新質生產力重要，但房地產等傳統行業才是根

文｜鄧浩志

12月19日，在一場財經峰會上，摩根士丹利中國首席經濟學家邢自強表示，財政貼息按揭在一部分城市實施，將改善租金回報與按揭成本間的差距，帶動樓市回暖。

其原話是：“國際上面臨房地產大幅下跌之后，貨幣政策顯然都進行了巨大的調整：降息。但我們也面臨特殊的掣肘，就是要保護金融穩定和銀行利差。如果繼續大幅降息100個基點甚至150個基點，對銀行業的影響比較大。”所以建議通過

的手段，通過某種形式的財政撥款，或者是準財政手段，像國際上也有類似于房利美、房地美這些準財政機構提供更便宜的按揭貸款，使大城市的按揭利率明顯下行100—150個基點。這樣經過測算，在一些城市，特別是一線城市，租金回報率可能與按揭成本逐漸接近，甚至接軌。

可以把香港的經驗也用于內地，在一線城市進行大范圍的房貸貼息，使利息降低100—150個基點，接近租金回報水平，這將起到改變老百姓預期的作用。這方面有很多討論：這是否在鼓勵炒房？前些年已經買房的人，他的存量按揭要不要貼息？這個政策要貼多久？多少年之后退出？他建議：要范圍廣、力度大，不要輕言退出，這樣才能改變房地產市場目前的預期。

范圍廣就是要包含存量房，因為這也是對在高點買房之后面臨財富效應縮水、影響中產階級消費的一種反哺、支持消費的方式，所以不能僅針對新房購房人；力度強，要降100—150個基點，才能讓它接近租金回報；也不要輕言退出，不能只說貼息未來兩年，兩年之后利率又恢復原有水平，這樣不會改變消費者的預期。從行為經濟學的角度，最好一直等到房地產市場全面止跌回穩之后再退出這個政策。

另外，他還表示：不管是居民財富效應，還是對經濟的帶動，還有上下游板塊的就業影響，都離不開地產企穩的問題。新質生產力行業雖然創造財富大，但作為技術和資本密集型行業，這些行業聘用崗位比較少，遠沒有地產這些老板塊拉動大。新質生產力行業的財富效應主要體現于股市中的硬科技股，但中國資本市場只占居民財富配置比例的個位數，居民財富近六成還是傳統的房地產上。

邢自強的講話內容，已是近期多位專家提示要注意房地產對經濟產生的負面影響。至于他們建議的策略，包括大幅貼息100—150個基點，大家覺得可不可能？一是可不可能有類似重磅政策支持？二是政策能否真的扭轉當前樓市的頹勢？