房企不會再降價銷售，新房價格基本穩(wěn)了。

房企不會再降價銷售，新房價格基本穩(wěn)了。昨天釋放的消息顯示，監(jiān)管部門已不再要求房企每月上報三道紅線指標，這意味著房企融資監(jiān)管大概率即將放松，最直接的結(jié)果就是房企不用再為現(xiàn)金流降價賣房，這對房價的提振比降息更直接、更有效。

大家應該記得2020年8月出臺的三道紅線政策，當時為遏制上一輪房價瘋漲、控制房企有息負債規(guī)模，監(jiān)管部門祭出重磅舉措：資產(chǎn)負債率大于70%、凈負債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍，只要踩中任一紅線，房企就會被鎖死融資。房企的命脈就是現(xiàn)金流，來源無非銷售回款和融資兩大渠道，樓市下行期房子難賣，融資又被切斷，房企為了活下去只能降價銷售，全國性降價潮也由此拉開序幕。

對房企負債和融資的監(jiān)管一直持續(xù)至今，雖然監(jiān)管部門尚未明確取消該政策，但轉(zhuǎn)向信號已經(jīng)十分明顯。

其一，當一個行業(yè)被定性為“防控風險”，核心訴求是安全而非發(fā)展，而放松監(jiān)管，意味著監(jiān)管層認為房地產(chǎn)風險基本出清，行業(yè)從側(cè)重安全轉(zhuǎn)向謀求發(fā)展；

其二，房企融資將獲得更多支持，能有效緩解全行業(yè)普遍面臨的現(xiàn)金流壓力，既降低房企再次違約的風險，更關(guān)鍵的是能為房企爭取到以時間換空間的發(fā)展機會；

其三，也是最核心的一點，房企不用再為回籠現(xiàn)金流被迫降價賣房，資產(chǎn)價格得到保全，這對提振房價的效果，比單純降息促進房價回升更直接、更高效。這是非常積極的信號，表明國家正以實際行動穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)、穩(wěn)住房價。

再來看看，房地產(chǎn)行業(yè)究竟發(fā)生了哪些變化，讓監(jiān)管層選擇放松管控。一方面，民營頭部房企碧桂園、融創(chuàng)、金科等均已完成債務(wù)重組，多數(shù)房企負債率也降到了紅線范圍以內(nèi)，經(jīng)過上一輪行業(yè)洗禮，房企對高質(zhì)量發(fā)展有了深刻認知，即便現(xiàn)在放開融資，樓市也不會重回高杠桿、高周轉(zhuǎn)的舊模式。

更何況保利、中海、華潤、招商等央國企已占據(jù)市場絕對頭部地位，國家對房地產(chǎn)市場的控盤能力空前加強。另一方面，房價下跌導致居民資產(chǎn)縮水，消費難以提振，這從宏觀層面影響擴大內(nèi)需和經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的推進，因此放松房企監(jiān)管也在情理之中。

不過需要明確，放松監(jiān)管并不意味著房地產(chǎn)行業(yè)會重回高周轉(zhuǎn)、高杠桿的老路，因為行業(yè)底層邏輯已發(fā)生根本性改變。首先，救市的核心不是限制發(fā)展，而是推動健康發(fā)展、高質(zhì)量發(fā)展。上一輪房地產(chǎn)行業(yè)的瘋狂擴張，讓國家和個人都承受了巨大代價，如今放松監(jiān)管，目的是推動行業(yè)平穩(wěn)著陸，轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展軌道，而非重回野蠻生長時代、引發(fā)新的金融風險。其次，房地產(chǎn)發(fā)展模式已從高負債、高周轉(zhuǎn)的債務(wù)驅(qū)動，轉(zhuǎn)向以經(jīng)營為核心的驅(qū)動模式，未來房企的重心會放在產(chǎn)品升級、品質(zhì)提升、成本控制和經(jīng)營效率優(yōu)化上，依靠優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)站穩(wěn)市場。

最后，人、地、錢的格局下，分化將成為未來市場的主旋律，雖然整體供需趨于平衡，但人口流入、產(chǎn)業(yè)聚集的地區(qū)，住房需求依舊供不應求；即便人口平穩(wěn)地區(qū)，也存在“好房子少、差房子多”的結(jié)構(gòu)性供給不足，房地產(chǎn)行業(yè)注定要進入價值深化主導的新階段。

總結(jié)來說，房地產(chǎn)行業(yè)風險出清、危機解除，正式邁入高質(zhì)量發(fā)展階段；同時中國城鎮(zhèn)化進入下半場，房地產(chǎn)行業(yè)的核心任務(wù)從“有沒有房住”轉(zhuǎn)向“住得好不好”。房價也將重回平穩(wěn)上漲軌道，但對于買房人而言，有兩點需要注意：

第一，城市分化會更加明顯，人口和產(chǎn)業(yè)向都市圈、城市群聚集的趨勢不可逆，這些區(qū)域的房子仍是稀缺品、硬通貨，具備持續(xù)上漲的動力；

第二，剛需群體大概率會更多轉(zhuǎn)向二手房市場，新房市場將主要承接改善型需求，新房門檻大幅提高后，剛需會被迫選擇主城地段好、配套完善、性價比高的二手房，其實這未必不是一個好選擇。