為什么縣城房價沒怎么跌？

最近刷到不少大城市房價下跌的消息，很多大城市的房價已經(jīng)跌回幾年前水平，然而，許多縣城的房子卻沒有怎么跌。這究竟是為什么？

你可能會想，大城市比如京滬穗深和其他各省省會城市，那么多人口流入，房子一定是不愁賣的，就算跌也不會跌到哪里去。而縣城，我們可能只見到縣城人去大城市置業(yè)，誰會主動去縣城呢？縣城的房子越建越多，好像卻不會有人買，縣城的房子可能注定沒有人買，會跌到價格為零。

然而現(xiàn)實可能是相反的，在房地產(chǎn)下行大城市房價已經(jīng)跌麻了，但是許多縣城的房價卻沒怎么跌，依然價格能平穩(wěn)，甚至我所在的縣城房子價格不降反升。當然我知道全國各個地方的情況都不一樣，江蘇省昆山市和張家港市，和新疆和田新設立的和安縣和和康都是縣城，所以我就只能總結一個比較大致的情況。

我們首先從城市化的角度來說，在我們的觀念中，可能只有地級市的市區(qū)才算城市，但是實際上，我們中國一千多個縣城，每一個縣城都是最小的城市單位，提供商業(yè)、教育和醫(yī)療等服務。

首先我得先說明一點，縣城的房子，還是有人買的。買房的人，主要還是出自于縣城下轄的鄉(xiāng)鎮(zhèn)和農(nóng)村。

首先是結婚剛需。縣城周邊一般都有許多鄉(xiāng)鎮(zhèn)和農(nóng)村，村里有大量沒結婚的年輕人（尤其是年輕男性）。在我們廣大的農(nóng)村和鄉(xiāng)鎮(zhèn)中，男女比例嚴重失衡，農(nóng)村的男性“光棍”數(shù)量龐大，而一般很多女生是不愿意嫁到農(nóng)村來的。對于他們來說現(xiàn)在結婚條件至少是得在縣城有套房。對于家里有兒子的人，孩子連談對象的資格都沒有，更別說結婚了。為了兒子能順利結婚，農(nóng)村家庭哪怕舉全家之力，花費多年打工積蓄，也得在縣城買房，就怕孩子成了村里的老光棍，自己在鄰居面前抬不起頭。

還有就是教育需要。目前農(nóng)村逐漸空心化，加上人口出生率降低，很多地方的農(nóng)村小學只剩十幾個學生，甚至直接關停。而農(nóng)村學校的教育質(zhì)量也和縣城也有很大的差距。就算是沒多少積蓄的家庭，也怕孩子輸在起跑線上，哪怕日子過得緊張，也要竭力把孩子送到縣城讀書。再加上高中都集中在縣城，晚買不如早買。

而在一些人口大省的三四線城市里，對比縣城，在市區(qū)買房可能真的沒有那么多優(yōu)勢。相比于市區(qū)，縣城生活成本比如停車費、物業(yè)費更低，而且現(xiàn)在各種商業(yè)資本也在往縣城下沉，過去只有三線城市有的連鎖餐飲、連鎖超市，慢慢都開到了縣城里，日常出行和消費也不算不方便。反觀市區(qū)，其實也沒多少像樣的就業(yè)崗位，預期還不如直接去一二線城市打工。

最尷尬的是，有些縣城家庭覺得市里比縣城好，咬牙去三線市里買房，結果發(fā)現(xiàn)市里沒合適的工作，只能又回縣城上班。每天通勤一兩個小時，房子空在市里，還得月月還房貸，成了買得起住不起，想賣又難賣的累贅。這種情況反而讓更多縣城人清醒，與其去市里遭罪，不如在縣城買房，至少工作、生活都方便，壓力也小。

另一個角度是地方政府的視角，縣域地方政府財力有限而需要支錢的事務繁多，還需要土地出讓金，自然是不希望房價下跌，會出各種政策救市，比如限制售價、推出購房補貼等等。有些縣城還會通過限制農(nóng)村蓋房、撤并農(nóng)村學校的方式來促進購房需求。農(nóng)村人不能在老家蓋房，想改善居住就需要去縣城，要么只能將就擠在老房子里，這就變相刺激鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民再縣城買房。從目前來看，縣城樓市其實是成交不活躍，但供需關系并沒有完全失衡，還能支撐房價不跌。

還有一個很重要的點，因為縣城的房價相比大城市確實很便宜，小縣城的房子動輒十幾萬、幾十萬就能買到，即使是跌，也不是特別心疼，虧個幾萬多工作一年就回來了，不急著出手賣。而且縣城房子單價便宜，很多人買房其實根本不需要房貸，沒有房貸壓力也不急于出手。而在大城市買房動輒百萬，購房者掏了十幾年積蓄付首付，再背上二十年、三十年貸款，利息占購房成本的一大截。一旦房價下跌，購房者發(fā)現(xiàn)房子的價格還不夠還剩下的房貸，可能就斷供把房子賣給銀行，或者直接把供了幾年房貸的房子出手賣掉，加劇了房價的下跌。

當然還有成本的問題，現(xiàn)在鋼筋混凝土結構房子的毛坯成本大概在1800 元一平左右，所以現(xiàn)在很多縣城二手房的售價就是三千到四千元一平。這個價格其實相對于成本來說很合理。

還有一點就是，縣城房子缺少流動性。什么是流動性呢？簡單說，資產(chǎn)的流動性，就是它能快速變成現(xiàn)金，還不怎么折價的能力。對房子來說，流動性強就意味著想賣的時候，不用等太久，也不用大幅降價，就能找到買家成交。就像大城市里的優(yōu)質(zhì)房源，可能掛出去一兩個月，甚至更短時間就能賣掉，成交價格和掛牌價也不會差太多。

而在縣城，有時候你可能真的不知道一套房能賣多少錢，也可能空有價格無法賣出去。也正因為如此，除了少數(shù)急需用錢不得不出手的情況，大部分縣城小區(qū)幾乎沒什么成交量，有些小區(qū)甚至好幾年都沒有一筆像樣的交易。所以現(xiàn)在到底該給縣城房子定個什么價，誰也說不準。房屋中介的掛牌價看著堅挺，實際能成交的價格卻水分很大，實際購房時大多能再談價格，這也讓縣城房價的真實水平更難判斷。

而二手房業(yè)主大多是自住需求，沒有迫切的變現(xiàn)壓力，不愿低價出售，覺得賣低了既吃虧又沒面子，但這種價格堅挺其實是虛假的。真要想把房子賣掉，可能要掛牌半年甚至一年，最后還得主動降價才能成交，只是這種真正的跌幅并沒有被數(shù)據(jù)統(tǒng)計到。

歸根到底，大部分縣城房價的這種穩(wěn)定，本質(zhì)上是靠周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)輸血維持的。支撐力主要來自 80后 90 后這批農(nóng)村外出打工者，他們用外出打工的辛苦錢撐起了縣城樓市。而縣城房價的支撐起來的核心，正是周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)的農(nóng)民群體，一旦這代人逐漸老去，失去了持續(xù)的打工收入支撐，又沒有新一批大規(guī)模的農(nóng)村年輕人來接盤，縣城沒了穩(wěn)定的輸血來源，所謂的房價穩(wěn)定恐怕就真的難以維系。

而且很多縣城的房價穩(wěn)定，根本不是靠本地產(chǎn)業(yè)支撐起來的。真正能長期穩(wěn)住房價的縣城，往往具備靠近市區(qū)、有產(chǎn)業(yè)或資源支撐、人口持續(xù)流入等特點。可太多小縣城的經(jīng)濟發(fā)展早已陷入瓶頸，地方不想著如何引進企業(yè)、促進就業(yè)，反而把心思放在虹吸周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)資源、靠城投平臺借債維持城建上面，這樣的縣城房價，終究是難以持續(xù)的。