央企介入、超200億元貨值！廣州一舊改項(xiàng)目將盤活

村民們有盼頭了。

中房報(bào)記者 曾冬梅 廣州報(bào)道

廣州停滯的城中村改造項(xiàng)目逐漸開啟新生。

12月24日，中鐵諾德城市投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中鐵諾德”）宣布獲取佳兆業(yè)白云城市廣場(chǎng)一期融資區(qū)地塊開發(fā)代建管理項(xiàng)目。據(jù)悉，佳兆業(yè)白云城市廣場(chǎng)是白云區(qū)小坪城中村改造項(xiàng)目的融資區(qū)項(xiàng)目，原計(jì)劃在2021年底開盤銷售，后因該公司出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)而停滯至今。

12月26日，佳兆業(yè)集團(tuán)相關(guān)人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，該項(xiàng)目采用了“政府強(qiáng)效管控+央企品質(zhì)管控+銀團(tuán)資金監(jiān)管”的保障體系，引入中鐵諾德管控項(xiàng)目品質(zhì)，“對(duì)我司與市場(chǎng)都是一劑強(qiáng)心劑”。資金方面，“后續(xù)有新增融資，銀團(tuán)將根據(jù)后續(xù)資金需求對(duì)項(xiàng)目整體順利完工給予充分的資金支持。”

鑒于一期工程已封頂達(dá)到預(yù)售條件，佳兆業(yè)白云城市廣場(chǎng)計(jì)劃2026年一季度上市銷售。這意味著，總貨值超過200億元的小坪城中村改造項(xiàng)目有望回歸良性發(fā)展軌道。

中鐵諾德代管代建

小坪村位于廣州市白云區(qū)新市街，早在2009年就已被納入廣州市三舊改造重點(diǎn)區(qū)域。2010年7月，該村與佳兆業(yè)集團(tuán)簽訂《舊村改造框架協(xié)議書》，成為戰(zhàn)略合作伙伴。2018年11月，小坪村正式發(fā)布選擇合作企業(yè)的掛牌公告。公告顯示，小坪村改造范圍規(guī)劃總用地面積94.35公頃，凈用地54.49公頃，規(guī)劃計(jì)算容積率總建筑面積167.96萬(wàn)平方米，分為復(fù)建安置區(qū)、融資區(qū)和政府統(tǒng)籌住宅用地三部分，項(xiàng)目實(shí)際改造成本不低于74.26億元。

2018年12月，佳兆業(yè)城市集團(tuán)成功競(jìng)得小坪城中村改造項(xiàng)目。值得一提的是，該村采用的是“先建后拆、分期改造”的模式，優(yōu)先拆除并建設(shè)一期安置住房，待村民回遷至一期安置房后，才開始二期、三期改造范圍村居住宅的拆卸工作。

一開始，該項(xiàng)目的推動(dòng)速度很快，2019年7月，一期安置房已奠基動(dòng)工。2022年5月，一期復(fù)建安置房1號(hào)至8號(hào)樓全部封頂，并完成全部砌筑抹灰施工，計(jì)劃2022年下半年達(dá)到交付條件。二期復(fù)建安置房規(guī)劃建設(shè)的4棟樓，已有3棟達(dá)到正負(fù)零，計(jì)劃2022年年底主體結(jié)構(gòu)完成至22層。融資區(qū)的一期工程也同步建設(shè)，4棟住宅樓全部封頂，預(yù)計(jì)2022年底完成竣工備案。

融資區(qū)的項(xiàng)目被命名為佳兆業(yè)白云城市廣場(chǎng)，原計(jì)劃在2021年底推售400多套產(chǎn)品，當(dāng)時(shí)的吹風(fēng)價(jià)是4萬(wàn)元/平方米至5萬(wàn)元/平方米。然而，也就是2021年底，佳兆業(yè)集團(tuán)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)暴露，該項(xiàng)目也因此遲遲未能開盤銷售。

據(jù)業(yè)內(nèi)消息，因資金周轉(zhuǎn)困難，佳兆業(yè)集團(tuán)無法補(bǔ)交土地出讓金，因此沒能拿到預(yù)售證。也因?yàn)橥锨肥┕し娇铐?xiàng)，整個(gè)項(xiàng)目陷入了半停工的狀態(tài)。

2024年末，有消息稱佳兆業(yè)集團(tuán)創(chuàng)始人郭英成首次到佳兆業(yè)白云城市廣場(chǎng)視察，釋放項(xiàng)目擬重新啟動(dòng)的信號(hào)。2025年上半年，小坪村的安置區(qū)率先復(fù)工，截至12月1日，一期8棟安置房的外墻漆工程已接近完工，室內(nèi)裝修正在進(jìn)行中。按照佳兆業(yè)集團(tuán)的計(jì)劃，這批安置房將于今年底交付。

在此基礎(chǔ)上，佳兆業(yè)白云城市廣場(chǎng)的入市銷售也被提上了日程。該項(xiàng)目引入的中鐵諾德是中鐵建工集團(tuán)有限公司設(shè)立的專門從事房地產(chǎn)投資開發(fā)的全資子公司，業(yè)務(wù)板塊包括傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)、城市更新、TOD綜合開發(fā)、定向安置房開發(fā)、代建類地產(chǎn)開發(fā)等。

之前，中鐵諾德已在白云區(qū)打造了一個(gè)TOD綜合體項(xiàng)目——大灣區(qū)·諾德云城，距離佳兆業(yè)白云城市廣場(chǎng)僅幾百米。此次簽約該項(xiàng)目的代建代管，涵蓋了一期融資區(qū)的住宅、公寓、底商、公建配套及地下停車場(chǎng)等業(yè)態(tài)。

據(jù)佳兆業(yè)集團(tuán)相關(guān)人士透露，小坪城中村改造項(xiàng)目融資區(qū)一期4棟住宅的貨值約30億元，整個(gè)融資區(qū)的可售住宅有34萬(wàn)平方米、可售商業(yè)15萬(wàn)平方米，計(jì)劃分四期實(shí)施開發(fā)，項(xiàng)目總貨值約215億元。融資區(qū)一期的銷售將為后續(xù)的開發(fā)奠定資金基礎(chǔ)。

多個(gè)城中村改造項(xiàng)目在盤活路上

同樣是在白云區(qū)，陳田村改造項(xiàng)目已先一步通過“本土經(jīng)驗(yàn)+國(guó)企品質(zhì)管控+銀行資金監(jiān)管”的方式獲得新生。陳田村曾是中國(guó)最大的汽車零配件集散地，2019年，富力地產(chǎn)中標(biāo)成為其合作企業(yè)，改造成本約73.96億元。與小坪村一樣，陳田村的安置區(qū)和融資區(qū)也是同步建設(shè)，期間因受富力地產(chǎn)現(xiàn)金流緊張影響，復(fù)建進(jìn)度和商品房銷售都未達(dá)預(yù)期。

今年上半年，在地方政府的引導(dǎo)下，陳田村改造項(xiàng)目的最大債權(quán)人——興業(yè)銀行牽頭制定了紓困方案，引入華發(fā)建管代管代建，并向該項(xiàng)目授予了115億元的增量貸款，融資期限也拉長(zhǎng)到了15年。今年10月份，75億元增量資金已經(jīng)到位，主要用于復(fù)建區(qū)的建設(shè)，而融資區(qū)的“富云山”項(xiàng)目也在11月份更名為“云山境”，以全新面貌亮相。

花都區(qū)田美村則是廣州市首個(gè)以“司法重整+共益?zhèn)蹦Ｊ絽f(xié)同推進(jìn)的舊模式改造項(xiàng)目，此前因?qū)嵤┲黧w廣州富美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“富美公司”）母公司陷入債務(wù)危機(jī)而停滯。為了保障村民回遷安置和債權(quán)人的權(quán)益，當(dāng)?shù)卣闪⒐ぷ鲗０啵苿?dòng)村集體、富美公司與主要債權(quán)人達(dá)成共識(shí)，將 “保障村民回遷、確保工程質(zhì)量” 納入司法重整核心目標(biāo)。2024年9月，富美公司啟動(dòng)預(yù)重整，3個(gè)月后，廣州市中級(jí)人民法院裁定批準(zhǔn)《重整計(jì)劃（草案）》。主要債權(quán)人建設(shè)銀行天河支行為項(xiàng)目盤活提供關(guān)鍵金融支撐，緩解資金困境。當(dāng)?shù)貐^(qū)屬國(guó)企則以共益?zhèn)顿Y人身份深度參與項(xiàng)目，目前已累計(jì)投入共益?zhèn)Y金3.5億元，為項(xiàng)目開發(fā)提供資金保障。今年10月份，該項(xiàng)目復(fù)建區(qū)一期集體物業(yè)FS2棟與住宅F(xiàn)5/F6棟順利突破 “正負(fù)零” 節(jié)點(diǎn)，正式邁入地上主體結(jié)構(gòu)施工階段。

南沙區(qū)的金洲、沖尾村同樣準(zhǔn)備走破產(chǎn)重整的路徑。2018年，該項(xiàng)目在廣州公共資源交易中心公開招商，并經(jīng)村民代表成員大會(huì)80%以上表決通過，確定升龍集團(tuán)為合作企業(yè)。此后，在短短一年多的時(shí)間內(nèi)，該村就完成了改造方案和控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整、全體村民住宅簽約及啟動(dòng)村民安置房建設(shè)等工作，成為自《廣州市城市更新辦法及相關(guān)配套文件》發(fā)布以來，廣州市第一個(gè)公開引入合作企業(yè)的舊村改造項(xiàng)目、南沙區(qū)第一條進(jìn)入動(dòng)遷階段的舊村，更是廣州市第一條完成全體簽約的舊村。

據(jù)了解，金洲、沖尾村在2019年12月就舉行了復(fù)建區(qū)動(dòng)工儀式，但在那之后，項(xiàng)目的推進(jìn)便屢屢受阻。業(yè)內(nèi)消息顯示，近期該村正在制定“預(yù)重整+信托+公益?zhèn)蹦Ｊ降募?xì)則，期望引入增量資金推動(dòng)項(xiàng)目破局重生。

芳村區(qū)的鶴洞村也傳來了新消息。該村在2019年與方圓地產(chǎn)簽訂更新改造項(xiàng)目合作協(xié)議，至今安置房仍未交付。據(jù)廣州的業(yè)內(nèi)人士透露，鶴洞村擬更換合作企業(yè)，由原股東平安銀行引入華融控股聯(lián)合投資。一旦消息落實(shí)，這個(gè)停擺多年的城中村亦有望邁入坦途。