城市更新年度答卷：惠及億人，更有溫度

中房報記者 曾冬梅 廣州報道

12月3日，雖然是工作日，但廣州市黃埔區南崗街道西路片區的房票簽約點依然熱鬧非凡。前來咨詢房票政策的村民絡繹不絕，周邊多個樓盤在現場安排了銷售人員，隨時準備對接村民的房票兌付需求。

據了解，截至2025年11月30日，黃埔區房票認購已突破5000套，總金額超88億元，用市場化、法治化的方式讓舊村改造的步伐更快、更穩。

今年以來，按照相關政策部署，各地積極推進城市更新工作、激活城市存量資源潛力。如，北京計劃實施500個老舊小區綜合整治，啟動20萬平方米危舊樓改造。重慶發布了總投資超2600億元的城市更新“機會清單”，上海拿出59個城中村改造項目對外招商。

來自住房和城鄉建設部的數據顯示，過去5年，城市更新已經成為了推動城市高質量內涵式發展的重要抓手之一。“十四五”期間，全國實施城中村改造項目2387個，啟動城市危舊房改造17.5萬套，累計改造城鎮老舊小區24萬多個，惠及4000多萬戶、1.1億人，加裝電梯12.9萬部，改造地下管網84萬公里，新增停車位340萬個、養老托育等社區服務設施6.4萬個，讓城市發展既有“高度”，更有“溫度”。

一張房票圓了村民的安居夢

村民在房票簽約中心咨詢相關政策。曾冬梅/攝

唐女士是南崗片區首批簽約的村民，一張印著她名字的購房憑證，將實現她們一家從舊村老屋搬進新建商品房小區的美好愿望。

據了解，今年10月份，唐女士在專人陪同下，用一個月左右就完成了從選房到認購的全流程。她原本想著回遷至少要等好幾年，沒想到拿著房票一個月內就能住進電梯樓。她表示，房票的使用流程很簡便，選房源就像逛超市一樣，還有專人介紹和安排，一點也不費勁，而且地段、學區、樓層和朝向都可以根據自己的需求選擇。

其他村民也很認可房票政策，短短一個月內，黃埔區就有2000余戶村民選擇了房票安置方式。

黃埔區發放的房票憑證。受訪者供圖

房票安置，指的是征收人將計劃安置的房屋轉化為貨幣，以房票形式出具給被征收人，由被征收人自行向參與房票安置工作的房地產開發企業購買商品房（住宅、商業、商辦、工業和車位）的一種房屋安置方式。廣州市相關部門負責人曾表示，廣州在推進城中村改造中面臨原地安置多、改造周期長以及房地產市場庫存壓力大的堵點。實施房票安置，有利于拓寬被征拆人的選擇面，滿足了人民群眾對房屋安置的多樣化需求，通過減少安置房建設量，也可避免大量新建安置房的資源浪費，在市場需求側不振的環境下，房票安置還能夠定向促進房地產市場需求側增長，縮短市場去庫存周期。

2024年1月4日，《廣州市房票安置實施方案》經廣州市政府常務會議審議通過，2024年10月獲通過的《廣州市城市更新專項規劃（2021~2035年）》《廣州市城中村改造專項規劃（2021~2035年）》也提出探索房票安置政策機制。2025年，廣州加速推進房票的落地實施，9月份，住房和城鄉建設部批復黃埔區第二批城中村改造項目及717億元專項借款額度，黃埔區很快便組建了房票安置、協議換簽、征地拆遷、開工建設4個工作專班。其中房票專班在10月率先啟動運作，定下了2026年1月前完成5000套房票認購的目標任務并預留首期100億元房票資金。

截至2025年11月30日，黃埔區的房票認購已超過5000套，面積超50萬平方米，總金額超88億元，在一個月內實現認購量翻番的突破。

加速兌現村民們對美好生活向往的同時，房票也為區域房地產市場注入了穩定、真實的需求，加速了資金循環與城市更新進程。據了解，作為房票安置主要承接項目之一的“悅辰壹號”已累計接待超700位村民認購，房票客戶約占其整體購房群體的45%，有效促進了項目的庫存去化。

除了城中村改造，廣州也在分類推進老舊小區、危舊房、歷史街區等更新項目。截至2025年11月，全市完成改造1277個老舊小區，累計改造老舊建筑6987.94萬平方米，惠及94.09萬戶家庭、301.08萬居民，相當于每六個廣州居民中就有一人直接受益于更新工程。

多地老舊小區改造破題

今年5月，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發《關于持續推進城市更新行動的意見》（以下簡稱《意見》），明確了新階段城市更新工作的總體要求、主要任務、保障措施等。《意見》明確的城市更新八大任務包括加強既有建筑改造利用，推進城鎮老舊小區整治改造，開展完整社區建設，推進老舊街區、老舊廠區、城中村等更新改造，完善城市功能，加強城市基礎設施建設改造，修復城市生態系統，保護傳承城市歷史文化。

圍繞這八大任務，重點城市因地制宜積極探索，已總結出了一些成功經驗。例如，老舊小區、街區改造方面，上海的228街坊是個典型案例。228街坊是上世紀50年代的第一批“二萬戶”工人住宅，2015年被列入上海市首批城市更新示范項目，2016年成功實現整體協商搬遷。為了滿足周邊居民的生活需求，該項目組織了社區規劃師、居民代表、商鋪代表等召開規劃專題座談會，還發放了1500余份調查問卷，問需于民、問計于民。2023年，228街坊以全新面貌出現，在保留工人新村歷史風貌的基礎上，增加了社區商業、體育健身、文化娛樂、生活服務等“市場+公益”功能，成為“15分鐘社區生活圈”的標桿項目，帶動區域經濟蓬勃發展。

入選住房和城鄉建設部第二批《城市更新典型案例集》的重慶市江北區塔坪片區老舊小區改造項目建成于上世紀八九十年代，共涉及房屋44棟、單元72個居民1487戶、3227人。2020年，江北區正式啟動塔坪老舊小區改造工程，將居民改造意愿最強、呼聲最高的飛線下地等工作作為主攻方向，拆除了約90公里的飛線，還推動了住宅改造、小微活動廣場建設、社區食堂配建等多項措施。改造完成的塔坪片區目前已成為江北區的高品質生活宜居地及新興產業聚集地。

值得一提的是，目前地方財政資金還無法覆蓋所有城鎮老舊小區的改造，因此，如何在少量公共投入下通過政策激勵自主更新是關鍵。《意見》指出“鼓勵產權所有人自主更新”，今年8月發布的《中共中央、國務院關于推動城市高質量發展的意見》也明確提出“支持自主更新、原拆原建”。北京、廣州、南京、杭州等地目前均已有成熟案例落地，勁松一區是北京市朝陽區勁松區域的大型住宅小區，建成于上世紀70年代，包含23棟樓宇，建筑類型涵蓋板樓、塔板結合及平房，總戶數1756戶。2020年，該項目納入北京市危舊樓房改建試點，其中114號樓通過政府、產權單位、居民和社會機構多方籌資完成重建，根據“區域總量平衡、戶數不增加”原則平均每戶新增7平方米用于廚衛及公共區域提升，并于2023年6月交付使用。

廣州的集群街2號樓則是廣東省首例業主“自籌資金、自主更新”危舊房改造項目。該項目創造性提出“原拆原建、增加公服”的改造思路，按照“誰受益、誰出資”原則引導居民居民按4600元/平方米出資改造，使財政支出減少約60%。集群街2號樓還成功解決了困擾居民多年的供水、電梯加裝等問題，使房屋增值1.6倍，既讓居民共享收益，又走出了政府主導和開發商拆建之外的第三條路徑。