20年房產中介說漏嘴：明后年買房，牢記7個字：買舊買大、不買三

奉勸一句，即便是現在房價比當年大打折扣，市場房源越來越多，也千萬別瞎跟風買房。

畢竟很多人一輩子可能就買得起一套房，尤其是這兩年樓市行情往下走，買房這種大事，更是半點都不能馬虎。

如果稀里糊涂的跟風上車，搞不好淪為“接盤俠”。

那么，普通人到底該怎么買房，才能盡量不虧錢、不上當呢？有一位干了20年、賣了800多套房的資深老中介，根據自己多年的經驗總結了一句話：明后年買房，記住七個字——買舊、買大、不買三！

如果你也打算買房的話，不妨先了解一下，再做有利于自己的決策！

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買舊：核心區老小區

所謂的買舊，并不是讓你去購買又老又破的房子，這里的就主要指的是大城市核心區域的老小區住宅。

說白了，買房首先要看地段。地段好的房子，上行期漲得快，下行期也更抗跌。而且好地段的房子有幾個明顯優勢：

1.地段好，生活方便

地段優勢決定了房子的價值，比如市中心的房子，因為周邊配套一應俱全，學校，商超，醫院，地鐵等等應有盡有，囊括了整個城市的最優質資源網，聚集了大量的優質企業，選擇這樣的核心區域居住，上班通勤時間短，孩子上學、老人看病都很方便。

而相比之下，新區的這些規劃基本上都停留在紙面上，配套不全，整個小區都沒有煙火氣，舒適性不高，房產價值也大打折扣。

2. 更保值，甚至能升值

大城市核心區的老房子，雖然外觀看上去有點破舊，但價格常常比郊區的新房還高，而且成交速度也快。

因畢竟中心區土地稀缺，這種房子未來依然值錢。

3. 還有拆遷或改造的機會

住建部明確，2000年以前的老房全面改造，預計2026年城市核心區改造工作或加速進行，這也意味著，核心區域的老房子拆改機會更大，一旦列入拆遷，因為土地價值等原因，補償也更高。

即使不拆，政府補貼翻新改造，房子的價值也會大幅上升，出租出售獲益空間更大。

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買大：盡量選大戶型

很多年輕人第一次買房，想先買個小戶型過渡，等有錢了再換大的。但在老中介看來，這種思路就等于是踩坑，

從小房子轉換到大房子，其實遠沒有大家想象的那么輕松，背后的置換成本遠超預期。

比如杭州一位朋友，先買了套76㎡的兩居，后來有了孩子、老人來幫忙，房子不夠住了，想換成120㎡的三居。結果一算賬才發現，當初裝修、房貸投入不少，賣房時還有折舊、稅費；支付的成本反而更高了。

而且，再買新房，二套房的首付比例和利率都更高。里外里一算，當初為了省20多萬首付，最后換房多花了將近七八十萬，這還沒算兩次裝修耗費的時間和精力。

更現實的是，這五年除了每月日常養家和還房貸，還能攢夠置換大戶型的資金嗎？

如果一開始就咬咬牙買個大戶型，前期壓力雖然大點，但省去了后來換房的麻煩和高額成本，也能更從容地應對家庭人口變化。

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不買三：這三類房子別買

不是什么樣的房子都值得購買，比如以下這三種建議，錢再多都不要去碰：

1. 不買海景、度假、養老等“概念房”

講到海景、度假、養老等概念房，很多人首先想到的就是銀灘海景房，當年很多人跟風花大幾十萬去購買，結果現在？房子常年空置，租不出去也賣不掉，價格跌幅高達60%，甚至有的更高，即使如此，也無人接盤。

說白了，這些概念房其實就是智商稅重災區，比如海景房，常年潮濕、腐蝕，很多人買來一年都住不到兩個月，長期空置發霉，這種房子居住成本超高，根本就找不到接盤俠。

度假房也是一樣，對于普通人來說，沒有實現財富自由，根本就沒有那個閑工夫去度假，一旦買了這種房子，一年住不上幾天，還要不斷支出物業費，簡直就是個負擔。

而養老概念房就更加，一般這種房子位置都比較偏僻，風景雖然很好，但是離好點的醫院起碼大幾十公里，什么菜市場，藥店等等，要啥沒啥。真到了需要養老的年紀，這些都是剛性需求，這樣的房子一點都不實用，誰會傻傻的去做接盤俠？最后只能淪為不動產。

2. 不買遠郊大盤

很多遠郊樓盤，售樓時宣傳得天花亂墜，什么地鐵3公里以內，樓下就是商超，走路十分鐘就是學校，打車不到十分鐘就是醫院……

很多人就是栽在這類房源上，一開始對宣傳自信滿滿，等到交房四五年以后發現，所有的配套都在紙面上，一直落實不了。

如果入住這樣的房子就更糟心，周邊配套要啥沒啥，想買個新鮮蔬菜肉類，還得開車幾公里以外，沒有公交地鐵，上班通勤以及日常出行，都成了無解的難題。

因為規劃沒有落到實處，周邊的道路不是泥濘路，就是漫天灰塵，晚上8點鐘整，小區點燈率不足30%，漆黑一片。

因為入住率超低，小區的物業服務也跟不上，安保形同虛設、電梯故障常年不修、樓道灰塵垃圾長期無人清理……住這樣的小區，毫無居住舒適性、毫無安全可言。

而且買這樣的房子，還很容易出現資金鏈問題，爛尾的風險特別高，所以大家一定要謹慎。

3. 不買三四線城市的超高層住宅

超高層住宅表面看高大上，說不定未來就淪為城市的貧民窟。

一方面，超高層住宅設備設施更多，居住成本更高，尤其是電梯，一開始交房運行暢通，但因為使用頻率太高，這種住宅的電梯報廢的時間一般更早，10—15年就可能故障頻頻，大大增加了維護成本。

一旦電梯運行不暢，將來要更換電梯，動輒幾十萬，維修基金見底，資金就需要業主自掏腰包，這種情況估計扯皮幾年都用不上電梯。

到那個時候每天爬樓三四十層，那種生活半個月就讓人崩潰，更別說長期。

另一方面就是消防安全問題，一般消防云梯最高只能抵達18樓左右，樓層越高，救援難度就越大。

一旦遇到火災、地震等突發情況，住在高樓層的居民就只能聽天由命了。你看香港宏福苑火災，就是一個很好的警示！

更何況，超高層住宅居住密度特別高，鄰居的素質也是參差不齊，像這樣的房子，隔音差，住久了特別的煩躁。

而且三四線城市產業經濟單一，這幾年一直都存在著人口持續外流加劇的現象，人都沒有了，這樣的房子流動性就變得更差，將來想要找租客都不容易，更何況找接盤俠，最后說不定就淪為了不動產。

買房千萬別跟風，記住“買舊、買大、不買三”——優先考慮核心區老小區、盡量選大戶型、避開概念房、遠郊盤和三四線超高層。多做功課，理性選擇，才能買得安心、住得踏實。