二手房200萬以下“極致剛需”再冒頭

剛剛過去的住建部工作會議強(qiáng)調(diào)：“要充分認(rèn)識二手房交易占比上升是今后一個(gè)時(shí)期的趨勢，把新房市場和二手房市場作為一個(gè)整體來看待。”

數(shù)據(jù)顯示，2025年11月，30個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積1704萬平方米，環(huán)比上漲14%。受二手房帶動，11月一二手總成交面積2453萬平方米，環(huán)比微增1%。

二手房成交的上漲，主要受“以價(jià)換量”驅(qū)動，從11月二手房成交總價(jià)段分布來看，成交結(jié)構(gòu)中低價(jià)房源占比持增，極致剛需客群基本被分流至二手房市場。

CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上海、深圳總價(jià)200萬元以下“極致剛需”2025年11月成交套數(shù)占比同環(huán)比齊增，北京、杭州總價(jià)200萬元以下“極致剛需”11月雖然環(huán)比微降，但同比仍分別增長8.33pcts和6.67pcts。

近年來，各地豪宅紛紛出圈，豪宅市場也成為了市場主要關(guān)注焦點(diǎn)，但從二手房整體成交占比來看，即使是北京、上海，總價(jià)200萬以下成交才是主流。

2025年下半年起，因二手房市場行情低迷、業(yè)主“以價(jià)換量”，成交結(jié)構(gòu)中低價(jià)房源占比持增。

CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2025年11月，北京、上海、深圳、杭州等總價(jià)200萬元以下房源成交占比同比增長顯著，其中上海和深圳總價(jià)200萬元以下房源成交套數(shù)占比同環(huán)比齊增。

以上海為例，2025年11月總價(jià)200萬元以內(nèi)房源成交套數(shù)占比為49.71%，環(huán)比上升0.99pcts，同比上升13.12pcts；市場份額有進(jìn)一步擴(kuò)大趨勢。

與此同時(shí)，上海、北京總價(jià)300萬-1000萬元二手需求全面“塌陷”，同環(huán)比全線“飄綠”，一方面受整體市場壓力影響；另一方面，也源于新房市場優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品入市對二手客群起到分流作用。

從二手房成交面積段來看，北京、上海、深圳70平以內(nèi)小面積段仍是成交主力，2025年11月成交套數(shù)占比均在三成以上。其中，深圳成交集中度仍在上升，70平以內(nèi)小面積段極致剛需成交占比同環(huán)比增幅均超1.2pcts。

北京和上海一直被視為“天花板級城市”，這兩個(gè)城市的房價(jià)也一直相對較高，但從2025年前11月二手房成交結(jié)構(gòu)來看，總價(jià)200萬以下的房源才是大多數(shù)。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年前11月，北京總價(jià)200萬以下房源共成交約79364套，占北京全市成交的50.44%，2025年前11月，上海總價(jià)200萬以下房源共成交約86494套，占上海全市成交的41.84%。

從趨勢來看，2025年前11月，無論是北京還是上海，總價(jià)200萬以下房源的成交占比都呈上升趨勢。

分區(qū)來看，上海總價(jià)200萬以下房源成交占比最高的區(qū)域是浦東和寶山，分別占18.15%和12.57%。浦東總價(jià)200萬以下成交套數(shù)前二名的小區(qū)分別為位于臨港的宜浩佳園以及位于大三林的城林雅苑，寶山總價(jià)200萬以下成交套數(shù)前二名的小區(qū)分別為位于羅店的美羅家園以及位于顧村的泰和新城。

北京總價(jià)200萬以下房源成交占比最高的區(qū)域是朝陽區(qū)和豐臺區(qū)，分別占17.46%和11.17%，朝陽區(qū)總價(jià)200萬以下成交套數(shù)前二名的小區(qū)分別為位于東壩板塊的東壩駒子房以及位于管莊板塊的北花園小區(qū)，豐臺區(qū)總價(jià)200萬以下成交套數(shù)前二名的小區(qū)分別為位于高立莊板塊的廣安康潤家園以及位于園博園板塊的紅山郡小區(qū)。

北京和上海總價(jià)200萬以下成交占比的提升，一方面是“極致剛需”需求的增長，另外一方面則是部分原本總價(jià)在200-300萬區(qū)間的小區(qū)價(jià)格下跌，市場上出現(xiàn)多個(gè)高性價(jià)比房源所致。從目前來看，上海部分房東已經(jīng)開始出現(xiàn)惜售的現(xiàn)象。

有買才有賣，一二手房一直都存在著聯(lián)動關(guān)系。

在整體市場承壓下，二手房市場環(huán)比回升，同比保持增長是一個(gè)積極信號。雖然以價(jià)換量依然是主旋律，但成交量的上行代表需求量的存在，二手房的需求穩(wěn)定對整個(gè)一二手市場的整體穩(wěn)定有著較為積極的作用。

當(dāng)前200萬以下“極致剛需”的成交上漲，也將構(gòu)成房地產(chǎn)市場置換鏈非常重要的一部分。（來源：丁祖昱評樓市）