現在樓市最大的問題，已經不是房價漲跌了！而是“它”

很多人只要聊起房子，張口閉口就是“房價是漲了，還是跌了”？我說實話，現在房子最大的問題，已經不是房價漲跌了，而是它！流動性沒了！什么意思？簡單來說，就是現在的房子已經變成了“賣不掉、租不出去、也換不動”的不動產！這里的不動產，指的是沒有流動的資產，而不是大家理解的那種通俗解釋，所以，我把它稱為不動產！大家需要清楚的是，房價跌了，頂多是賬面上的虧損，但流動性沒了，那可就是資產被鎖死了，這才是最可怕的！

根據國家統計局的數據顯示，2025年末，全國的商品房待售面積約為7.66億平方米，其中住宅的待售面積約為4.02億平方米，而且同比還在增長！除此之外，更驚人的其實是空置率，數據顯示，目前全國的城鎮住宅空置率約為16.8%，換算下來，大約有超過6500萬套房子是長期空置的，也就是說，每6套房子，就有1套沒人住！三四線城市尤為嚴重，不少小縣城的空置率已經突破了30%，而像威海乳山、黑龍江鶴崗這類人口流失比較嚴重的城市，空置率甚至已經超過了40%！

其實這些空置房也不是沒人要，而是供需錯配了，市場轉不動了！一邊是剛需年輕人買不起、租不到合適的房子，另一邊是大量的老破小、遠郊房沒人要，也沒人租。再往深了說，現在的樓市，已經不是“買不買”的問題了，而是“賣不賣得掉”的問題！很多人以為房子是資產，可如果是不能變現的房子，那還算資產嗎？答案顯而易見。

為什么會這樣？主要有3個原因。第一個原因是，購房主力沒了，接盤的人越來越少。房地產的基本盤，從來不是房子本身，而是人！20~45歲是購房的主力軍，可是現在這個群體每年大約會減少600萬，規模比人口峰值時期縮減超過了30%，而且現在人口已經連續4年出現負增長了，與此同時，人口老齡化卻越來越嚴重！簡單來說就是，年輕人越來越少，老年人越來越多，所以，買房的人自然呈現出斷崖式下跌！

根據高盛的報告測算，我國城鎮年均新增住房需求，從2017年的峰值2000萬套，已經跌到了2025年~2030年的年均410萬套，降幅超過了79%！以前是搶房，現在是搶買家，供需關系已經反轉了，房子自然也就賣不動了。

第二個原因是，預期沒了，沒人敢買了。過去20多年間，大家買房都是閉眼買就賺錢，核心是什么？核心是相信房價會漲，收入會漲，工作穩定等等。但現在呢？房價已經不再是單邊上漲，而收入增長也已經放緩，各行各業的不確定性太多了，大家的預期徹底發生了變化，簡單來說就是，不是不想買，而是不敢買，不是不想賣，而是賣了怕吃虧！

你可以理解為現在的市場已經陷入了一個惡性循環，房價下跌，預期變差，大家都在觀望不敢下手，于是成交下滑，然后房價繼續跌，大家更不敢買！那些想買的人，即便首付湊夠了，但還是擔心未來30年的月供問題，而那些想賣的人，降價10萬都賣不掉，也不敢再降了，降多了心疼，不降又賣不掉，整個市場就成了現在這個樣，猶如一潭死水，交易停滯，流動性消失。

第三個原因是，存量房太多，置換鏈條斷了。現在我國的城鎮住房套戶比大約是1：1.5左右，這也就意味著我們的房子總量早就夠住了，甚至已經過剩了，說白了，就是現在的樓市已經進入到了存量房時代，核心其實是置換，也就是賣掉舊房，換新房，可現實呢？老破小的房子根本就賣不掉，改善房就賣不了，整個置換的鏈條斷了。

很多家庭都是卡在這個中間的，手里的老房子戶型差，沒有電梯，物業也不好，想換改善房，但老房子掛出去半年賣不掉，賣不掉就換不了，如果不換，住著還不舒服，資產也在貶值，同時這也導致上下游的建材、家具、裝修等行業跟著低迷，所以說，現在樓市的堵點，其實就是流動性的堵點。

還有更讓人難以接受的，就是房子正在加速貶值，而且這個貶值是雙向的，一方面，房價持續陰跌，房子賬面上的價值越來越低，另一方面，長期空置的房子，老化速度是正常房子的3~5倍，墻面發霉，管道破裂，設施損壞，這些都會讓房子的實際價值大打折扣！

可能有人會說，我房子是自住，又不賣，漲跌和我沒關系，這話放在以前，沒問題！但放在當下，就不對了！因為房子是家庭的最大資產，這個應該沒人反對吧？資產縮水，流動性消失，這就會直接影響到你的生活質量和你家庭的抗風險能力。萬一家里急用錢，你需要把房子賣掉，但賣不掉怎么辦？是不是叫天天不應？叫地地不靈？或者想換房改善，老房子賣不掉，又該怎么辦？是不是就只能繼續將就住了！而且房子貶值，你的凈資產也會跟著縮水，你還會有安全感嗎？不要急著反駁我，夜深人靜的時候，你捫心自問一下再回答我！

也有人經常問我，樓市還能好嗎？我實話實說，普漲沒戲了，未來樓市只會分化，核心城市、核心地段，以及那些品質好的房子，依然有流動性，甚至能保值。但那些三四線城市的房子，特別是遠郊房、老破小這類的房子，大概率會長期橫盤，流動性越來越差，徹底變成我說的“不動產”！

該怎么應對？如果你房子比較多，趕緊優化，賣掉那些流動性差的房子，比如三四線的房子，遠郊的房子，以及老破小之類的房子，然后置換到核心城市、核心地段的品質房，或者變現以后拿好現金，流動性永遠比賬面增值要重要。

如果你是剛需買房，不要亂買，不要盲目跟風，只買核心城市、核心地段，配套成熟，流動性好的房子，避開文旅盤、老破小這類流動性差的房子！

另外就是，現在買房要盡量去降低預期，不要再指望靠買房實現財富躍升了，什么是好房子？能住、好租、好賣，那就是好房子！房價漲跌只是表象，流動性消失，才是現在樓市最大的問題，要搞清楚這個邏輯。對此，你怎么看？