利率“內卷”+房產估值縮水 經營貸年末顯“疲態”

臨近年末，銀行業務到了最后沖刺階段。然而，不少銀行的經營貸信貸投放卻呈現出“疲態”。

有業內人士表示，與往年相比，銀行經營貸的利率雖然不斷創新低，但是很難帶來新增業務量。同時，房地產估值縮水導致經營貸的轉貸和續貸困難，也成為目前銀行經營貸面臨的最大煩惱。

而對于部分客戶而言，此前利用經營貸購房的合規風險或將引爆。雖然有中介機構聲稱能夠“經營貸轉房貸”，但其中風險重重。

貸款投放“很難做”

李威（化名）最近很苦惱，連續加了一周的班，但是業績卻沒有起色。作為深圳一家國有大行的客戶經理，他向《中國經營報》記者透露，年底銀行經營貸的投放“很難做”。

“往年這個時候，我們支行的經營貸業務一個月都會有十多單。但今年12月已經過去一半了，還沒有成一單。”李威表示。

據他介紹，每年12月底是業務沖量的一個關鍵期，網點也會為了實現任務指標加大營銷力度。“對于企業而言，每年年底也是用錢比較集中的時候，比如企業會有一些款項需要在年內結清。但奇怪的是，今年12月份的經營貸投放并不理想，各家銀行的貸款利率也很‘內卷’。”

“經營貸利率越來越‘卷’，反映的一個信號是業務越來越不好做。”李威認為。

他告訴記者，針對經營貸，不少深圳地區的銀行貸款投放頻頻刷新最低利率，甚至有中小銀行的利率低到了年化2.2%。“這個利率就是銀行為了年底拉客戶，但是貸款期限只有一年，抵押房產也只能獲得評估值的七成額度。”

按照他的說法，銀行經營貸的產品同質化問題比較嚴重，業務驅動需要在政策上做一些差異化調整，包括貸款額度、利率、抵押品要求、審批難度等。如果產品沒有很強的市場競爭力，符合條件的客戶較少，相關業務就很難沖量。

李威認為，一些企業有資金需求，但是在征信、財報等方面會有瑕疵。這就與銀行的風控相關。“銀行把關嚴，審批的通過率就低。部分中小銀行會為了業務降低門檻，但是頭部銀行在風控上很難放松。”

值得關注的是，銀行內部對于業績的反應也形成了怪圈。李威表示：“越是沒有客戶，越是業績不好，越是要加班。”

記者在采訪中了解到，進入12月以來，不少銀行加大了年末經營貸的營銷力度，但是業務量與過去相比卻增長乏力。同時，年末經營貸的“價格戰”也很激烈，甚至在部分地區引起了監管的關注。以深圳為例，當地多家銀行利率低于年化2.35%的營銷活動都相繼被叫停。

轉貸面臨尷尬境地

當前，房價的下行也給銀行經營貸的投放加大了難度。

一家股份制銀行武漢分行相關負責人表示，在房價下跌之后，很多客戶需要“補差額”，這讓客戶的轉貸很難。“如果銀行在貸款中不能對房產評估價值給予更高的折扣，企業進行轉貸操作實際上沒有意義。”

該負責人向記者透露，很多客戶的經營貸屬于“高位站崗”，轉貸能夠降低貸款成本，但抵押物的評估值下降讓轉貸面臨了尷尬的境地。“手里有錢的客戶可以通過轉貸享受到低利率，但是沒錢的客戶則續貸都會有問題。”該負責人說。

記者了解到，兩三年前，銀行經營貸的市場價格在年化3.5%左右，而目前最低貸款利率卻到了2.5%以下。但是，國內很多城市的房產估值縮水都在20%以上。以一套500萬元的房產為例，此前在銀行貸款時能評估到350萬元到400萬元。如今，銀行貸款僅能評估到280萬元到320萬元。這就意味著，企業需要補80多萬元的差額。

“如果企業經營情況比較好，現金流充足，銀行可以直接續貸。但是，企業到其他銀行轉貸很難，需要補足差額。”上述負責人表示，對于新申請的經營貸業務，銀行對于企業經營情況更為重視。以前只需要客戶提供抵押房產即可，現在需要銀行核實企業有實際經營往來才行。

他還向記者透露，對于“補差額”的措施，有的銀行會給予更高的房地產估值折扣，有的銀行則用企業的其他資產作為貸款的增信措施，比如機械設備。“以前靠評估公司高評高貸的路子走不通了，在監管加大了檢查力度之后，很多評估公司對房地產估值都趨向于保守，這對于經營貸的影響也很大。”該負責人說。

據了解，由于市場對于房價走勢的分歧較大，部分銀行經營貸在房產抵押方面甚至抬高了門檻，明確表示抵押房產需要在核心區域。換句話說，銀行對于抵押房產要求保值且有更好的流動性。

“面對這種市場行情和年底的業務沖刺，很多同事都沒有將業務重心放在經營貸上，而是放在拉存款、企業代發，以及開發高凈值客戶買黃金等業務上。”李威表示。

“經營貸轉房貸”藏風險

隨著房產估值縮水和銀行經營貸到期，市場上部分此前通過經營貸購房的業主正嘗試將經營貸重新換回普通住房按揭貸款，以減輕償債壓力。

記者在采訪中了解到，當前市場上有中介機構宣稱能進行置換，但是其中也暗藏了較大合規風險。

多家銀行從業人士對記者表示，銀行經營貸與住房按揭貸款不能直接轉換。經營貸的資金用途有明確限制，如果此前客戶為了降低資金成本，使用經營貸的資金購房，那么其本身就屬于違規行為。一旦銀行發現，會提前終止貸款，要求客戶限期一次性償還貸款本息。

北京一位資深中介人士向記者透露，所謂的貸款置換，其實就是通過二手房交易來完成。中介機構會讓客戶找一名非直系親屬，二者簽署二手房交易合同并備案，再由該親屬向銀行申請住房按揭貸款。在貸款到賬后，中介機構會先墊資幫助客戶償還企業經營貸，隨后讓該親屬將銀行貸款金額轉給中介機構。

“房產和貸款都會轉移到親屬身上，整個過程雖然沒有問題，但是客戶代價也不小。”該人士表示，中介機構收取的費用不會太高，僅限于手續費和墊資的費用。但是，房產過戶有相應的稅費，況且重新評估還是需要做高交易價格才行。

該人士表示，如果客戶沒有非直系親屬之類的合適人選，中介機構也可以提供相應人選，但是這其中不僅費用會增加不少，也會有一定風險存在。“業務本身存在合規風險，而交易對象可能還有道德風險。作為中介機構，其實也不愿意提供這種對接服務，擔心后續出風險。”

該人士坦言，有些中介會鋌而走險做這類業務，但是也不排除有些存在詐騙嫌疑。“從風險的角度看，做經營貸轉房貸這類業務其實不合適。”

“在金融監管的高壓態勢下，‘黑灰產’都是嚴厲打擊的對象。這種高風險業務一旦出問題，中介機構往往也難逃干系。”該人士表示。

（編輯：曹馳 審核：何莎莎）

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