90年代購房合同現在還有效嗎？有效！北京房產律師以案說法

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

1997年12月，張偉與昌平縣危舊房改造辦公室（簡稱“危改辦”）簽訂《房屋買賣合同》，購買一號房屋（建筑面積約165㎡），總價47萬元。合同約定：

首期支付20萬元；

余款27萬元于1998年8月30日前付清；

危改辦于1997年12月19日前交房。

簽約當日，張偉入住，并取得《住房證》，載明產權人為張偉。此后，他一直實際居住使用該房屋至今。

然而，因張偉父親張建國涉及一起金融詐騙案，其用于購房的70萬元被認定為贓款。2004年，公安機關要求危改辦關聯單位甲公司（后承接該項目全部善后工作）退還其中20萬元購房款。甲公司照辦，但未通知張偉補交房款，也未催繳尾款。

20多年間，甲公司既未主張解除合同，也未要求張偉搬離。直到近年房價大漲，張偉申請辦理房產證時，甲公司突然提出：

張偉“分文未付”；

合同已于2004年“口頭解除”；

房屋價格暴漲，繼續履約顯失公平；

本案已過20年訴訟時效。

張偉遂起訴，請求法院判令甲公司協助將一號房屋過戶至其名下。

二、裁判結果

法院判決：

? 甲公司于判決生效后7日內，協助張偉將一號房屋登記至其名下。

張偉勝訴！成功鎖定27年居住權益，終獲法律確權。

三、法院說理

合同合法有效，甲公司系適格履約主體

1999年，甲公司通過四方協議正式承接一號房屋所在小區的“銷售及善后工作”，依法繼受原合同權利義務，成為張偉的合同相對方。

購房者已履行主要義務，且愿補足尾款

張偉自1997年入住至今，實際控制房屋超27年；

前案生效判決（A號判決）已確認其支付過部分房款；

本案中，張偉主動將剩余42.3萬元房款提存至法院賬戶，視為付款義務已履行完畢。

開發商從未有效行使合同解除權

甲公司稱2004年“貼封條、發告示”解除合同，但：

無證據證明通知送達張偉；

20年間未催款、未主張權利；

二審法院明確：解除權早已消滅，不得在房價上漲后反悔。

過戶請求不適用訴訟時效

最高人民法院明確：買受人已合法占有房屋的，請求過戶屬于物權請求權，不適用3年或20年訴訟時效。

“情勢變更”不成立

房價上漲是市場正常波動，非不可預見、非不可抗力，不能成為拒絕履約的理由。甲公司作為專業開發主體，應自行承擔商業風險。

四、律師提示（北京房產律師靳雙權團隊）

長期居住≠自動獲得產權，但可成為確權關鍵

本案勝訴核心在于：持續、公開、和平占有房屋27年，結合合同、入住證明、繳費意愿，形成完整證據鏈。

開發商“沉默20年”等于默認繼續履約

若對方長期不催款、不主張解除，反而允許你裝修、落戶、繳納物業費，法院將視為默許合同繼續有效。

尾款未付≠合同無效，可當庭補交

只要愿意補足房款（即使按原合同價），法院通常支持繼續履行。主動提存至法院賬戶是最穩妥方式。

“贓款退還不等于房款未付”

刑事追贓不影響民事合同效力。若你善意購房、不知資金來源違法，仍可主張合同權利。

開發商以“政策變化”“無法開票”拒辦證？不成立！

這些屬于其內部管理問題，不能對抗已履約的購房者。法院可強制其配合過戶。

律師建議：若您購買的是90年代房改房、危改房、集資房等，至今未辦證，請立即：

? 收集合同、付款憑證、入住證明、物業繳費記錄；

? 向現產權單位發函要求辦證；

? 若遭拒絕，盡快起訴確權+提存尾款。

拖延越久，開發商越可能以“解除合同”“情勢變更”抗辯！