房貸利率連續7個月不降，何時才來利好？

文｜鄧浩志

房貸利率連續7個月不降

12月LPR報價出爐：5年期和1年期利率均維持不變。LPR已經維持7個月不變了。之前還有很多學者建議繼續降低房貸利率，尤其是從事房地產研究的專家，甚至建議利率降到零附近。目前看，已經不太可能。無論是大水漫灌刺激經濟，還是降低房貸拉動樓市，似乎都不太可能。

如果利率不大幅下調，那仍然在下行的樓市靠什么止跌回穩呢？畢竟降首付、取消限購等政策能用的基本都用完了。市場之前傳聞“財政貼息”房貸，我之前已經詳細分析過，就算傳聞落地，貼息幅度也不會很大，且這個政策不屬于大招，不足以扭轉市場預期和趨勢。所以今年剩余時間，甚至明年都不太可能會有重磅的刺激樓市政策。

為什么會這樣，我們不知道。但按推理，一是有比房地產更著急的事項要解決或平衡，樓市非當前優先事項。這在重要經濟工作會議已經有所體現：比如表述排位由去年第五降到今年第八，表述內容也減少了。二是目前暫時沒有什么好辦法，政策工具箱需要研究新的手段，這個需要時間。至于房地產的前景與重要性這個是不用懷疑的，最近住建部部長已經在公開場合再次作了肯定。

所以，房地產市場何時見底回暖，這個問題沒有人能夠回答。我只確定長期仍然看好，短期壓力依然不小。

中國房地產高質量發展，仍有較大空間

今日中央財辦負責人會后接受媒體采訪時指出：一方面，要看到中國房地產高質量發展仍有較大空間。從剛性需求看，2024年中國常住人口城鎮化率為67%，而戶籍人口城鎮化率不足50%，新落戶農民工、新畢業大學生等“新市民”剛性住房需求有待持續釋放。從改善性需求看，盡管中國城鎮住房總量已經不小，但區位分布、持有結構不均衡，相當部分城鎮居民住房滿意度還不夠高，存在“以舊換新”“以小換大”的改善性需求。另一方面，要以構建新模式為牽引推動房地產高質量發展。

這位負責人說的并不是穩中向好的套話，而是具有具體數據支持和邏輯推導的結論。我們很多人手機、電視等設備都換了多次。且不說住房作為商品，也具有不斷升級迭代的需求；哪怕是初次置業，尤其是還有很多從小城鎮進入大城市的新市民，很多還沒有完成初次置業。更別說2000年以前大量存在的職工宿舍，絕大多數都超過30年房齡了。所以樓市和房地產業的長期前景肯定還是大有可為的。但現在的問題是短期內樓市仍然走不出螺旋向下的趨勢。一天走不出來，大量的內需就無法釋放，就影響經濟復蘇和就業，就會危及金融系統安全和增加地方債務壓力。

所以，哪怕前景非常看好，我們也要一步步解決眼下的一個個具體的困難。否則，前景永遠是前景。