關(guān)于樓市，是否該人間清醒!

樓市的收割計(jì)劃將在未來半年內(nèi)畫上句號(hào)。

根據(jù)最近的數(shù)據(jù)顯示，中國房地產(chǎn)市場的總價(jià)值已從450萬億縮水至不到350萬億，蒸發(fā)了100萬億。

這個(gè)數(shù)字意味著什么？整個(gè)德國的經(jīng)濟(jì)體量在我們的視野中悄然蒸發(fā)了，這背后究竟隱藏著一場怎樣的博弈與經(jīng)濟(jì)陷阱？曾經(jīng)人人羨慕的鐵飯碗，為何如今變成了沉重的負(fù)擔(dān)？那個(gè)看似永不熄火的房地產(chǎn)引擎，到底隱藏著哪些深藏不露的邏輯？是快速致富的捷徑，還是精心設(shè)計(jì)的收割局？

其實(shí)真相不復(fù)雜，過去20多年來我們所經(jīng)歷的房地產(chǎn)盛世，從一開始就是一場圍繞財(cái)富轉(zhuǎn)移而精心布局的系統(tǒng)性計(jì)劃。但如果你僅僅把它看成一次普通的經(jīng)濟(jì)泡沫，那未免低估背后的深意了，它是一整套靠縝密的國家策略，緊密嵌套了財(cái)政貨幣政策、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型邏輯、人口結(jié)構(gòu)變化乃至全球格局下的競爭需求。

這套機(jī)制是如何搭建的？先從2000年說起，中國正式加入WTO。出口業(yè)務(wù)迎來爆發(fā)式增長，沿海制造業(yè)如雨后春筍般興起，用工需求甚至超過勞動(dòng)力供給，當(dāng)時(shí)的普通工人收入顯著提高，很多家庭逐漸有了剩余現(xiàn)金。此時(shí)，一個(gè)關(guān)鍵問題隨之而來，怎樣把這些資金流動(dòng)起來，為下一階段經(jīng)濟(jì)騰飛提供助力？答案藏在一個(gè)古老的經(jīng)濟(jì)原理中--乘數(shù)效應(yīng)，儲(chǔ)蓄會(huì)減緩經(jīng)濟(jì)流通，而負(fù)債則能激活未來消費(fèi)。

于是，一場全社會(huì)的負(fù)債運(yùn)動(dòng)開始了，引導(dǎo)全民超前消費(fèi)，并用未來的收入撬動(dòng)當(dāng)下的增長，房產(chǎn)自然成為理想的金融容器，買房不僅能榨干一個(gè)家庭當(dāng)前所有的積蓄，更能讓他們在未來30年里持續(xù)還貸。這等于把幾十年的可支配收入提前變現(xiàn)，從而形成了龐大的流動(dòng)資金池。但問題是。老百姓不傻，他們一開始并不愿意上車，怎么辦？一整套社會(huì)心理改造工程隨之啟動(dòng)：

第一步是結(jié)構(gòu)性擠壓:

通過加速城市化，逼迫農(nóng)村人口進(jìn)城謀生。而實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)，只需動(dòng)一根指頭，打開農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)口關(guān)口。低價(jià)進(jìn)口大豆、玉米等農(nóng)產(chǎn)品，沖擊本地農(nóng)業(yè)，許多農(nóng)戶無法為繼，不得不放棄土地離開鄉(xiāng)村。這背后其實(shí)就是通過市場手段釋放勞動(dòng)力，為工業(yè)城市化騰出人力空間。而這些進(jìn)城的人為了生存，為了落腳，自然成了第一波買房需求的承接者。

第二步是制度性綁定

住房公積金制度橫空出世，直接把工資的一部分強(qiáng)行劃撥到買房賬戶里，公務(wù)員和事業(yè)單位被率先試水，變成樣板示范。這類群體的表率作用非常關(guān)鍵，一旦他們開始集體入場，就給普通人營造出一種安全感與必然感。房子值得買也必須買，

第三步是文化構(gòu)建：

通過影視劇，廣告，公號(hào)，推文等多種渠道，反復(fù)強(qiáng)化無房不婚，丈母娘經(jīng)濟(jì)等概念，將住房從經(jīng)濟(jì)商品上升為身份象征和婚戀硬通貨，結(jié)果是結(jié)婚買房成為全民共識(shí)，無數(shù)年輕人掏空6個(gè)錢包，只為在婚姻面前不落下風(fēng)。這種道德化經(jīng)濟(jì)觀大大加速了房地產(chǎn)的普及，且反噬力極強(qiáng)。

第四步是權(quán)利性嵌套:

教育醫(yī)療落戶權(quán)被與房產(chǎn)綁定，你想讓孩子進(jìn)城讀書，先買套房子再說。你想落戶大城市請出示房產(chǎn)證明，這一招最毒，卻也最有效，因?yàn)樗珳?zhǔn)擊中了人類最深的焦慮，對孩子未來的焦慮。為了不讓下一代輸在起跑線上，家長哪怕勒緊褲腰帶，也會(huì)咬牙簽下那份30年契約。從農(nóng)業(yè)擠壓到城市鎖鏈，從制度誘導(dǎo)到情感操控，這套房產(chǎn)收割機(jī)賺的滴水不漏。它不僅是一場房地產(chǎn)投機(jī)熱，更是一場結(jié)構(gòu)性財(cái)富轉(zhuǎn)移的典范操作。

而當(dāng)房價(jià)飛漲、居民負(fù)債高起、人口紅利消退、制造業(yè)外遷，這一切終于匯聚成今天的結(jié)果。泡沫臨近破裂，地方財(cái)政捉襟見肘，社會(huì)情緒日益撕裂。現(xiàn)在回頭看，我們曾以為的黃金時(shí)代，其實(shí)是被結(jié)構(gòu)性推動(dòng)的加速游戲，而游戲的終局是你發(fā)現(xiàn)所有的退路都已鎖死。仿佛人生只有一種選擇，買房背債，然后一邊焦慮一邊內(nèi)卷---這就是房地產(chǎn)20年沉浮的真相，不是簡單的買賣，而是一場國家、市場與個(gè)體之間的長期博弈。

這一整套連環(huán)設(shè)計(jì)完成后，房價(jià)開始了野蠻式上漲，但這還不是終點(diǎn)，還得靠金融杠桿的臨門一腳來徹底引爆。買房變成了一種可以放大的游戲，只需付3成首付，剩下7成銀行全包，這意味著什么？原本手里只能買1套房的錢，如今可以撬動(dòng)3套，金融杠桿的威力就是這么驚人，既能助你一夜暴富，也能讓你一朝傾家蕩產(chǎn)。這背后其實(shí)是深藏的貨幣邏輯在運(yùn)作，當(dāng)銀行批出房貸時(shí)，他并不是把原有的錢借給你，而是在憑空造錢，這叫信用創(chuàng)造。每一筆房貸都是對市場注入一筆新增的貨幣流動(dòng)性，房價(jià)上漲，抵押物升值，銀行放貸意愿更強(qiáng)，資金繼續(xù)涌入，房市價(jià)格就被推得更高。

這種上漲放貸再上漲的正反饋鏈條，最終會(huì)走向失控，在這個(gè)過程中，各方收益滿滿，銀行靠房貸利息利潤大增，地方政府賣地收入暴漲，笑納千億級(jí)財(cái)政，房企市值飆升，老板們頻頻登上財(cái)富榜，可普通人呢？他們掏空積蓄預(yù)支未來幾十年的工資，只為了換一套可能永遠(yuǎn)也漲不動(dòng)的房子。

更諷刺的是。很多買房者并不是為了居住，而是投機(jī)，大量新房空置，既不出租也不自住，全靠等待下一個(gè)接盤俠。這種擊鼓傳花的游戲，一旦音樂停了，最終總得有人接最后一棒。而現(xiàn)在，鼓聲真的停了。人們才發(fā)現(xiàn)手里拿的不是金磚，而是一顆隨時(shí)會(huì)引爆的債務(wù)炸彈。

從全球來看類似劇本并非孤立。80年代的日本，2008年前的美國，都曾經(jīng)歷房地產(chǎn)泡沫的瘋狂與崩塌。但中國的這一輪格局更大，時(shí)間更長，波及范圍更廣，幾乎波及了全國城市家庭的每一寸土地。

至于空置率問題，官方數(shù)據(jù)稱全國約有7000萬套空置房，而民間估算可能早已突破1億套。這些房子夠幾億人居住，卻就那樣閑置，不創(chuàng)造租金，不貢獻(xiàn)產(chǎn)出，堪稱資源錯(cuò)配的經(jīng)典案例。按照市場規(guī)律，商品過剩一定導(dǎo)致價(jià)格下跌，房地產(chǎn)當(dāng)然也逃不掉這個(gè)宿命。

當(dāng)供需失衡嚴(yán)重，傾向于供大于求，價(jià)格遲早會(huì)掉頭，回歸理性。問題在于，這場房產(chǎn)游戲不止制造了資產(chǎn)泡沫，還嚴(yán)重榨干了全社會(huì)的消費(fèi)能力，房價(jià)高，房貸重，導(dǎo)致普通家庭的錢都砸在了月供上，哪兒還有閑錢去消費(fèi)，吃穿用度捉襟見肘，國內(nèi)消費(fèi)持續(xù)疲軟，內(nèi)需拉不動(dòng)，經(jīng)濟(jì)自然增長乏力，企業(yè)利潤下降，只能裁員降薪，而收入停滯不前，又反過來壓低了消費(fèi)意愿，這就是惡性循環(huán)的全貌。

影響是全方位的，個(gè)人層面，背負(fù)沉重房貸的家庭消費(fèi)能力近乎清零，企業(yè)層面，訂單下滑，成本上升，大批公司縮減編制甚至關(guān)門。政府層面，土地財(cái)政斷流，收入暴跌，可支配資金越來越緊張，但養(yǎng)老金、醫(yī)療、基建等支出卻沒有下降的可能。外部環(huán)境也雪上加霜，以往我們靠出口賺外匯，但如今歐美正試圖與中國脫鉤，出口訂單急劇下滑，過去那種靠外貿(mào)支撐增長的模式越來越難維持，轉(zhuǎn)向內(nèi)需就成了必然。

可問題是。老百姓的錢被房子掏空了，還怎么拉動(dòng)內(nèi)需？

現(xiàn)實(shí)是，我們已經(jīng)正式步入一個(gè)全新的經(jīng)濟(jì)周期---去杠桿時(shí)代.

個(gè)人要還房貸，企業(yè)要償貸款，地方政府也得償還龐大的債務(wù)包袱。這一過程在經(jīng)濟(jì)學(xué)中有專門的名字，叫債務(wù)螺旋。當(dāng)所有人都在還賬，市場上的錢就越來越少，流動(dòng)性緊縮，經(jīng)濟(jì)就會(huì)縮減，甚至進(jìn)入通縮。這種模式日本在90年代就已經(jīng)經(jīng)歷過，從泡沫破裂到經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，他們整整用了30年。

如今，中國房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)正在持續(xù)顯現(xiàn)，恒大、融創(chuàng)、碧桂園等。那些曾站在金字塔頂?shù)牡禺a(chǎn)大佬，一個(gè)接一個(gè)轟然倒塌。這場房地產(chǎn)泡沫不僅僅是一場經(jīng)濟(jì)災(zāi)難，更是對整個(gè)國家財(cái)富分配結(jié)構(gòu)、金融體系運(yùn)行邏輯、政府信用機(jī)制的一次深度重構(gòu)。鼓點(diǎn)已經(jīng)落下，舞臺(tái)上的主角也開始謝幕。

留給我們的是一個(gè)必須直面的新時(shí)代，如今房地產(chǎn)企業(yè)的倒閉潮，不僅直接波及了購房者的切身利益，還在悄然動(dòng)搖整個(gè)金融體系的根基，大量房企違約，讓銀行暴露于越來越多的壞賬風(fēng)險(xiǎn)。而隨著房價(jià)的持續(xù)下行，不少按揭貸款出現(xiàn)了資不抵債的情況。

所謂負(fù)資產(chǎn)，就是你欠銀行的錢比房子本身還值錢。面對這種局面，一部分貸款人干脆選擇斷供，停止還貸，銀行只能自己吞下苦果。從系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的角度來看，這無疑是一顆定時(shí)炸彈。銀行是國家金融循環(huán)的核心樞紐，一旦大面積壞賬爆發(fā)，信貸緊縮隨之而來，最終可能引發(fā)整體經(jīng)濟(jì)的硬著陸。這正是各國政府對房地產(chǎn)泡沫極為警惕的關(guān)鍵原因。與此同時(shí)，地方政府也陷入了財(cái)政困局。

中國特殊的財(cái)政分權(quán)體制決定了公共服務(wù)的重?fù)?dān)落在地方政府肩上，而主要稅收卻由中央統(tǒng)籌，地方財(cái)政收入長期依賴土地出讓金。這種賣地維穩(wěn)的財(cái)政模式在樓市繁榮時(shí)期還能維持，但如今樓市低迷，土地難賣，地方政府陷入了進(jìn)退維谷。

正因?yàn)槿绱耍覀兘裉斓慕?jīng)濟(jì)調(diào)控陷入了前所未有的困境。傳統(tǒng)的刺激政策，比如降息、降稅、放松購房限制、降低首付比例等輪番出臺(tái)，但市場反應(yīng)卻持續(xù)低迷。并不是政策不給力，而是結(jié)構(gòu)性問題太深。真正的問題并不是沒錢花，而是大家根本不敢花，也不愿意花。更令人憂慮的是，當(dāng)前的這些刺激措施仍然圍繞舊有的房地產(chǎn)拉動(dòng)路徑展開，本質(zhì)上沒有跳出房子綁架增長的老框架，這種方式不但無法真正激發(fā)消費(fèi)，反而可能再度積聚風(fēng)險(xiǎn)，延續(xù)泡沫，并為下一輪崩盤埋下伏筆。

而從全球成功經(jīng)濟(jì)體的演變經(jīng)驗(yàn)看，真正實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的國家，無一不是完成了從地產(chǎn)依賴向科技創(chuàng)新的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。比如韓國在90年代放棄房地產(chǎn)主導(dǎo)，轉(zhuǎn)向電子、汽車等高附加值產(chǎn)業(yè)，德國也通過工業(yè)4.0重構(gòu)制造體系。但這種轉(zhuǎn)型從來不是一帆風(fēng)順的，通常都會(huì)伴隨短期的陣痛甚至經(jīng)濟(jì)放緩。

那么問題來了。未來的出路在哪里？如果缺乏新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，缺乏新的消費(fèi)動(dòng)能，當(dāng)前這輪下行周期可能會(huì)延續(xù)更久。產(chǎn)業(yè)升級(jí)迫在眉睫，科技突破刻不容緩，新能源、AI、生物科技等新興行業(yè)是增長的希望，但這些領(lǐng)域的發(fā)展需要大量長期資本的持續(xù)投入，可現(xiàn)實(shí)是絕大部分資金被房地產(chǎn)牢牢鎖住，形成嚴(yán)重的擠出效應(yīng)。這種資金配置的扭曲，短期制造了虛假繁榮，但長期卻削弱了經(jīng)濟(jì)的核心活力。

資本沒有流向真正能提高全要素生產(chǎn)率的領(lǐng)域，而是被困在了鋼筋水泥的泡影中。普通人該怎么辦？此刻最明智的選擇就是認(rèn)清大勢，不再幻想房價(jià)還能翻倍的神話。房地產(chǎn)的黃金時(shí)代已經(jīng)落幕，眼下正式進(jìn)入一個(gè)漫長的深度調(diào)整期，在這個(gè)階段，現(xiàn)金為王才是硬道理。穩(wěn)定的收入和抗風(fēng)險(xiǎn)能力比資產(chǎn)規(guī)模更重要，更重要的是要重新思考財(cái)富的定義。房子不是萬能的財(cái)富象征，它終究只是一個(gè)居所工具。