北京買房：理清思路，購房建議1762

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我們家在海淀有兩處住房，昌平鎮還有一處比較舊的房子，都不大。2026年想給在亦莊上班的兒子買一處房子，夠小家庭使用的房子。考慮到兒子不想離我們太遠，同時他也不喜歡亦莊太清靜，想買在豐臺。預算400個左右。

我們自己沒頭蒼蠅似的看過豐益花園和遠洋自然，兒子一眼看中了后者的小區環境，接下來也不知道看哪里的房子。希望您能給我們推薦一些合適的小區，滿足兒子的小家庭能夠安居，如果將來有孩子能有個不錯的學校，另外當然也希望房子相對保值。

A：

1、豐益花園和遠洋自然，那肯定是首選后者了。豐益花園是經適房，雖然質量挺好，但品質環境什么的不好和商品房小區相比。從地段兒來講兩邊差不太多，各有優劣吧，自己看哪邊通勤方便了。學區則是都不算學區房，在豐臺都算中等吧。

2、接下來看哪里的房子？如果要疊加學校的要求，那豐臺現在就倆個能算學區房的地段，一個方莊的十八中學區，一個北大地學區，對口房子都有不太高的溢價，其他的都不太算。

另外豐科園的第五實驗學區應該算，但到目前為止還不是對口招生。東高地從學校來說可以算，但也沒到學區房的程度，也沒溢價。要不就看這倆地段兒的吧，如果將來成為學區房就是利好，保值上就占便宜了，沒漲出溢價也不吃虧。

3、再有公益西橋的趙登禹學區也不錯，學校在豐臺中上，大多數小區保值至少不落后，沒溢價。就是和遠洋自然同檔次的小區貴點兒了，也先看看吧。

僅供參考。

二

Q:

我在東二環北工作，看了昆泰國際、工體三號、東外公館，瑞士公寓，請問中介口中的性價比高是不是真實情況？如果買下自住的話，五年后的投資升值收益會如何？我主要考慮是以下四套房，請幫忙選出性價比最高的，排個序也行。

A：

1、中介說的對，公寓在居住角度的性價比就是偏高。

2、五年后的升值收益，我不敢預測，這得看大盤是否給力了。大盤漲的多，那公寓也都會跟隨，只不過幅度有可能小一些。

3、性價比最高的，那其實自己計算租售比就行。用總價除以預估租金，哪個的數值更低，就說明哪個的性價比高。

僅供參考。

借話題多說兩句，這些日子咨詢公寓的明顯增多，大多數都是抱著抄底撿漏兒的心態。但我還是提醒一句，這些公寓不是這兩年價格走低的，而是一直都不太強。雖然每次行情落后的都不多，但年頭兒長了也就體現出來了。

這會兒買的話可以算抄底，但畢竟是自住為主的產品，投資角度的期望值別太高吧。畢竟這種產品自從2008年奧運會之后就不太受追捧了，不太可能再度逆襲。

因為這種公寓就跟名媛似的，有錢人追捧的都是剛出道兒的網紅，享受的是年輕時尚。五陵少年們不在乎錢，更是聚集在新公寓里夜夜歡歌，鈿頭銀篦擊節碎，血色羅裙翻酒污。

而老公寓則就是半老的徐娘了，門前冷落鞍馬稀，老大嫁作商人婦。雖然仍然是身價不菲，但價格趨勢卻很難走強了，更不可能跟新名媛爭寵。

另外之所以老公寓的租金高而單價不太高，其實也可以用名媛打比方。年輕人或有錢人在租房的時候是舍得花錢的，春宵一刻值千金，舒服一會兒是一會兒。

而一旦讓他們買下，就相當于要跟過氣兒的老名媛結婚，那新貴們就未必愿意了，不是掏不起梳頭的彩禮，而是不愿意被拴住。可一旦少了這些捧場子的砸錢，那售價就不好被抬高了唄……

三

Q:

我想買別墅，預算600-800萬，請推薦環境好適合養老的。希望在懷柔、密云和平谷，獨棟300平左右，花園大，物業費別太貴的，最好帶電梯。當然保值一定要好了，所以才買獨棟，土地價值更高，但地段也是很重要的。目前看了以下四個，已經做表請點評一下。

A：

1、想買房直接找中介更合適，有專門做別墅的中介公司。我對別墅不熟，推薦不了。

2、不過帶電梯的別墅不多，其中大部分還是自己裝的，這跟普宅電梯兩碼事兒。另外土地價值這也別期望值太高，三個區都是遠郊，而且獨棟一般又都避開人口密集的配套成熟板塊，所以土地價值多數都不太高。

再者就是別墅的保值多數一般，跟地段兒的關系也不太大。無論郊區還是市區，甚至是核心區的獨棟別墅，價格走勢也都大部分落后普宅。房子是用來住的，別墅更是消費為主，保值方面的期望值別太高。所謂別墅占有土地多就更保值，都是開發商和中介忽悠人的。

3、我點評不了，都不熟，基本沒去過。不過說實話，這幾個獨棟都房齡十來年吧，價格跟當年幾乎沒變化，有的均價可能還降了幾千。而且普宅大盤在這十年中幾乎翻番，這再聊別墅的保值就沒什么意思了。在別人手里這么多年都走勢一般，為什么到您手里就扭轉趨勢啊？

僅供參考。

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