李江濤觀點，本次北京房產新政對北京市房價的影響分析

今年以來，北京房價持續下行，這與整體消費下行具有相同的規律。因此，社會各界普遍關心房價走勢，總體期望是希望采取措施穩住房價，既穩住老百姓的錢袋子，也穩住市場信心。在這樣的背景下，北京市出臺了一項房地產新政。北京市房地產新政對房價會產生什么影響？我們對此進行分析。

因此，我的研究問題是：北京市推出房產新政對北京市房價的影響分析，主要從以下幾個方面展開：第一，北京市房產新政的主要內容。第二，北京市房產新政對房地產行業的影響。第三，北京市房產新政對未來房價是否具有持續性影響？第四，北京市房價對全國房價有何關聯性影響？第五，若干結論與建議。

一、北京市房產新政的內容

2025年12月24日，北京市推出新的房地產政策，我們簡稱為“北京市房產新政”。這個新政的內容主要包括兩個部分。

第一部分是針對已有北京戶籍的人員。對于京籍人口中的二孩或三孩家庭，允許購買第三套住房；第二部分是針對非京籍人士，即在北京工作但沒有北京戶口的人員。其購房所需社保年限從過去的三年縮短為兩年。過去要求非京籍人士主要在五環外購房，而此次新政規定，非京籍人士在五環外購房不限套數。此外，非京籍人士中符合二孩或三孩家庭條件的，允許在五環內購買一套住房。對于在五環外購房的社保年限要求進一步降至一年。

總體來看，此次北京房產新政相當于對原有的限購政策進行了適度放開，只是在戶籍條件上有所區別，體現在有戶口和沒戶口在購房數量上的差異。這就是北京市房地產新政的主要內容。

二、北京市房地產新政對房價的影響

北京市選擇在2025年年底推出這項新政，主要目的是為了促進房地產成交量的提升。因為在此之前，北京市出現了兩種情況：一是房價持續下跌，二是房地產成交量逐步減少。這種局面引發了對北京房地產市場穩定的擔憂，因此各界都呼吁北京市出臺政策以遏制房價下跌。當然，北京房地產交易活躍也是經濟增長的一個表現，但當前市場確實存在問題。正是在這樣的背景下，北京市出臺了這項房產新政。

新政出臺后會不會使北京市房價上漲呢？能不能達到政策制定的初衷？首先，我們來分析一下哪些人可能會在新政后購房。第一種情況是擁有北京戶籍的家庭，原本已有一套房，如果是二孩或三孩家庭，這部分家庭現在可以在五環內新增購買一套，這是以前政策不允許的。第二種情況是在五環以外購房的非京籍人士，過去需要三年社保，現在縮短為兩年；實際上，五環外對非京籍家庭的購房已不設套數限制，只要符合社保要求，想買幾套都可以。第三種情況是非京籍的二孩或三孩家庭，可以在五環內購買一套住房。我認為這些政策具有相當的沖擊力，會吸引很多人購房。

這樣一來，上述兩類購房人群將有助于消化當前市場上正在交易的二手房和新房，推動一部分存量房產成交。這會帶來什么積極影響呢？首先，北京市房產的成交量會得到提高。其次，可能會出現這樣的情況：賣房的人看到買房的人增多，可能就不再急于出售，或者價格會略有提升；而買房的人看到房價可能企穩甚至小幅回升，也會更愿意入市。

因此，短期內可能產生兩個結果：一是房地產成交量擴大，二是房產價格可能企穩，甚至止跌回平。這是我們的分析結果。至于能否真正達到這個效果，我們還需要觀察，比如一周后的房產成交數據。但總體上，這項政策能夠釋放一部分原先被限制購房人群的購買力，因此對于推動北京市房地產市場企穩應該能起到一定的作用。

三、北京市房地產新政對長遠房價會產生什么影響？

北京市推出房產新政后，有兩個主要目的：一是推動當前房價企穩，二是促進房產銷售量提升。它能否長期穩住北京市的房價，甚至使房價企穩并上漲呢？我想這是很多人所期盼的。

短期內北京市房價企穩是完全有可能的。但長期來看，北京市房價若要企穩乃至上漲，需要一個因素是必須持續有新的購房者進入市場。如果這一波需求釋放后，后續購買力跟不上，許多想要賣房的人可能又會繼續拋售，房價仍將面臨下跌壓力。未來的購房需求會來自哪里？首先是新到北京就業的人群，其次是在北京居住的人群。這兩類人可能會形成購房的主力。因此，我們需要關注未來到北京購房的人口是否會增加。北京市目前有幾項政策可能影響這一點：一是疏解主城區人口，這不利于人口總量的增長；二是許多人口已遷往通州；三是部分人口及央企可能遷往雄安。總體來看，北京市區的人口呈減少趨勢，這對購房需求是不利因素，因為人口減少意味著潛在購房者減少。

其次，北京市內新增人口數量預計不會太多。一方面，企業招聘規模有限；另一方面，新入職的畢業生、研究生等群體購買力相對不足。當然，部分外地來京人員可能在家庭支持下湊足首付購房，這構成一定的需求動力。總而言之，未來北京房價在短期內取決于新增人口和新的購買人群，而這一數量預計不會大幅增加，因此房地產企穩仍有一定難度。從長遠看，則更取決于北京的產業導向和整體消費能力的提升。

目前在北京出售房產的人群主要包括幾類：一是因房價跌幅過大、無力還貸而選擇棄房的業主，這部分形成了銀行的法拍房，若其數量減少，將有利于房價企穩；二是出于投資目的持有房產、因市場下跌而選擇拋售的業主；三是因離開北京或移民而出售房產的業主。后兩類人群短期內可能不會減少，尤其是一些核心地段的高端房產，其業主因移民或外遷工作而賣房的情況較為明顯。

綜合分析，我們認為北京房價長遠來看更可能企穩或小幅下跌。若要使房價上漲甚至大幅上漲，目前尚不具備宏觀因素。例如，如果北京能大規模引入產業、吸引人口流入，才可能帶動房價上漲。但近年來北京產業以輕資產和數字經濟為主，大規模的總部經濟引入并不多，因此拉動房價上漲的力量相對有限。我們認為，未來北京房價能夠企穩已是非常不錯的結果。當然，如果宏觀環境持續改善，北京的新三板等市場進一步發展，吸引更多高端人才，北京房價出現上漲的可能性也是存在的。

四、北京房價的變化對全國有什么影響？

因為北京作為一線城市，其房價對全國房價的影響主要體現在兩個方面：第一是風向標作用，北京房價上漲往往帶動全國上漲，北京下跌也可能引發全國跟跌。第二，北京經濟以高科技產業為主，如果北京房價能夠上漲，可能意味著全國也有上漲的動力，因為它具有領先效應。

從目前來看，北京聚集了較多人工智能、人形機器人等高科技企業，這些產業對推動本地住房需求有一定的強化作用，這也使得北京對全國房地產市場具有重要的影響。總的來說，我們認為未來房價下跌的幅度可能會收窄，甚至可能出現企穩或局部上漲的情況，這是我們對當前房價走勢的基本判斷。不過，進入2026、2027年之后，隨著中國經濟逐步企穩，預計國內經濟整體將向上走，人民幣也可能趨于升值，這些因素有望推動全國房地產市場出現企穩乃至回升的勢頭。這是我們基于現有情況所做的分析。

五、結論和建議

通過我們對北京市房地產政策的分析，我們得出兩個結論。

第一，北京新政的目的很清楚，就是要穩住房價、促進銷量，這個目的應該是能夠達到的。

第二，從長遠來看，北京市房價的上漲不能只靠新政，還需要解決北京市的人口結構問題、提升居民收入水平，同時宏觀大環境對房價的影響也比較大。

此外，我們提出兩點建議。

第一，對于目前沒有房子但想買房的人，現在是一個很好的時機，因為即便未來房價可能下跌，跌幅預計也不會很大，這一點值得注意。

第二，未來新建的房屋可能會戶型更好，價格也可能隨之提高。比如我注意到浙江臺州的新房價格已略有上漲。如果到2027年股市表現較好，產生一批新的富裕階層，高端房、精品房的價格可能會上漲，這是其背后的基本因素。