全國多地小區(qū)物業(yè)費(fèi)迎來大跳水，降價會影響服務(wù)嗎？

近日，有媒體報道稱，今年以來，全國許多地方的物業(yè)費(fèi)迎來大跳水，有的降幅直接腰斬，大一點(diǎn)的房子一年下來能省下一千多塊錢，業(yè)主們實(shí)實(shí)在在享受到了實(shí)惠。那降價會“毀掉”小區(qū)環(huán)境嗎？有什么長遠(yuǎn)影響？

看到這個物業(yè)降價的新聞有點(diǎn)疑惑，降價能改變現(xiàn)狀嗎？物業(yè)公司虧損主要是收不上來物業(yè)費(fèi)，服務(wù)跟不上，管理水平跟不上，降價似乎起不到太大作用。

這一輪價格調(diào)整，是市場、政策和行業(yè)三重因素共同作用的結(jié)果。

咱們普通業(yè)主最真切的感受就是：以前交著高價物業(yè)費(fèi)，換來的卻是服務(wù)縮水、賬目不清，公共收益看不見蹤影，衛(wèi)生沒人打掃、設(shè)施壞了沒人修，“質(zhì)價不符”的委屈，讓拒繳物業(yè)費(fèi)成了無奈的反抗。

如今物業(yè)費(fèi)終于降下來，100平的房子一年能省上千塊，這是實(shí)打?qū)嵉拿裆＠彩菢I(yè)主話語權(quán)提升的好信號。

只不過令人擔(dān)心的是，這個價格在當(dāng)下的人工成本面前，能不能覆蓋最基本的服務(wù)需求？

物業(yè)行業(yè)現(xiàn)在最大的痛點(diǎn)是“增收不增利”，這已經(jīng)不是個別現(xiàn)象，而是行業(yè)常態(tài)。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2024年百強(qiáng)物業(yè)企業(yè)營業(yè)收入均值16.05億元，同比增長3.52%，毛利潤卻同比下降1.34%，凈利潤同比下降4.71%，凈利率均值只有4.98%，首次跌破5%這條線。

營業(yè)成本率高達(dá)80%以上，也就是說，每賺100塊錢，差不多有80塊錢直接花出去了，剩下的空間極其有限。

物業(yè)當(dāng)前仍屬于人力密集行業(yè)，人力成本已經(jīng)從2015年的約35%漲到接近50%，外包人員成本占比超過六成，是物業(yè)支出的大頭。

若強(qiáng)制降價，結(jié)果“就是小區(qū)保安、保潔少一點(diǎn)，年齡再大點(diǎn)”。

你想想，原本是24小時巡邏、有證的年輕保安，變成一小時巡邏一次的大爺大媽兼職看門。

綠化帶里的垃圾幾天才有人撿一次，公共設(shè)施壞了報修半個多月沒人理，因?yàn)檎埐黄饘I(yè)維修工。

2024年重點(diǎn)城市物業(yè)費(fèi)平均收繳率進(jìn)一步跌到82%，較2023年再降3個百分點(diǎn)，有的上市物企收繳率一年下滑接近10%，本來就薄如刀鋒的利潤，再被砍一刀，很多項(xiàng)目真的會干不下去。

在這樣的背景下，重慶、武漢、青島、銀川等地百余個小區(qū)實(shí)現(xiàn)物業(yè)費(fèi)下調(diào)，降幅集中在20%到30%，武漢30多個小區(qū)平均降價幅度達(dá)到24%。

降價是真降價了，但服務(wù)沒有跟著“加量”，反而出現(xiàn)大面積“縮水”，很多業(yè)主明顯感覺到物業(yè)費(fèi)降了，環(huán)境變差了，安全感也沒了。

現(xiàn)在的怪象是，一邊是物業(yè)費(fèi)大跳水，一邊是物業(yè)公司“撤場潮”。

因?yàn)闊o利可圖，甚至虧本。

一些前期收費(fèi)3元以上的項(xiàng)目，在政策推動下被迫壓到1.5～1.9元，收入直接腰斬，人力成本卻幾乎不可能同比例往下砍，只能裁員、降頻、外包再外包。

結(jié)果是服務(wù)品質(zhì)肉眼可見地下降，業(yè)主覺得“降費(fèi)就是降配”，物業(yè)公司覺得“再干就是慈善”。

不少地方出現(xiàn)業(yè)主趕走物業(yè)、自己管理的情況，以為這樣可以省下錢，還能賺點(diǎn)公共收益。

但這太天真了。

真正的自治面臨的是最棘手的人性考驗(yàn)：不交費(fèi)的人怎么辦？

現(xiàn)在的情況是，業(yè)主交了錢，干多干少，干好干壞，全看物業(yè)公司心情，而一旦讓業(yè)主自己管，面對那些不交費(fèi)的鄰居，老實(shí)繳費(fèi)的就虧大了。

現(xiàn)實(shí)就是物業(yè)對不繳費(fèi)的缺乏措施，一旦服務(wù)滑坡，繳費(fèi)率更低，陷入惡性循環(huán)。

千萬不要以為降低物業(yè)費(fèi)那些習(xí)慣欠費(fèi)的就愿意交了，我們是老小區(qū)沒物業(yè)，就是每月每戶五塊垃圾清運(yùn)費(fèi)都有不少人不交，環(huán)衛(wèi)處傍晚敲門家里明明亮著燈就是不開門。

但大家更怕的是“一降就亂”：物業(yè)因虧損撤場，小區(qū)陷入失管狀態(tài)，最后吃虧的還是住戶。

其實(shí)這件事沒有絕對的對錯，本質(zhì)就是物業(yè)和業(yè)主的信任失衡，疊加行業(yè)轉(zhuǎn)型的必然陣痛。

房地產(chǎn)下行，物業(yè)只能扎堆搶存量小區(qū)的飯碗，降價是大勢所趨；政策的規(guī)范和業(yè)主維權(quán)意識的覺醒，也徹底打破了物業(yè)只靠物業(yè)費(fèi)躺賺的老模式，行業(yè)早就該變天了。

如果我們把眼光放得更長遠(yuǎn)一點(diǎn)，物業(yè)費(fèi)本質(zhì)上是你房產(chǎn)的“維護(hù)費(fèi)”。

從日本、美國和法國、德國的經(jīng)驗(yàn)來看，房價漲幅好的，一般都是物業(yè)費(fèi)較高，維持較好的物業(yè)。

物業(yè)費(fèi)不僅僅是服務(wù)費(fèi)，更是你房產(chǎn)價值的穩(wěn)定器。

你現(xiàn)在為了省每個月幾十塊錢，把服務(wù)砍沒了，電梯沒人保養(yǎng)經(jīng)常壞，綠化荒廢，門禁形同虛設(shè)，十年后你的房子在二手市場上明顯比隔壁小區(qū)便宜一截，損失的是幾十萬甚至更多。

當(dāng)外部紅利消退，增長動能必須轉(zhuǎn)向企業(yè)內(nèi)部。

對物業(yè)公司來說，如果還停留在“壓人力、砍服務(wù)”的簡單邏輯上，早晚會被淘汰。

有的企業(yè)通過AI巡檢系統(tǒng)，把人工巡檢效率提升了數(shù)倍，一年在單個項(xiàng)目上省下幾千萬元的運(yùn)維成本，有的用智能停車系統(tǒng)把車位利用率從65%拉到92%，每個月多收十幾萬停車費(fèi)。

這些不是故事，而是已經(jīng)發(fā)生的數(shù)據(jù)。

但這一切的前提，是有一套透明、合理、基于服務(wù)價值的“質(zhì)價相符”的市場機(jī)制。

市場維持需要監(jiān)管，加強(qiáng)服務(wù)名錄標(biāo)識，加強(qiáng)競爭，而不是要么漲價無序，要么躺平不管。

對物業(yè)公司應(yīng)該評級，物業(yè)公司應(yīng)該競爭上崗，收費(fèi)應(yīng)該公開透明。

只有當(dāng)服務(wù)價值被量化，業(yè)主才能明白自己交的錢買到了什么，物業(yè)公司才能在陽光下通過提升效率獲利，而不是靠壓縮人員成本茍延殘喘。

如果只是單方面壓價，而不建立評價、投訴、退出、激勵一整套閉環(huán)，最終受害的還是業(yè)主自己。

千萬不要為了眼前的一斤白菜錢，丟了整片西瓜地。