復盤2025丨政策托底+品質突圍，青島樓市年度Top20重磅出爐

潮起潮落終有定，花開花謝自有期。

作為曾經拉動區域經濟增長的關鍵引擎，房地產行業在2025年依舊行走在深度調整的筑底周期中，告別了過往“普漲普跌”的粗放時代，結構性分化成為貫穿全年的核心主線。青島樓市正是全國趨勢的生動縮影，在分化調整與轉型提質中呈現出鮮明的地域特征。

回溯2025年青島樓市，核心是一場 “去偽存真” 的行業重構與邏輯重塑。這一年，市場徹底告別 “規模競賽” ，“產品力 + 兌現力” 正式躍升為房企立足的核心競爭力。核心板塊優質資產抗跌性凸顯，品質住宅的居住價值持續回歸。而政策端的積極信號亦適時釋放，昨日財政部、稅務總局發布關于個人銷售住房增值稅政策的公告，明確自明年起，個人購買所有住宅滿兩年銷售的，免征增值稅；兩年以下住宅銷售的，按3%征收率全額繳納增值稅。這一政策調整，將進一步優化市場交易環境，助力合理住房需求釋放。

展望 “十五五” ，隨著樓市庫存壓力持續緩解、市場預期逐步修復，房地產行業有望逐步走出調整階段，實現平穩健康發展。未來，“好房子” 與核心區域優質資產的價值將進一步凸顯，青島也將在品質住宅供給與民生住房保障的平衡中，實現房地產市場的平穩健康發展。

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2025年商品房簽約情況

2025年青島房地產市場延續深度調整態勢，行業正處于存量博弈與轉型提質的關鍵窗口期，挑戰與機遇交織。據青島銳理數據統計，本年度青島商品房供銷兩端同步探底，規模回落至近十年最低位；從新增供應維度來看，全年新增商品房43848套、559萬㎡，面積同比降幅20.7%左右，市場供應端呈現顯著的收縮調整特征，供需格局持續重構。

成交簽約端同樣表現承壓，全年累計簽約金額約1493億元，同比下滑10.8%，創2016年以來同期最低；累計簽約面積約1052萬㎡、簽約套數83670套，同比分別下滑13.5%、13.2%。價格維度上，2025年青島市新建商品房網簽均價為14183元/㎡，同比上漲3.2%。

存量去化層面，截至2025年末，青島商品房存量規模為243721套、約3024萬㎡，其中商品住宅存量108299套、約1357萬㎡；得益于供應收縮與結構性去化推進，商品住宅去化周期回落至22個月，處于相對合理去化區間，存量壓力得到一定緩解。

（2025年12月商品房供銷價數據為12.1-12.30）

根據青島銳理數據統計，12月共簽約新建商品房6055套，約95.4萬㎡，銷售總金額158.05億元，簽約套數、簽約面積較上個月均出現大幅上漲，其中銷售金額增幅達到105.9%。受簽約結構調整的影響，12月簽約均價為16567元/㎡，環比上漲13.3%。

綜合來看，2026年青島主城新房市場將迎來價值爆發期，優質新盤集中入市，看點十足。主城各核心板塊均有重磅新作補位：市北區，CBD的中海青云萬里、新都心板塊的保利青鐵都心瑯悅、老四方板塊的綠城青島璟悅規劃方案均已釋放；嶗山區金家嶺板塊有柏悅府、君一雲啟、海信王家村 36-1地塊等新盤，板塊高端人居格局再進階；李滄東李世園板塊則迎來集中供貨潮，青特36號地塊、海創惠水路三宗地、億聯地塊、豐昊56號地塊、森林公園商改住地塊等多宗優質地塊蓄勢待發，板塊人居版圖持續擴容。

02

2025年區域成交情況

（2025年全年各區市商品住宅成交情況）

在商品住宅的成交區域分布上，全年商品住宅成交熱點集中在西海岸、城陽、膠州。具體數據表明，西海岸新區以22268套、約233萬㎡的簽約量，占全市總簽約量的22.2%；城陽區簽約11404套、約166萬㎡，占比15.8%；膠州簽約7360套、約104萬㎡，占比9.9%。

目前青島樓市正處于從“政策驅動”向“價值驅動”的轉型關鍵期，板塊與樓盤之間冷熱不均現象明顯，青特璟譽、中海天空之境、海信金沙灘、青特璟云等項目的持續熱銷印證了“居住升級”的必然趨勢。未來只有那些真正實現“產品創新、資源整合”的項目，才能在分化市場中脫穎而出。

從去化周期維度觀察，青島商品住宅市場去化節奏持續優化，當前去化周期為22.1個月（統計口徑已剔除死庫存），市場存量消化效率穩步提升。

老四方因精準錨定剛需及剛改客群，已躍升為當前樓市“流量焦點”，商品住宅銷售持續高位，去化周期降至13.9個月，供需關系健康；盡管板塊內項目數量較多，但依托充足的地緣客戶儲備與靈活的價格策略，片區整體去化表現尚可。

區域內聚集了多類優質項目，既有海信悅瀾山、中海雲境、青島濱海國際中心、通和悅章、國信和悅、富力海悅學府等，其中中海雲境、青島濱海國際中心等項目流速尤為突出，保利時代安置房剩余房源轉為商品房后單價低至1.2萬，成為當前老四方價格最具優勢的新房。此外，綠城環海灣閻家灘地塊案名已定為綠城青島璟悅，面積區間99-140㎡，產品系為桂語系，預計明年正式面市。

原市北區在售新盤整體緊俏，去化周期回落至23.7個月，處于全市較低水平，各核心板塊呈現差異化供應格局。新都心板塊目前“三足鼎立”，棠玥和境規劃5棟26-31層高層產品，主力戶型建面約105-142㎡；保利&青鐵果品地塊案名定為保利青鐵都心瑯悅，規劃8棟住宅樓，總計529戶，主力戶型為118-168㎡的套三、套四，預計2026年上半年開盤；市北城發福州北路地塊目前尚未啟動。

CBD板塊迎來稀缺補倉，新盤中海青云萬里規劃9棟7-17層住宅、2棟商務樓及1棟商業配套樓，住宅面積段涵蓋127㎡套三雙衛、143㎡套四雙衛及190㎡套四三衛，共計360戶。作為青島核心改善高地的浮山后，目前新房供應近乎斷檔，青啤靜瀾山是板塊內唯一在售新盤，近期推出建面約120㎡新品，填補了板塊供應空白。

此外，李滄區去化周期為20.2個月。板塊內熱度主要集中在青特璟譽和金茂璞逸世園、青鐵芳華地三個項目。而由遠洋代建的萬竹云峰項目、海創地塊以及去年億聯拿下的地塊目前均暫未啟動，市場供應節奏相對平穩。

其中，青特東李首個項目——青特璟譽，在無售樓處、無樣板間、無示范區的“三無”前提下開盤，成為11月全市范圍內簽約銷冠，新樓座加推更是再度實現搖號選房。能取得如此亮眼戰績，核心在于青特置業 “做一成一” 的長期主義戰略落地。

金茂璞逸世園則以山東首座璞系高端產品的定位，填補了李滄改善市場的高端空白，項目規劃 4 棟別墅、7 棟洋房，洋房主力面積段 170-270㎡，疊拼別墅約 300㎡，以低密大平層與墅居產品精準錨定終極改善客群。項目已于11月28日開盤。

除既有項目外，李滄區土地市場近期也動作頻頻：鄭莊56號地塊被豐昊置業斬獲，容積率2.4，目前規劃方案已出。此外，12月2日，海創斬獲惠水路三宗低密地塊，容積率最低僅1.11，最高1.25，據悉將由龍湖代建，未來有望為區域新增一批高品質低密住宅項目；森林公園萬科操盤的組團控規調整出10萬㎡宅地，預計明年上市。這些新增地塊不僅將進一步豐富區域產品矩陣，更精準填補了板塊內中端改善戶型的供應空白，為李滄樓市持續加溫。

近兩年，王家村板塊多宗優質地塊密集成交，一躍成為青島主城新盤供應量最集中的價值高地。片區內硝煙四起，除銀豐雙盤、天一仁和吾疆、瀾樾府、嶗山首府等在售項目持續角逐外，純新盤的入市節奏更是步步緊逼：柏悅府以四代住宅稀缺標簽，主打 231-339㎡大平層四居，戶戶標配闊尺露臺的產品特質極具辨識度，雖開盤節點未定，但高階產品形態已然成型；海信于2025年10 月斬獲的王家村全新地塊，敲定2026年上半年入市；君一雲啟項目已正式動工，同樣鎖定2026年上半年面市；金鼎兩幅地塊，至今鮮有動態披露。

在商品住宅面積區間方面，從近幾年成交面積區間占比來看，80-120㎡剛需及剛改過渡戶型占比持續萎縮，其中80-100㎡從21.7%跌至15.8%，100-120㎡從37.7%降至32.8%；而120-140㎡中端改善戶型占比從22.1%攀升至24.2%，成為市場增長最迅猛的核心面積段，140㎡以上高端改善戶型占比亦全面上漲。這標志著青島樓市已進入改善主導時代，購房者需求從“過渡性居住”向“品質化改善”加速升級。

2025年的樓市，在挑戰與機遇的交織中砥礪前行。站在歲末的節點，即將到來的2026年樓市將走向何方？是改善需求持續釋放下的產品升級，還是新周期里的格局重塑？歡迎大家在評論區分享你的洞察與預判。

03

2025年土地成交情況

2025 年青島土地市場的核心變化，在于供地端依然靈活化。打破供地次數的硬性限制，以“小步快跑”的節奏重構供地邏輯，成為本年度土拍的核心基調。

“土地預公告+少量多次”的供地模式，既讓房企得以前置開展地塊價值研判與測算，從容鎖定優質目標地塊，也給予企業充分的自主選擇權，可依據自身資金流狀況靈活把控拿地節點，極大降低了拿地決策的試錯成本，也讓土地成交的有效性與成功率實現實質性提升。

根據青島銳理數據統計，共計成交地塊26宗、占地面積約89.72萬㎡、建筑面積約160.91萬㎡，成交總金額121.8億元。從成交的土地來看，市場的價值分化愈發清晰：主城核心優質地塊始終是房企角逐的焦點。

目前2026年待成交的地塊有市南區原百安居&五星電器地塊、市北鄭州路地塊。

2025年1-12月

開發商銷售排行榜TOP20

2025年1-12月，位列青島市新建商品房銷售金額排行榜前20位的開發商，聯手創下約706億元的銷售額，這一成績占據了全市商品房市場的47.3%。其中，前10名表現尤為突出，充分彰顯了其在市場競爭中的強勁實力與與日俱增的行業影響力。

在2025年樓市承壓、購房者決策更趨審慎的市場環境下，海信地產以139.81億元、62.58萬㎡網簽銷售額強勢登頂青島樓市雙冠軍，成為年內首個也是唯一一個突破百億的房企，用數據印證了本土龍頭的逆周期破局能力。這份成績的背后，是品牌對產品力的極致追求與城市布局的深度研判。海信君瀾貢獻最大，簽約金額達19.63億。張村河"三子星"持續領跑改善市場，海信君璽18.88億、海信臻悅17.69億、璟悅13.77億。更值得關注的是，海信地產今年成功斬獲王家村新地塊，進一步夯實主城核心區域布局優勢，彰顯了其持續深耕青島、擴充高端產品版圖的堅定決心。

銀豐地產以67.76億元網簽銷售額穩坐青島樓市第二梯隊頭把交椅，其亮眼表現背后，是高端產品矩陣對市場需求的精準卡位與強大兌現力。其中，旗艦項目銀豐玖璽城堪稱品牌"業績壓艙石"，以56.02億元的網簽業績獨占品牌總銷售額的82.7%，單盤實力一騎絕塵。目前，三期全新產品已進入入市倒計時，基于前期積累的市場口碑與產品迭代升級，有望進一步釋放業績增長動能。

君一控股位居第三位，網簽金額約51.09億。簽約項目有君一金茂云谷金茂府、海尚府、翡翠云城等。

青特置業以45.05億網簽金額的亮眼戰績位居第四位，用實打實的數據印證品牌深耕實力。這份亮眼成績，源于“做一成一”的企業基因。

2025年1-12月

開發商權益銷售排行榜TOP10

《新建商品房開發商權益銷售排行榜》統計的為該房企旗下所有商品房樓盤的總計銷量數據（含住宅、非住宅），其中聯合開發的項目按各房企股權占比口徑來計算權益比重的銷量數據，主要衡量房企的資金運用和投資布局水平。所有榜單的發布，將從不同的維度對一家企業的綜合實力進行審閱。

2025年1-12月青島新建商品房開發商權益銷售榜單正式發布，行業集中度進一步提升，本土龍頭房企憑借深厚的區域積淀與穩健的經營策略，在權益銷售賽道形成核心競爭力。

其中，海信地產以絕對優勢實現斷層領跑，憑借139.2億元權益銷售額強勢登頂榜首，用數據印證了其在青島市場的統治級地位。尤為值得關注的是，海信地產旗下項目普遍采用獨立開發模式，這一模式不僅彰顯了企業雄厚的資金實力與項目操盤能力，更通過對產品設計、工程質量、交付兌現等全鏈條的絕對把控，保障了產品力的穩定輸出，成為其穿越行業周期的核心護城河。

銀豐地產以67.76億元權益銷售額穩居第二位，其核心競爭力源于對高端市場的精準卡位與深度運營，憑借旗下豪宅IP的強溢價能力與客戶忠誠度，持續鞏固高端市場份額。

君一控股則以51.74億元權益銷售額位列第三。

中國金茂權益銷售金額約46.6億排在第四位，目前主要來自君一金茂云谷金茂府、金茂中歐國際城、中歐金茂錦棠等。

青特置業在本次榜單中表現亮眼，以45.05億元權益銷售額強勢躋身行業前五位，成為本土房企突圍的重要力量。

2025年1-12月

商品住宅銷售總金額TOP10

在行業深度去泡沫化的周期調整中，青島房地產市場正完成從規模競賽到價值回歸的底層邏輯切換，“產品力”不再是營銷話術，而是支撐市場信心的核心“壓艙石”，直接決定項目的去化手感與價值韌性。這種價值導向下，真正具備稀缺資源稟賦、精準擊中需求痛點的項目，正在穿越周期收割市場份額。

2025年商品住宅銷售榜單的頭部格局可見，嶗山區高品質改善型樓盤形成明顯“領跑效應”，銀豐玖璽城、海信君璽、越秀青鐵和樾府、海信臻悅、魯信有鄰花園、海信璟悅6盤強勢躋身TOP10，用數據印證了高端市場的“價值堅挺”。

作為嶗山前海一線的頂級豪宅標桿，銀豐玖璽城以26.46億元簽約額強勢領跑青島豪宅市場。自入市以來，項目憑借石老人前海不可復制的山海資源、全維高端生活配套與超預期的兌現品質，形成“三位一體”的核心競爭力，始終保持市場熱度高位運行，成為塔尖客群資產配置與居住升級的“共識之選”。

唐島灣君匯則憑借部分房源集中網簽的勢能，以19.54億元合計網簽額位居全市第二位。

在嶗山張村河這一主城核心改善戰場，海信地產的“前瞻布局”再度收獲市場驗證，海信君璽、海信臻悅、海信璟悅三大項目形成熱銷矩陣，紛紛躋身銷售榜TOP10。其中海信君璽簽約18.88億、海信臻悅簽約17.69億、海信璟悅簽約13.77億。

1、統計時間為：2025年1月1日至2025年12月30日；

2、商品房包含商品住宅，公寓，辦公和商業，不包含保障房；

3、針對數據不一致的情況，銳理數據通過監測數據、公開數據對企業相關數據進行多方驗證和復核，采取多方數據交叉復合原則，依照網簽數據與市調價格綜合統計。

4、《新建商品房開發商權益銷售排行榜》統計的為該房企旗下所有商品房樓盤的總計銷量數據（含住宅、非住宅），其中聯合開發的項目按各房企的股權占比口徑來計算權益比重的銷量數據。

2026年，青島該不該買房？