從“止跌回穩”到“著力穩定” 中央經濟工作會議勾勒房地產發展新邏輯

城市與區域治理研究院 蘇志勇/文

中央經濟工作會議于12月10日至11日在京召開。針對房地產市場，會議明確：著力穩定房地產市場，因城施策控增量、去庫存、優供給，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革，有序推動“好房子”建設。加快構建房地產發展新模式。“著力穩定房地產市場”成為2026年房地產發展的首要任務。

從此前強調“止跌回穩”，到本次會議定調“著力穩定”，標志著行業政策思路發生了深刻轉變，其核心是從短期的“止跌回穩”過渡到中長期的“穩定市場”，并為房地產市場勾勒出一條清晰的路徑：短期內通過精準施策穩定市場，中期依靠城市更新和要素改革激發活力，長期則通過構建新發展模式實現高質量發展。

一、從“止跌回穩”到“著力穩定”的新邏輯

對比2024年和2025年中央經濟工作會議可以看出，有關房地產的政策基調、策略和側重點都發生了顯著且富有深意的變化。在政策基調上，2024年定調是“持續用力推動房地產市場止跌回穩”，今年的定調則是“著力穩定房地產市場”。核心策略上，2024年重點在需求端刺激，重在釋放剛性和改善性住房需求；今年的核心策略重點在供需雙側管理，即因城施策控增量、去庫存、優供給。

從短期策略上看，多措并舉穩定市場是2026年的首要目標。具體路徑上：一是因城施策控增量、去庫存、優供給。各地將根據實際庫存情況，嚴格控制新增住宅用地供應，同時將政策重心放在盤活現有存量房上，例如鼓勵地方政府或國企收購存量商品房并將其轉化為保障性住房，實現去庫存、保民生的雙重目標。二是激活合理住房需求。一方面制約合理住房需求的政策將加速退出，另一方面繼續通過降低貸款利率、住房補貼、稅收優惠等措施降低購房成本。

從中期策略上看，城市更新與要素改革將成為重要驅動力。會議將城市更新的表述從“大力實施”升級為“高質量推進”，標志著其成為連接短期穩市場與長期構建新模式的關鍵引擎。高質量推進城市更新，不僅旨在改善居民居住條件，更能直接消化存量商品房，并通過配套基礎設施建設釋放新的住房需求，形成“更新—配套—需求釋放”的良性循環。拓展要素市場化改革則是一項深層次的制度變革。例如通過打破土地、資本等要素流動的壁壘，為存量資產盤活和房企轉型發展提供堅實的制度基礎。包括建立工業用地轉居住用地的市場化機制，推動閑置商辦項目改造為保障性租賃住房等。

從長期策略看，構建房地產發展新模式是實現行業健康發展的根本。供給端，有序推動“好房子”建設成為新模式的重要一環。未來房地產的競爭將不再是規模和速度的競爭，而是品質和服務的競爭，行業將聚焦于打造安全、舒適、綠色、智慧的高品質住宅，以滿足人民群眾從“有沒有”到“好不好”的住房需求轉變。制度端，深化基礎性制度改革。新模式的構建涉及商品房開發、融資、銷售（如預售制改革）等一系列基礎性制度的完善。目標是建立“人房地錢”要素聯動的新機制，從源頭上實現供需平衡，避免市場大起大落。

中央經濟工作會議將“著力穩定房地產市場”置于“堅持守牢底線，積極穩妥化解重點領域風險”框架之下，表明“穩定市場”必須與“化解風險”同步推進，政策措施相互支撐。會議提出“收購存量商品房用作保障性住房”，一方面能直接幫助房企快速回籠資金，緩解流動性壓力，另一方面又增加了保障性住房供應，實現了“去庫存”與“保民生”的雙贏。“白名單”制度則是另一項協同工具。銀行對符合條件的項目實施融資支持，既是通過“保交房”穩定購房者信心，釋放合理住房需求，也是通過維持項目正常運轉來避免房企風險的進一步惡化，起到了穩定市場與化解風險的雙重目標。

二、供需平衡的九字方針：控增量、去庫存、優供給

因城施策控增量、去庫存、優供給，是2026年穩定房地產市場的核心思路。“控增量”旨在從源頭上減少新開工和土地供應，避免供需失衡加劇；“去庫存”旨在多管齊下消化現有商品房庫存，緩解房企現金流壓力；“優供給”旨在提升住房品質，以高質量供給激活和創造新需求。因城施策，則意味著將賦予地方政府更大的調控自主權，地方政府可根據本地區人口狀況、庫存情況和住房需求等因素實施精準調控。

“控增量”的核心是建立“人房地錢”要素聯動機制，根據市場需求精準調節土地和新房供應，避免形成新的庫存積壓。近年來，自然資源部建立了對應商品房去化周期和土地存量的住宅用地供應雙向調節機制，要求因城施策安排住宅用地供應，凡商品住房去化周期長、土地流拍率高、市場需求明顯不足的城市，應當從嚴控制商品住房用地供應規模。這一政策對平衡市場供需、穩定房地產市場起到了重要作用。長遠來看，各地正在編制“十五五”住房發展規劃，核心是 “以人定房、以房定地、以地錢”。這意味著未來住房和土地供應計劃將更緊密地與人口流入趨勢、產業布局相匹配，從規劃層面實現供需動態平衡。

“去庫存”是穩定市場最為緊迫的任務，需要更為豐富的政策工具支持。一是進一步強化政府收儲。本次中央經濟工作會議明確提出“鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房”，這也成為2026年房地產去庫存的重要手段。二是繼續加大金融工具支持力度。此前央行設立了3000億元保障性住房再貸款，政策已優化為央行對商業銀行的再貸款支持比例可達100%，2026年有望進一步提高再貸款和地方債額度，用以支持收購存量商品房作用保障性住房。三是激活市場交易。各地還將繼續通過鼓勵“以舊換新”、在城中村改造中推廣“房票”安置等方式，創造新的購房需求，直接消化存量商品房。

“優供給”重在通過提升產品品質和服務水平，滿足市場的高品質需求。“好房子”建設成為優供給的重要抓手。此前的“十五五”規劃建議提出，“建設安全舒適綠色智慧的‘好房子’，實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動”。此次中央經濟工作會議將“好房子”建設的表述調整為“有序推動”，意味著方向更清晰，更注重規范引領。今年5月，新版《住房項目規范》已經落地實施，與“好房子”相關的一系列標準體系正在加速完善。在新版標準體系引領之下，未來房地產市場競爭將從規模競爭轉向品質競爭。

“控增量、去庫存、優供給”是一套環環相扣的組合拳：“控增量”是前提，防止問題惡化；“去庫存”是當務之急，化解當前風險；“優供給”是長遠之策，決定行業未來。這套系統性方案旨在推動房地產市場告別過去高周轉、高杠桿的舊模式，轉向以存量運營、品質提升和精細化管理為特征的新階段。

三、住房公積金制度改革值得期待

住房公積金制度是穩定房地產市場的重要政策工具。中央經濟工作會議將“深化住房公積金制度改革”列入重點任務，標志著這一制度將從支持基本住房消費，向助力構建房地產發展新模式、推動“好房子”建設全面升級。

2020年5月國務院發布的《關于新時代加快完善社會主義市場經濟體制的意見》中就曾提出改革住房公積金制度，近年來各地也在通過優化住房公積金制度，為穩定房地產市場助力。根據中指院監測，2025 年以來，全國各地出臺的公積金政策超260條，包括擴大住房公積金覆蓋范圍、放寬使用條件、提升公積金使用額度、允許跨區域使用等方面。但目前住房公積金制度還僅僅停留在地方層面的小范圍政策優化，下一步有望實現更高層級、更深入的制度改革。

目前我國住房公積金制度存在覆蓋面窄、使用場景單一、業務辦理復雜、資金存在區域性旱澇不均等問題。針對這些問題，大致可以從四個方面的改革方向入手。

一是擴大公積金制度覆蓋面，實現“愿繳盡繳”。改革的關鍵是將制度保障范圍從傳統用人單位，有序擴展至個體工商戶、自由職業者、靈活就業人員。目前一些地方正在探索“自愿繳存、靈活存取、權益匹配”的新機制。通過強化政策引導，穩步提高非公有制企業和靈活就業人群的繳存覆蓋面。

二是拓展使用場景，支持“住有所居”。住房公積金不僅用于購買住房，也要支持租賃住房消費。進一步完善租房提取公積金政策，推行“按月委托提取”或“租金直付”模式，使住房公積金成為新市民、青年人解決住房問題的重要依靠。支持購房與住房改善，措施包括支持提取公積金支付購房首付款，積極推行“商轉公”貸款和“帶押過戶”模式，降低購房成本。此外，公積金使用場景還可以延伸至支持老舊小區改造、加裝電梯、支付物業費等住房相關消費，形成對居民從買到住的全鏈條支持。

三是提升統籌層級，促進“互通互認”。為破解公積金資金在部分城市“沉睡”而在另一個城市“吃緊”的區域性失衡難題，一個重要的改革方向使提升統籌層級，研究在都市圈或城市群內實現資金調劑余缺的機制，讓資金跟隨繳存人流動，更高效地支持跨城安居。同時持續深化“跨省通辦”服務，簡化異地業務辦理流程，更好地服務人口流動。

四是筑牢資金安全防線。加強對公積金從繳存到使用的全流程監管，強化從樓盤準入、貸款審批到貸后管理的全鏈條風險控制，嚴控逾期貸款。嚴格執行網絡安全等級保護制度，落實數據分類分級保護，確保網絡數據和個人信息安全。在保障安全的前提下，探索穩健的資金運營模式，實現資金的保值增值。

機構觀點

廣開首席產業研究院連平：

穩定房地產市場，既要防范和化解房企的流動性風險，增強其持續經營能力，也要降低購房者的財務與市場風險，降低銀行貸款不良率。中央經濟工作會議提出“因城施策控增量、去庫存、優供給”的要求，即是要在政府、銀行、房企及上下游產業鏈、居民等多方面出臺針對性措施。

在控增量方面，將持續優化土地供應節奏，科學審批新開發樓盤項目，合理調控房屋供給。在去庫存方面，運用專項債資金合理實施土地收儲，調控存量商品房收購轉化為保障性住房的規模。在優供給方面，有序推動“好房子”建設，制定綠色、智慧、舒適的住宅建設標準，推廣裝配式建筑與智能建造技術，提高房屋建筑質量，更好地滿足居民改善性住房需求；探索建立“好房子”項目白名單，給予更低的開發貸利率和個人購房貸款利率等優惠政策。在房企經營方面，加快構建房地產發展新模式，推行房住不炒、租售并舉、品質提升，鼓勵房企穩健經營；同時探索設立房地產穩定基金，支持房企并購重組。在購房需求方面，可考慮進一步下調房貸利率與公積金貸款利率，調升公積金貸款額度上限；因地制宜推行“房票安置”“以舊換新”、降低稅費等政策，以刺激居民購房需求。

西京研究院趙建：

提到房地產，還是防風險、控增量、優存量的思路。今天房地產的主要矛盾是房價調整過快、二手房掛牌量過多與市場需求仍然偏弱的矛盾，供需出現嚴重不平衡，特別需要房地產市場的“做市商”，以調整失靈的市場。中央經濟工作會議也提到了地方政府收儲做公租房，接下來應該會有大動作。比如很多地方可能會加大收購斷供房力度，推出房地產的“以舊換新”。但還是一個老問題：錢從哪里來？還是需要中央專項基金的支持。

富安達基金鄭良海：

著力穩定房地產市場依然是2026年經濟工作重點任務之一，房地產是國民經濟支柱行業，關系千家萬戶，其過長的產業鏈條，也成為國內需求的關鍵帶動。然而近些年房地產投資的持續下滑、市場的持續調整，買房意愿不強等制約著房地產市場的企穩。2024年6月7日，國務院常務會議提出“充分認識房地產市場供求關系的新變化，順應人民群眾對優質住房的新期待，著力推動已出臺政策落地見效，繼續研究儲備新的去庫存、穩市場政策措施”。中央經濟工作會議再度提出房地產“去庫存”，表明化解當前地產庫存壓力將是2026年房地產工作的主要內容之一，同時通過“好房子”建設優化供給，鼓勵“市場+保障”的供應體系，加大“存量商品房重點用于保障性住房”的收儲力度，將有助于房地產市場實現平穩健康發展，以及房地產發展新模式的構建。