美國11月成屋銷售不及預期，房價創歷史同期新高，庫存下降

根據全美房地產經紀人協會（NAR）周五公布的數據，美國11月成屋銷售環比上漲0.5%，預期為上漲1.2%，前值為上漲1.2%。11月成屋銷售同比下降1%。11月成屋銷售總數年化413萬戶，不及預期的415萬戶，前值為410萬戶。

高企的房價、居高不下的按揭貸款利率，再加上如今房源供應減少，都在對潛在購房者形成壓力。

成屋銷售約占美國房地產市場銷售量的90%，在過戶時計算。通常在過戶前的一兩個月，簽訂合同，因此10月份的銷售數據主要反映了10月和9月的購買決定。當時按揭貸款利率一度小幅回落，但隨后維持在相對狹窄的區間內波動。

美國的房源供應在今年大部分時間持續回升后，于11月出現回落。數據顯示，截至11月底，待售房屋數量為143萬套，較10月下降5.9%，但同比仍增長7.5%。按當前銷售速度計算，這相當于4.2個月的供應量。通常認為6個月的供應才是買賣雙方相對均衡的狀態。

全美房地產經紀人協會首席經濟學家Lawrence Yun在聲明中表示：

庫存增長開始停滯。在法拍等困境房產銷售處于歷史低位、住房財富創歷史新高的背景下，房主在冬季并不急于掛牌出售。
工資增速正在快于房價漲幅，這在一定程度上改善了住房可負擔性。但如果住房供應無法跟上需求，未來的可負擔性仍可能受到制約。

與此同時，已掛牌的賣家下架房源的比例也高于往常。賣家在進入冬季前撤下未售房源本屬常態，但今年這一現象明顯更為突出。

這進一步推高了房價壓力。11月成交的成屋住宅的中位價為40.92萬美元，同比上漲1.2%，創下歷年11月的最高紀錄。

需要注意的是，NAR采用中位數統計方式，這一指標可能會受到成交結構的影響——目前高端市場表現明顯好于低端市場。價格在10萬至25萬美元區間的住宅銷量同比下降近8%，而售價超過100萬美元的住宅銷量則同比增長1.4%。

11月房屋在市場上的平均掛牌時間延長至36天，高于去年11月的32天。首次購房者占成交量的30%，與一年前持平，但從歷史來看這一比例通常約為40%。投資客重新加大入市力度，占交易量的18%，顯著高于2024年11月的13%。