萬科建立資產退出渠道

萬科為應對行業調整與自身流動性壓力，正在積極構建多元化的資產退出通道，其核心目標是盤活存量資產、補充現金流、優化負債結構，并推動業務模式從“重”向“輕”轉型 。

資產證券化與基金運作

萬科正大力借助資產證券化工具為商業地產、長租公寓等運營成熟的資產建立退出路徑。其中，發行公募REITs（房地產投資信托基金） 是關鍵舉措。例如，以杭州西溪印象城為底層資產的中金印力消費REIT已成功上市，募集資金達32.6億元，這部分資金主要用于償還項目負債并釋放現金流入。同時，萬科也在積極籌備萬緯物流REIT和泊寓保障性租賃住房REIT的發行申報工作。

在REITs上市前，萬科還通過設立Pre-REITs基金來提前盤活資產。2024年8月，萬科聯合中信、泰康等機構設立了規模為22.34億元的中信萬科消費基礎設施基金，用于收購北京舊宮萬科廣場和深圳龍崗萬科廣場。萬科在基金中初始持有較高份額，但會通過向后續投資人（如中郵人壽）轉讓部分份額來回籠資金，并最終保留約20%的份額，實現資產出表并保留持續經營收益。

大宗資產與股權交易

直接出售資產或轉讓項目股權是萬科快速回籠大額資金最直接的方式。2024年以來，多個標志性項目完成了交易：

? 上海七寶萬科廣場：萬科將持有的50%權益以23.84億元轉讓給領展，實現了15.7%的內部收益率。

? 上海南翔印象城MEGA：萬科將48%的股權轉讓給新加坡政府投資公司（GIC），自身持股比例從50%降至2%，基本完成退出。

? 深圳灣超級總部基地地塊：萬科以22.35億元的價格完成了該地塊使用權的轉讓，以減少非主業資產對資金的占用。

萬科管理層表示，2024年計劃通過資產交易回款不低于300億元，規模將超越2023年實現的123億元。

與各方合作盤活資產

萬科積極與各類投資者合作，拓展退出渠道。合作方包括境內外金融機構投資者（如GIC）、本地國企、保險公司等。例如，萬科大股東深圳地鐵集團不僅認購了中金印力消費REIT近30%的份額（約10億元），還通過參與項目收購等方式為萬科提供流動性支持。

戰略背景與考量

萬科大力構建資產退出通道，是基于以下幾方面的戰略考量：

? 應對短期流動性壓力：截至2023年末，萬科的有息負債約為3200.5億元，其中一年內到期的約624.2億元，面臨顯著的債務償還壓力。通過出售資產、發行REITs等方式快速回籠資金，是緩解當前困境最直接的手段。公司目標是在未來兩年削減付息債務1000億元以上。

? 推動業務模式轉型：房地產行業進入新階段，萬科旨在改變過去依賴高杠桿、高周轉的開發模式，轉向以運營和服務為核心的“輕資產”模式。公司正執行“一攬子瘦身方案”，聚焦綜合住區開發、物業管理和租賃住宅三大主業，清理和轉讓非主業的財務投資。建立“投、融、管、退”的商業模式閉環，能夠讓公司更專注于提升運營效率和服務質量。

總而言之，萬科建立資產退出通道是其應對當前挑戰、謀劃長遠未來的核心戰略。這不僅是為了“活下去”的應急之策，更是為了“活得好”的轉型之路。