銷售私收房款跑路，法院判開發商退錢！北京房產律師解讀如何維權

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2020年，趙明在甲房地產公司開發的樓盤購房時，經其銷售人員孫強介紹，另行購買了該項目3號樓地下一間儲藏間，總價33.92萬元。

孫強向趙明提供了一份加蓋“甲房地產公司合同專用章”的《北京市商品房預售合同》，并要求將款項直接轉入其個人賬戶。趙明分兩筆支付全部房款，備注“儲藏室付款”。

然而，甲公司始終未交付儲藏間。趙明后來得知，該儲藏間已被甲公司另售他人。更令人震驚的是，孫強因收取多名業主房款后非法占有，已被法院以職務侵占罪判處有期徒刑五年（A號刑事判決），并責令退賠違法所得發還被害單位。

趙明遂起訴甲公司，請求：

解除儲藏間買賣合同；

甲公司返還33.92萬元購房款及利息；

甲公司唯一股東乙企業管理公司承擔連帶責任。

甲公司辯稱：

合同系孫強私刻“蘿卜章”偽造；

公司從未授權銷售收款，所有付款必須進入對公賬戶；

趙明明知規定卻仍轉賬給個人，存在重大過錯；

雙方無真實合同關系，應向孫強追責。

乙公司則提交審計報告，證明與甲公司財產獨立。

二、裁判結果

法院判決：

確認趙明與甲房地產公司之間的儲藏間買賣合同解除；

甲房地產公司于10日內返還趙明購房款33.92萬元；

駁回趙明關于利息及乙公司連帶責任的請求。

趙明勝訴！成功從開發商處拿回全部房款。

三、法院說理

刑事判決已確認：銷售行為屬職務行為

A號刑事判決明確認定，孫強系“利用擔任甲公司置業顧問的職務便利”收取房款，并構成職務侵占罪。這意味著：

錢款性質屬于甲公司應收款；

孫強行為代表公司，非純個人詐騙。

“蘿卜章”不影響合同成立

即使合同印章系偽造，但因孫強系甲公司銷售人員，在售樓處以公司名義簽約收款，趙明有充分理由相信其有權代理，構成表見代理，合同依法成立。

購房者無重大過錯

雖然甲公司公示“禁止向個人付款”，但孫強作為在職銷售，手持蓋章合同、安排付款流程，普通購房者難以識別內部管理漏洞，不應苛責其未盡“超常注意義務”。

合同目的已無法實現，應予解除

儲藏間已被另售他人，甲公司無法交付，合同履行不能，趙明有權解除合同并要求退款。

股東不承擔連帶責任

乙公司已提交專項審計報告，證明與甲公司財產獨立，故不適用《公司法》第63條關于一人公司人格否認的規定。

四、律師提示（北京房產律師靳雙權團隊）

“銷售收錢跑路”，開發商難逃責任！

只要銷售人員是在職身份、在售樓處辦公、使用公司格式合同，即使私收款項、私刻公章，法院通常認定構成職務行為，開發商必須擔責。

刑事判決是民事維權的“王牌證據”

若銷售人員已被判刑（如職務侵占、詐騙），刑事判決書中查明的事實可直接作為民事案件依據，大幅降低舉證難度。

即使合同有瑕疵，也能主張權利

“蘿卜章”“未備案”“未開發票”等，不影響合同效力認定。關鍵看：你是否善意、是否實際付款、對方是否以公司名義履約。

不要輕信“內部優惠”“幫忙留房”

本案中，若趙明堅持要求對公轉賬、索要公司收據，或可避免損失。凡要求轉個人賬戶、現金支付、不開票的，一律高度警惕！

一人公司股東并非必然連帶

股東只要能證明財產獨立（如年度審計報告），即可免責。但若存在混用賬戶、人員交叉等情形，仍可追究連帶責任。

律師建議：若您遭遇類似情況，請立即：

? 報警并推動刑事立案；

? 保存合同、付款記錄、溝通錄音；

? 起訴開發商而非僅追銷售個人——公司才有償付能力！