房產銷售增值稅率下調，但北上廣深受傷

2025年12月29日，財政部、國家稅務總局聯合發布《關于個人銷售住房增值稅政策的公告》（財政部 稅務總局公告2025年第17號），明確自2026年1月1日起，個人銷售住房增值稅政策迎來重大調整。

新的政策是：

* 持有不足2年的住房：對外銷售時，按照3%的征收率全額繳納增值稅（原為5%）。

* 持有2年以上（含2年）的住房：對外銷售時，免征增值稅。

舊的政策是（2016年營改增后至2025年底）：

* 持有不足2年的住房： 對外銷售時， 按5%征收率全額繳納增值稅。

* 持有2年以上（含2年）的住房： 對外銷售時， 免征增值稅。

* 北京、上海、廣州、深圳四個一線城市存在特殊規定：銷售購買2年以上非普通住房，按5%征收率差額繳納增值稅。

此次政策調整，表面最直接的影響是大幅降低了二手房交易稅費成本。將增值稅征收率從5%降至3%，顯著減輕了短期持有房產的出售成本，有助于提高房源流通效率，激活二手房市場。

政策通過降低二手房交易成本，打通了"賣舊買新"的置換鏈條。當房東出售舊房的成本降低后，更有能力和意愿將舊房出售，進而換購新房，這有利于推動整個房地產市場的升級與發展。

另一大改變是新政策取消了北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的差異化政策，實現了全國統一標準。這一調整體現了稅收法定和簡化稅制的立法精神，減少了征收率檔次，降低了征管復雜度。

此次調整是落實增值稅法的重要舉措。2026年1月1日起增值稅法施行后，小規模納稅人適用3%的征收率，個人銷售住房增值稅政策與此保持一致，體現了稅收法定和簡化稅制的立法精神。

但是，需要關注的是，北上廣深之前是按差額繳稅的，雖然稅率從5%降到了3%，但是新規按全額繳稅，在房價下行時期，實際稅負會顯著提升。

假設某人在2025年于北京購買一處住房，花費800萬元，后在2026年因故出售，售價為750萬元。

舊規下按照差額繳納增值稅，增值稅 = (售價 - 原價) / (1+5%) × 5%，由于售價（750萬）< 原價（800萬），差額為負數（-50萬），應繳稅款0元。

新規下按照全額征收，增值稅 = 售價 / (1+3%) × 3%，即750萬 / (1+3%) × 3% ≈ 21.84萬元。