上海“老破小”正在被掃貨！

來源：市場資訊

（來源：樓市經典）

近日，上海二手房市場出現一個有趣現象：在整體樓市仍處于調整期的大背景下，市區“老破小”成交量卻逆勢上揚。

來自多家中介機構的數據顯示，2025年上海300萬以下老破小成交占比已達51.6%，幾乎占據二手房市場的半壁江山。

曾經人人避之不及的老破小，為何突然變成“香餑餑”？

01.

價格深度回調，跌出性價比

上海老破小價格經歷了一輪深度回調。

數據顯示，2024年上海老破小全年跌幅超過13%，部分小區甚至下跌40%以上，更有甚者直接腰斬。

這種大幅度的價格回調，使得老破小的“水分”被擠干，價格已經回到了許多購房者認為合理的區間。

當價格足夠便宜，老破小原有的劣勢被沖抵。

學區需求群體、年輕剛需群體和本地置換群體構成了老破小購買力的三大主力。

對于許多家長來說，教育是頭等大事。徐匯區的上海南站、植物園板塊雖然被老破小“填滿”，但學區資源優異，海小學、徐匯實驗小學、徐教院附中等名校云集。對于預算有限但又追求優質教育資源的家庭，老破小成為進入名校學區的“入場券”。

年輕剛需群體則看中老破小的低總價和地段優勢。對于收入尚可但積蓄不多的新上海人，市區老破小意味著用最低成本享受城市核心資源：短通勤、成熟配套、便捷交通。

本地置換群體，尤其是上海土著，則有難以割舍的地段情結。他們在區域生活了幾十年，社交圈集中于此，寧愿在相同區域換房也不愿遷往偏遠郊區。

02.

“老破小”雖火，但仍有潛在風險…

另一方面，當前老破小的租金回報率相當可觀，部分區域甚至達到4%以上。

與新建住宅普遍30%以上的公攤比例相比，老房子的實際得房率通常可達80%以上。雖然建筑面積小，但使用空間扎實，加上即買即住，不存在期房爛尾風險，對于務實型買家吸引力巨大。

盡管老破小市場近期表現活躍，但潛在風險仍不容忽視。

老破小的金融屬性正在弱化。房齡超過30年可能影響貸款額度和年限，部分銀行已收緊對此類房產的審批政策。同時，學區政策調整風險始終存在，多校劃片等政策可能削弱老破小的價格支撐力。

從居住體驗看，老破小普遍存在停車難、無電梯、隔音差等問題。社區老齡化嚴重，若未來納入實質性改造計劃不明朗，資產增值潛力可能低于市場平均水平。

另外，上海樓市分化趨勢日益明顯。內環內老破小去化速度較快，而遠郊老破小則面臨較大壓力，去化速度慢，價格調整幅度更大。區位因素在老破小價值判斷中顯得尤為關鍵。