黑龍江
廈門蓮坂西小區，這個曾經備受關注的二手房板塊，價格正在經歷一次讓很多人清醒的“退潮”。
價格“滑滑梯”：從硬通貨到“誠心可議”
先看幾個關鍵數字，它們講述了一個完整的故事：
- 2021年高峰：約 7萬元/㎡
- 2023年1月：60874元/㎡（還在高位）
- 2025年11月：32914元/㎡（相比高點已接近腰斬再腰斬）
更直觀的案例是：
- 一套45㎡房子，從300萬+跌到不足90萬
- 66㎡兩居室，掛牌從396萬降至152萬，房東還得“送全套紅木家具”
- 嘉隆公寓法拍房，145㎡成交價205萬，單價僅1.41萬/㎡
中介櫥窗上，“可議價”的貼紙越來越多，紅筆劃掉的價格像在記錄一場緩慢的告別。
? 不是所有房子都在跌，但有些跌得特別狠
有趣的是，廈門樓市正上演“冰與火”：
- 環島路豪宅：依然穩在11萬/㎡左右
- 白鷺洲、檳榔板塊：約5萬/㎡，相對堅挺
- 蓮坂西小區：2-3萬/㎡，成了調整“急先鋒”
這說明什么？市場不是在無差別下跌，而是在精準地“擠泡沫”——那些樓齡老、配套弱、全靠概念撐著的房子，正在被重新定價。
大環境：三股力量在“重寫游戲規則”
蓮坂西的現象不是孤立的，它背后是全國樓市的“三重奏”：
第一重：人口紅利在“換擋”
廈門青年人口占比從46%降到38%，2024年新增人口僅2.3萬，遠不及高峰期的18.6萬。買房的主力軍，人數在變少。
第二重：產業與房價的“脫節”
當高收入崗位的增長追不上房價漲幅，普通人買房越來越吃力。月供占收入比過高時，市場自然冷靜下來。
第三重：保障房分走了“蛋糕” ?
廈門保障房去化率已達85%。當更多人有了“住”的底線保障，商品房市場的剛需結構就變了。
為什么是蓮坂西？自身“短板”在下行期被放大
全國都在調整，為何它格外明顯？
硬傷一：產品力掉隊 ?
- 27年樓齡，樓梯房為主
- 車位配比僅0.3（晚上回家像玩“搶車位”游戲）
- 對比五緣灣4.5萬/㎡的次新房，居住體驗差距明顯
硬傷二：學區光環褪色
曾經“嘉濱小學+松柏中學”是王牌賣點，現在中介貼的是“松柏學位急售”。教育均衡化推進下，純靠學位溢價的房子，價值正在重估。
硬傷三：不在舊改名單里
思明區公布了20個舊改小區名單——沒有蓮坂西。缺乏改造預期，就像比賽還沒開始就知道不會晉級。
眾生相：一場沒有贏家的“財富再分配”
房價調整中，每個人的劇本都不一樣：
房東群體：在算“現金流減法”
一位持有163㎡大戶型的房東算過賬：月供2.1萬，租金僅6000元。現在他把房子交給長租公寓，自己搬到同安租電梯房——用租金差補貼生活，這是許多房東的無奈選擇。
剛需群體：在糾結“抄底時機”
預算150萬現在能看思明區兩房了，這是以前不敢想的。但“買漲不買跌”的心理讓人猶豫：現在入手，會不會是接飛刀？
中介和銷售：在適應“新難度”?♂?
有中介從業者坦言：“以前客戶選擇多，現在成交一套的傭金，可能還不夠付門店租金。”某新盤甚至打出“首付20%，剩下交房再給**”的廣告，背后是去化壓力的真實寫照。
市場教會我們的幾件事
1. 房子正在“回歸居住”：金融屬性褪去，住得舒不舒服、方不方便，成了更重要的定價依據。
2. “稀缺性”需要重新定義：不是所有“島內”“思明”都稀缺，老破小如果沒有實質價值支撐，稀缺只是偽命題。
3. 風險意識比收益幻想重要：嘉隆公寓法拍房的案例，提醒我們非理性追高的代價。
4. 分化是常態：未來好房子和普通房子的價差可能會更大，就像名校和普通學校的差距一樣。
最后，那個天橋上的對話還在繼續
中學生可能還不完全明白700萬到300萬意味著什么，但他媽媽知道——那是一代人財富觀念的轉變，是一個時代溫和而堅定的轉向。
蓮坂西小區的故事，或許是中國樓市某個側面的縮影：當潮水退去，我們終將看清誰在裸泳，也終將明白，房子最可靠的價值，始終是它能提供一個怎樣的家。
而市場的調整，就像一場大型的“價值發現”過程——雖然伴隨陣痛，但也讓真實的需求、合理的價格、健康的市場，慢慢浮出水面。這或許就是成長的代價，也是成熟的開始。?
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