2026年起房產過戶子女新規落地！統一按兩類方法辦理，20%稅誤讀

前幾天樓下張阿姨拉著我吐槽：“想把老房子過戶給兒子，網上說要交20%的個稅，一套150萬的房子光稅就30萬，這也太坑了！” 不光是張阿姨，身邊不少長輩都有這困擾——房子是一輩子的心血，想傳給子女卻被各種稅費傳言嚇住，一會兒說“贈與最省錢”，一會兒說“買賣才劃算”，再加上2026年有新規落地，更是越打聽越糊涂。
其實房產過戶給子女的政策早就有明確規定，2026年的“新規”本質是對原有政策的優化整合，把復雜的方式統一歸為兩類，稅費規則也完全能在國家稅務總局、自然資源部官網查到實錘。

一、新規核心：統一兩類辦理方式，不用再糾結“選哪種”
2026年起，房產過戶給子女不用再對著“買賣、贈與、繼承”三種方式犯愁，官方直接整合為**“無償過戶”和“有償過戶”兩大類**，每類的適用場景、流程都清晰明確：
- 無償過戶：包含贈與和法定繼承，簡單說就是“白給”，不用子女付錢，適合父母想提前贈與，或身后傳承房產的情況，依據《民法典》繼承編和《不動產登記暫行條例實施細則》，所有直系親屬間的無償過戶都按這套規則來 ；
- 有償過戶：其實就是買賣過戶，相當于父母把房子“賣給”子女，走正常二手房交易流程，適合房子滿5年、想省稅費，且子女有購房資格的情況，稅費規則遵循國家稅務總局的最新征管標準 。
簡單總結：想“白給”就走無償過戶，想按交易流程辦、圖后續省心就走有償過戶，不用再被五花八門的說法繞暈。
二、關鍵澄清：20%個稅不是“必交項”，這些情況才要繳
網上傳得沸沸揚揚的“過戶必交20%個稅”，純屬斷章取義！根據國家稅務總局《關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》，直系親屬過戶大多時候都能免個稅，20%的稅率只適用于兩種特殊情況 ：
1. 贈與后再出售：父母贈與子女的房子，子女拿到手后不滿5年就賣掉，且房子不是家庭唯一住房，才要按“差額20%”繳個稅（差額=賣出價-父母購房原值-合理費用）；
2. 非直系親屬贈與：如果是贈與朋友、遠房親戚等非直系親屬，才要按20%繳個稅，但咱們說的“過戶給子女”屬于直系親屬，完全不適用。
重點提醒：2026年依然沒有“遺產稅”，法定繼承房產全程免個稅、免契稅，這是《契稅法》明確規定的，網上說“繼承要交20%遺產稅”的都是謠言。
三、兩類方式稅費明細：一筆賬算清“哪種更省錢”
2026年兩類過戶方式的稅費標準完全按官方規定執行，咱們以“150萬、100㎡、父母滿5年唯一住房”為例，算筆明白賬：
（一）無償過戶（贈與/繼承）
- 贈與：直系親屬間免個稅、免增值稅，只繳3%的契稅（150萬×3%=4.5萬）+ 80元登記費，合計約4.51萬，但子女后續賣房若不滿5年，可能要繳20%個稅 ；
- 繼承：法定繼承（子女為第一順序繼承人）免契稅、個稅、增值稅，只繳0.05%的印花稅（150萬×0.05%=750元）+ 80元登記費，合計僅830元，但只能在父母離世后辦理，多子女家庭需無繼承爭議。
（二）有償過戶（買賣）
- 契稅：子女首套90㎡以上按1.5%征收（150萬×1.5%=2.25萬），二套按2%征收，三套及以上按3%征收（各地略有差異）；
- 個稅+增值稅：房子滿5年且是家庭唯一住房，全免；
- 其他費用：80元登記費+5元印花稅，合計85元。
總費用僅2.26萬左右，而且子女后續再賣房，只要滿足“滿5唯一”，同樣能免個稅，是多數家庭的最優選擇 。
四、辦理流程：2026年簡化優化，最多3天就能搞定
2026年過戶流程也做了簡化，不管選哪類，都能線上線下結合辦理，不用跑斷腿：
1. 準備材料：無償過戶要帶身份證、戶口本（證明親屬關系）、房產證、贈與協議或遺囑（繼承需帶死亡證明）；有償過戶帶身份證、房產證、二手房買賣合同，所有材料都不用找中介代辦，自己就能準備 ；
2. 提交申請：線上可通過“國家政務服務平臺”或當地不動產登記網提交，線下直接去政務服務中心“一窗受理”窗口，不用跑稅務和登記兩個部門 ；
3. 繳費領證：審核通過后線上繳費，不動產登記費全國統一，住宅都是80元/套，最快當天就能領證，最晚不超過3個工作日 。
特別提醒：繼承過戶已經取消強制公證，只要繼承人沒爭議，帶齊材料就能直接辦，不用花幾千塊公證費，這是2026年的重要優化，在自然資源部的規章里有明確說明 。
五、避坑指南：這3個細節別忽略，否則多花錢還違規
1. 無償過戶要留好憑證：父母贈與或繼承的房子，一定要保留好原購房發票、契稅完稅證明，子女后續賣房時能抵扣費用，避免多繳個稅；
2. 有償過戶要查“滿5唯一”：“滿5”按房產證登記日期算，“唯一”是父母在全國范圍內只有這一套房，別漏查異地房產，否則會多繳個稅 ；
3. 別信中介“代辦避稅”：所有稅費都按官方標準來，沒有“花錢就能免稅”的捷徑，辦理過戶直接去政務服務中心，中介說“必須公證”“要交評估費”都是忽悠，公證可選、評估費只有有爭議時才用繳。
2026年房產過戶給子女的新規，核心是“簡化流程、明確規則”，沒有憑空增加的稅費，也沒有復雜的隱藏要求。想“白給”就選無償過戶，想省稅費、圖后續省心就選有償過戶，只要對照自家情況選對方式，再避開謠言坑，就能順順利利把房子傳給子女。