京滬杭競逐賣地收入第一，南京、成都、南通打破賣地越多越厲害

2025年的土地市場收官，北京的1427.4億元、上海的1427.2億元、杭州的1420.8億元，讓誰是“賣地收入第一”塵埃落定。而緊隨其后的成都、南京、南通等城市，也拿到了各自想要的份額。

北京、上海、杭州3城賣地收入超千億元

北京、上海和杭州，用三種截然不同的姿態站上了千億臺階。

上海摸索出了一套成熟的雙軌制玩法。公開招拍掛市場1427.2億元，同比微增1.9%。根據相關管理辦法，通過協議、遴選及股權交易等非公開方式成交的涉宅用地金額達1219億元。上海市中心的核心地塊大多由本地國企或央企先行承接，再通過股權變更引入頭部房企開發，既保證了城市更新的有序推進，又規避了公開市場的惡性競爭。

整個上半年，北京土拍都顯得低調，直到年末最后一周才亮出底牌，單周入賬近百億，將全年數據拉到1427.4億元，以微弱優勢險勝上海，坐穩公開市場頭把交椅。

北京今年雖然成交宗數同比下降24%，但成交樓面價逆勢上漲20%，溢價率走高的背后，是優質地塊的集中釋放。比如海淀上地地塊的出讓，精準對接了科創產業的發展需求。這樣的供地策略，保證了土地價值的最大化，也契合北京疏解非核心功能、聚焦高質量發展的定位。

杭州的高開低走，一說是暴露了市場依賴型模式的波動風險，也有說法稱是在控制節奏。上半年的杭州土拍堪稱“烈火噴油”，68宗涉宅地拍出1160.14億元，半年金額幾乎追平去年全年，20個板塊接連刷新地價紀錄。下半年風云突變，260.63億元的成交金額僅為上半年的22.5%，斷崖式回落讓全年成績定格在1420.8億元。

杭州的多個熱門板塊地價開始回調，市北板塊降幅達36%，石橋板塊降幅超35%，浦沿、未來科技城、華豐等板塊均出現不同程度下降。地價回落的背后，是新房去化壓力的傳導，越來越多樓盤從搖號變成“0登記”線下銷售，房企拿地信心明顯收縮。

成都、南京、南通的差異化競爭

在京滬杭占據千億梯隊的同時，成都、南京、南通等城市緊隨其后，是2025年土拍市場的第二梯隊。

南通的異軍突起，靠的是國資托底與低密產品的精準卡位。2025年前三季度，南通賣地收入已達401億元，較2024年同期激增123%，其中第三季度單季成交263億元，創下單季新高。區域分化中，市區17宗地塊貢獻110億元，包攬所有“萬元地”，而縣區以底價成交為主，期間國資占據絕對的主導。

同時，低密地塊成為供應主流，40%的地塊容積率≤1.5，市區核心地塊容積率多控制在1.7以內。這保證了土地市場的穩定，也契合南通改善型住房的市場需求，但大量國資拿地后如何消化存量，是未來需要面對的挑戰。

南京在穩節奏中尋求突破。2025年下半年的南京土拍，呈現出國企托底、民企回歸的特征，12月19日收官戰集中出讓11宗地塊，僅一個地塊出現溢價，其余均為底價成交，總成交金額81億元。這種分化是南京的主動選擇，核心區域聚焦低密改善產品，匹配高端市場需求，外圍區域以穩供應為主，避免庫存積壓。

南京還在今年刷新了時隔近十年的樓面價紀錄，通過對核心地塊的價值堅守，穩定了市場預期。

成都的穩扎穩打，凸顯了新一線城市的韌性。12月23日，成都2宗涉宅地順利成交，收金14.99億元，分別位于龍泉驛區、郫都區，均以底價成交，展現了核心區域的吸引力。作為西部核心城市，成都通過持續、均衡的供地節奏，維持市場穩定。

從全年表現來看，成都憑借龐大的人口基數和產業支撐，是西部土地市場的風向標，緊跟核心城市步伐又立足本地需求的打法，為新一線城市提供了可借鑒的樣本。

無論是京滬杭的千億競逐，還是成都、南京、南通的跟跑突圍，都指向同一個核心，土地市場已從規模競賽轉向質量比拼，土拍金額的背后，是城市資源配置能力、產業支撐力度和市場調控水平的綜合較量，也打破了“賣地越多、越厲害”的舊認知。