)貸的利率只有2.2%。

為什么我提經(jīng)營(yíng)貸？因?yàn)楝F(xiàn)在個(gè)人的中長(zhǎng)期貸款中，按揭貸款過(guò)去兩年都沒有增量了，在下滑。經(jīng)營(yíng)貸是最大的增量。所以買房的邊際的融資成本已經(jīng)變成經(jīng)營(yíng)貸。經(jīng)營(yíng)貸的利率就2.2%。銀行理財(cái)?shù)睦屎痛婵畹睦剩瑥那皫啄甑?%到4%，現(xiàn)在下滑到了只有1%多。

在這樣的一個(gè)環(huán)境之下，分兩類人來(lái)講，房子的價(jià)值都開始凸顯。

對(duì)于一個(gè)租客。

你用經(jīng)營(yíng)貸買房，資金成本是2.2%，而房子的租金回報(bào)可能就是2.4%。一些二線城市或者說(shuō)一線城市的老公房更高，可能大于3%。一個(gè)租客，現(xiàn)在去買個(gè)房子，每個(gè)月的月供是小于租金的。這種情況會(huì)激發(fā)出來(lái)一部分的剛需。最近兩個(gè)星期的二手房成交量比去年同期超過(guò)30%，就是一個(gè)證明。

對(duì)于一位房東。

你會(huì)發(fā)現(xiàn)，幾年前存銀行買理財(cái)，收益顯著的高于租金回報(bào)，高1%到2%。但是現(xiàn)在就反過(guò)來(lái)了，現(xiàn)在房子留著去出租的話，我還是有2.4%的這個(gè)平均的租金回報(bào)。但是你去存銀行或者買理財(cái)?shù)脑挘赡芫?%多。房子的租金回報(bào)比理財(cái)或者存款高了。在現(xiàn)在資產(chǎn)荒的背景下，如果他沒有特別好的選擇，沒有很高的風(fēng)險(xiǎn)偏好，不是一定要進(jìn)股市的話，那他留著房子出租，而不是非要賣掉，可能就更合適了。

前面幾個(gè)月，二手房市場(chǎng)經(jīng)歷了一輪掛牌的集中上升和價(jià)格殺跌。我認(rèn)為那就是最后一波殺跌，來(lái)自杠桿持倉(cāng)的爆倉(cāng)。當(dāng)二手房?jī)r(jià)格跌幅接近40%的時(shí)候，就有一批杠桿炒房的投機(jī)類的需求，面臨了一個(gè)爆倉(cāng)出清。如果我們?nèi)タ捶殖鞘械牟町悾芸吹浆F(xiàn)在唯一一個(gè)掛牌量還在上升的主要城市是深圳，而深圳其實(shí)就正好就是上一輪炒房的重災(zāi)區(qū)。這也是一個(gè)印證。

經(jīng)過(guò)了這一輪所謂的杠桿爆倉(cāng)和被迫的出售之后，然后剩下的這些房子的持有人，基本杠桿都是比較輕的，財(cái)務(wù)上相對(duì)的穩(wěn)健。他就會(huì)發(fā)現(xiàn)房子相對(duì)理財(cái)，存款，跌出了價(jià)值，他就沒有必要再去掛牌賣房子。

站在此刻，我們看到：

首先是二手房的成交加速上升，再者是二手房的掛牌持續(xù)下降。而背后是有租金回報(bào)跟利率之間的差作為堅(jiān)實(shí)的一個(gè)支撐的。供減需增，就是拐點(diǎn)的明確信號(hào)。這個(gè)是我們從這個(gè)量上的一個(gè)分析。

二手房?jī)r(jià)格跌幅收窄

另外在價(jià)格上，最近也已經(jīng)看到了明確的信號(hào)。

去年11月的時(shí)候，是房?jī)r(jià)下跌的速度最快的時(shí)候。當(dāng)時(shí)周環(huán)比的跌幅大概是0.3-0.4%左右，一個(gè)月跌1.5%左右。最新的幾周，跌幅在持續(xù)的收窄。上一周全國(guó)指數(shù)的環(huán)比跌幅是0.17%，最新的這周全國(guó)指數(shù)的環(huán)比跌幅就只有0.11%。

這個(gè)還是全國(guó)范圍內(nèi)的指數(shù)，如果去看城市，在上一周杭州和上海這兩個(gè)城市實(shí)現(xiàn)了環(huán)比的轉(zhuǎn)正，就是上海和杭州二手房?jī)r(jià)已見底了。

市場(chǎng)的反轉(zhuǎn)，總是優(yōu)勢(shì)區(qū)域領(lǐng)先，然后從局部傳導(dǎo)到全部。站在此刻，我覺得有非常大的把握，雖然全國(guó)指數(shù)還沒有轉(zhuǎn)正，但是拐點(diǎn)基本確認(rèn)。很有可能我們?cè)趦蓚€(gè)季度之內(nèi)，能夠看到全國(guó)范圍內(nèi)的指數(shù)企穩(wěn)。

本文來(lái)源：半夏投資