馬云預言已成真？不出意外，手上有2套以上房的家庭，要面臨3難題

近期，房價的下降趨勢依然存在，根據中指院統計數據顯示，截至2025年12月份，全國百城二手房住宅平均價格為13016元/平米，同比下降8.36%，連續下跌44個月。

而這一趨勢，似乎也印證了馬云早在2017年便做出了警告——未來房價如蔥，盡管這種說法或許有些夸張，但從實際趨勢來看并非全無道理。這種背景下對于手上有多套房的業主來說，尤其是炒房客，他們的壓力也是巨大的。

有的人擔心，2026年房價還會繼續下行，手上有2套以上房的家庭，要面臨3大難題：

01.為什么房子越來越難賣？

這幾年賣房人都深有感觸——房子難賣了！

杭州的朋友，2019年187萬買的房子，現在90萬掛牌一年多也沒賣出去，面對市場成交難，很多人都在問，我的房子怎么賣不出去呢？

1、房子過剩

過去10年高周轉開發模式導致庫存積壓，三四線城市空置率超20%，部分新區淪為“鬼城”，疊加保障房供給增加，商品房客源被分流。

2、需求萎縮一方面，人口紅利正在消退：出生率連年下降，老齡化越來越明顯，結婚生子的剛需也在減弱。

另一方面，城鎮化速度放緩了，目前城鎮化率已經達到65%，增速比以前慢了很多，進城買房的新需求沒那么多了。

3、購買力透支

居民杠桿率超62%，6成家庭資產集中在房產，消費貸、經營貸收緊后，加杠桿空間幾近枯竭。4、“房價只漲不跌”的預期沒了12月百城房價連續下跌40多個月，部分二線房價回調至2017年水平，房子的邏輯從“增值預期”轉向“實用主義”，以前熱炒的學區房、文旅地產這些概念，現在也不那么靈了。

再加上普通老百姓向來是買漲不買跌，這種趨勢下購房觀望情緒濃厚，加劇交易周期拉長（部分城市二手房成交周期超18個月）。

5、二手房與新房的“內卷式競爭”現在新房促銷花樣百出：“零公攤”、精裝修、送車位……算下來實際得房率可能比二手房還高。

開發商還經常通過工抵房、內部價等方式變相降價，進一步擠壓了二手房的賣價空間

另外，買新房還有契稅補貼、低息貸款這些優惠，而二手房交易中介費高，如果不是“滿五唯一”還要交不少稅，競爭力就更弱了。

02.未來，手上有好幾套房，會面臨哪三大難題？

市場不斷變化，手上持有房子多的家庭難逃一系列挑戰，無論是投資客還是普通房東，未來都可能遇到3大難題。

1、房子越來越難出租

以前房子不管是出售還是出租都能賺錢，如今租房市場的供需也發生了改變。尤其在一些人口流出的三四線城市，房子比租客多。再加上長租公寓興起，很多人因大環境影響收入不穩，出租房子變得更難。

2、持有房子的成本增加

如今持有房子，不僅僅是房貸，還包括物業費，稅費，維修費等等，未來這些成本，只會進一步增加，給多套房家庭帶來更大壓力。

尤其是將來如果開征房產稅，房子越多稅費壓力更大。此外，隨著房子老化，維修保養也是一筆不小的開支，尤其老小區換電梯、修管道，費用可能更高，屆時房東不得不承擔更多額外的開支。

3、財富貶值風險逐漸增加

以前大家都覺得房子最保值，現在這個觀念被打破了。在一些人口流出、經濟增速放緩的城市，房價可能會持續陰跌。再加上市場供大于求，房子的變現能力減弱，在市場不景氣的背景下，持有房子越多，可能面臨長時間賣不出。

03.普通剛需，買房需注意什么？

雖然房子多的家庭壓力大，但對還沒買房、因為結婚、孩子上學等原因必須買的人來說，現在市場冷淡或許也是個機會。如果真要買，建議注意這幾點：

1、算好月供，別超負擔

買房之前先搞清楚自己的經濟實力，月供不要超家庭收入的40%，這樣可以確保在還貸的同時，還能留點錢應急。

2、多備首付，留足“備用金”

建議首付能多付就多付，比如付到四成，這樣貸款壓力小，利息也少。另外最好預留至少兩年的月供作為應急資金，萬一失業或生病，不至于斷供。

比如你月供是6000，準備72000左右的應急資金。

3、規劃未來

買房不光看現在，還要考慮未來五到十年的職業發展和家庭規劃：會不會要孩子？工作會不會換？這些因素都要加進去衡量。

建議選房子時，盡量挑周邊有地鐵、學校、商業配套的小區，將來生活方便，也更容易保值。

4、保持理性，別被市場情緒帶著跑

剛需買房主要是為了自己住，不是投資。只要房子符合家庭需求，經濟壓力能承受，就不用太糾結房價短期漲跌。

說白了，市場冷的時候，反而可以冷靜挑選、好好談價。

總結：大趨勢影響下，對持有多套房的人，這波行情確實不太友好；但對于還沒上車的剛需來說，現在也許是個可以仔細挑、從容選的窗口期。你覺得呢。