超高層不香了？國家出手：以后房子不許蓋這么高了！

準備買房的朋友注意了！以后想住 30 層以上的超高層，可能真沒機會了！2025 年以來，北京、上海、廣州等多個城市陸續(xù)推出了 “住宅限高令”，80 米（約 26 層）成了新建住宅的 “身高紅線”。

曾經被當成 “高端象征” 的超高層住宅，為啥突然被政策 “踩剎車”？其實背后藏著不少購房者沒注意到的坑 ——火災逃生難、電梯老出故障、物業(yè)費越交越貴，住得越久越鬧心。

這場席卷全國的 “限高運動”，不僅改變了開發(fā)商的建房邏輯，更關系到咱們普通人的居住安全和錢包，今天就來好好說道說道！

NO. 1｜壹

從國家層面的頂層設計到地方土地市場的硬性約束，住宅限高已形成全方位、多層次的政策體系。

2025 年 5 月 1 日實施的《住宅項目規(guī)范》，從國家層面明確 “住宅容積率、建筑密度與高度控制上限”，為各地執(zhí)行提供了統一尺度；而深圳、遼寧等多地的細化規(guī)則與土地出讓端的前置要求，讓這一紅線從 “原則性規(guī)定” 落地為 “不可突破的硬指標”。

政策實踐：多城土拍劃定高度上限，低密住宅成新寵

土地市場是政策落地的 “第一戰(zhàn)場”。2025 年 11 月以來，北京、上海、成都、廣州等核心城市的土拍文件中，“建筑限高 80 米” 成為高頻表述。

北京朝陽區(qū)松榆里地塊明確限高 60 米（局部 80 米），經超多輪競價被房企爭搶，低密屬性成為核心賣點；

▲圖源自中國經營報

成都 12 月掛出的四宗宅地中，兩宗限高 80 米，其余兩宗更是低至 54 米、60 米；

溫州瑞安市12月3日則劃定 18 米至 80 米的區(qū)間限制，杜絕超高層規(guī)劃。值得關注的是，杭州、廣州等城市近期的土拍規(guī)則里，多個批次的地塊也出現了相應的限高要求。

另外，除在土地端限制建筑高度外，不少地區(qū)也已經發(fā)布或擬定了相關的建筑限高規(guī)定。

例如，今年10月份，深圳發(fā)布的《關于穩(wěn)妥推進〈住宅項目規(guī)范〉實施的通知》提出，建筑高度超過80米的住宅項目應嚴格履行相關程序，在土地供應和消防審查環(huán)節(jié)征求同級消防救援部門意見，確保與我市消防救援能力相匹配；

12月5日，遼寧省住房和城鄉(xiāng)建設廳發(fā)布的《關于加強高層建筑規(guī)劃建設管控的意見（征求意見稿）》提到，各地要嚴格控制新建超高層建筑。一般不得新建80米以上的住宅建筑。

從國家規(guī)范到地方細則，從土地出讓到項目審批，限高政策的密集落地傳遞出清晰信號，住宅建設必須以安全為首要前提。

消防救援能力、設施維護可行性等因素，已成為住宅規(guī)劃的剛性約束，這不僅是對超高層住宅潛在風險的主動規(guī)避，更是房地產行業(yè)回歸居住本質的重要轉折。

NO. 2｜貳

曾幾何時，超高層住宅因視野開闊、容積率高成為開發(fā)商追捧的 “香餑餑”，但隨著房齡增長與居住人口增多，其隱藏的安全隱患、維護難題與高成本壓力逐漸暴露。

2025 年以來，多起案例更是敲響了警鐘，讓超高層的 “居住弊端” 從隱性問題變?yōu)楣婈P注的焦點。

▲圖源自網絡、侵刪

超高層三大核心弊端：安全、成本、流動性三重危機

安全隱患首當其沖。超高層建筑的消防救援始終面臨 “先天短板”。常規(guī)云梯車作業(yè)高度50 米以下（約 15 層），國內最高云梯雖達 101 米，但購置成本高，多數城市難以配備，且受場地限制難以充分發(fā)揮作用。

▲圖源自網絡、侵刪

更嚴峻的是，超高層的樓梯間、管道井易形成 “煙囪效應”。2025 年 2 月石家莊某高層火災中，30秒，從1樓燒到30樓，驚現“爆燃式”火災！凸顯了超高層火災的快速蔓延風險。此外，超高層的外墻裂縫、鋼筋銹蝕等問題難以察覺。

▲圖源自網絡、侵刪

維護成本堪稱 “吞金獸”。超高層住宅的設計壽命雖為 70 年，但 20多年后便進入設備老化集中期。

電梯換新成本、外墻翻新 + 屋面防水 + 管線更新的集中維護費用，分攤到每戶也是費用很高。日常運維壓力同樣巨大，電梯運行、供水的耗電量是多層住宅的數倍，物業(yè)費普遍高，且隨著設備老化還會持續(xù)上漲。

▲圖源自網絡、侵刪

更棘手的是維修基金消耗過快，不少老高層小區(qū)在初期維修后基金見底，后續(xù)大修因業(yè)主集資難陷入 “越不修越破” 的惡性循環(huán)。

▲圖源自網絡、侵刪

流動性困境日益顯現。在二手房市場，超高層住宅的貶值與滯銷趨勢明顯，同地段 25 年房齡的超高層，成交周期是多層住宅的 2-3 倍，且需降價才能成交；三四線城市人口外流區(qū)域的超高層，甚至出現 “無人接盤” 的情況。

這背后是改善型需求主導下，購房者對低密、安全、舒適居住環(huán)境的偏好，超高層的高公攤、低舒適度等問題逐漸被市場拋棄。

這場席卷全國的 “限高運動”，將終結房地產行業(yè) “唯高度論” 的擴張時代，推動中國住房市場正從 “規(guī)模競賽” 全面轉向 “品質深耕”，讓 “好房子” 的核心標準回歸到安全、舒適、宜居的本質。

80米限高不是終點，而是品質居住的新起點！未來，低密社區(qū)、優(yōu)化戶型、智能運維將成核心競爭力，“安全、舒適、長久” 的居住本質，既是行業(yè)成熟的標志，更是對美好生活向往的實踐。

以上為正文，寶雞新樓市稿件。

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