十萬億的銀發市場，不止養老院

作者 | 張曉蘭 編輯 | 虞滟萍 責編 | 韓瑋燁

摘要：

銀發經濟將成為繼房地產之后，中國“十萬億”市場之一，其產業潛力正被重新審視與挖掘。

吳曉波今年大談特談銀發經濟，出書演講開直播。吳曉波認為，這是房地產之后的四大“十萬億”市場之一。

一度被房企“放棄”的養老產業在今年又被重新激活，但概念迭代了——
銀發經濟。

除了網紅經濟學家開始重新關注銀發時代到來后的機會，敏感的資本也已開始布局。從康養居住，到健康食品，再到AI+銀發的新科技帶來的新場景。

這一趨勢判斷并不意外：相關數據清晰勾勒出產業崛起的底層邏輯。

國家統計局2025年發布的統計數據顯示，截至2024年底，全國60歲以上老年人口已超3.1億人，“十五五”期間，我國預計年均新增老年人口約1400萬。

中歐國際工商學院經濟學與金融學教授盛松成在公開場合預測，未來十年中國銀發經濟年均增速有望超過12%，市場規模將從幾年前的約7萬億元（占GDP6%）迅猛增長至2035年的30萬億元，占GDP比重將達10%。

而國家稅務總局發布的數據更印證了市場活力——今年上半年，老年營養和保健品、健康監測設備銷售收入同比分別增長30.1%、7.5%。

不過，當下中國面對的老齡化之挑戰和機遇，前所未有。挑戰是，我們沒有任何可參考的樣本；機遇是，有足夠大的需求池，以及5-10年的準備期。

以50-70后為代表的銀發群體為例，攜帶著可觀的財富積累、活躍的消費意愿與鮮明的生活主張，正推開“長壽時代”的大門。他們不再滿足于生存層面的照護，而是追求健康、社交、文化、旅居融為一體的品質生活。

以“全齡友好”語言，重塑銀發生態

銀發經濟的本質并非孤立地為老年人提供服務，而是要在全社會層面構建一個全齡包容、代際融合、終身發展的友好生態系統。這意味著，從城市空間規劃、住宅產品設計，到商業服務供給、數字產品研發，都需要經歷一場靜默而深刻的“適老化演進”。

這一演進的實踐路徑，核心在于“無痕融合”：最高級的適老化并非設立孤立的“老年專區”，而是將人文關懷嵌入所有產品與服務的設計基因中。

具體而言，既包括住宅的多代共居布局、公共空間的無障礙通用設計，也涵蓋界面清晰的智能應用、符合人體工學的日常用品。這就要求地產、規劃、科技、消費品等各行各業，必須建立“全齡友好”的共同語言，打破年齡圈層的割裂。

在這一進程中，不動產資產管理行業正經歷深刻的角色重塑。過去以開發銷售為主的短期盈利模式，正逐步轉向以運營服務為核心的長期價值創造。這意味著，資管機構的定位不再僅僅是空間的提供者，更應成為產業鏈資源的整合者與服務組織者。

這種轉型已呈現出清晰的實踐方向：持有存量資產的國企可將老舊物業升級改造為集居住、護理、休閑于一體的康養綜合體；保險資金需探索與養老產業長周期相匹配的投資模式，比如泰康“養老社區+保險”的綁定模式，通過提前鎖定客戶實現長期穩定收益；傳統開發商也應從單純的住宅建造，向全齡友好社區的運營服務延伸，挖掘長期服務價值。

值得關注的是，“長租公寓+康養”“社區商業+養老”等混合業態模式正在興起。例如，部分項目前期以全齡租賃社區形態運營，積累用戶基礎與運營經驗，后期引入保險資金逐步轉型為專業化養老社區。這類分階段、多主體參與的模式，不僅有效分散了運營風險，更構建了代際融合的真實生活場景，讓銀發群體的社交需求得到充分滿足。

破產業壁壘，創協同新篇

盡管市場前景廣闊、需求持續釋放，但當前銀發經濟發展仍面臨核心瓶頸——產業鏈條割裂與“行業語言”的隔閡。

具體表現為：設計方往往不了解一線運營的實際痛點，導致產品與需求脫節；產品供應商難以找到規?；瘧玫膱鼍?，市場教育成本高昂；投資機構因缺乏清晰的評估模型，無法準確衡量適老化改造的長期價值與投資回報。這種碎片化狀態，使得大量項目停留在概念階段，難以形成可復制、可持續的商業閉環。

破解這一困局的核心之道，在于構建橫向聯結、縱向貫通的產業協同網絡。這既需要培育能夠提供全流程解決方案的本土標桿企業，也需要搭建從需求洞察、空間設計、產品集成到運營管理的全鏈條服務能力，推動產業從各自為戰的“分蛋糕”思維，轉向價值共創的“做蛋糕”生態。

正是在這樣的產業背景下，“睿新銀發產業促進中心”應運而生。該平臺由深耕資管與產業整合的睿和智庫發起，將于2026年1月21-22日在第十屆中國不動產資產管理峰會上正式成立。這不止是一個機構的誕生，更是一場關于未來生活方式、經濟動能與社會價值的重構實驗。

其核心使命，正是扮演產業“連接器”與“催化器”的角色：

一方面通過研究輸出、行業研討與標桿案例推廣，助力社會各方形成“全齡友好”的統一語言體系與實踐標準，推動“享老”理念從愿景落地為可感知的生活場景；

另一方面，促進不動產持有方、運營方、服務商與投資方在共同目標下協同共創，打破產業鏈壁壘，構建真正可持續的銀發生態。同時，也將為不動產資管行業的轉型提供方向指引，推動存量資產與銀發需求的精準匹配。

顯然，未來5-10年是我國銀發經濟的關鍵窗口期。那些能夠提前洞察趨勢變遷、主動搭建合作生態、潛心打磨運營服務體系的企業，將在未來的產業格局中占據主導地位。

睿新銀發產業促進中心已正式啟航，期待與行業各方攜手，共同開創銀發經濟新生態。