親戚擅自翻建老宅，法院：房歸繼承人，但要給建房款｜借名買房律師

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

趙建國（已故）與趙建軍系親兄弟。趙建國生前系某單位離休干部，原籍北京某村，后戶口遷出。1991年，趙建國從本村村民李某處購買一處農(nóng)村宅院（以下簡稱一號宅院），含北房5間及附屬物，總價2萬元。交易時簽訂《買賣房契》，并經(jīng)鎮(zhèn)政府批準(zhǔn)，宅基地使用權(quán)登記在趙建國名下。

購房后，趙建國允許其兄趙建軍一家暫住。1992年起，趙建軍之子趙明陸續(xù)拆除舊棚、翻建西廂房、東廂房，并于1995年將原有北房徹底翻新，后續(xù)又增建南房。三十多年來，一號宅院由趙明一家實(shí)際居住使用，趙建國晚年因身體原因未再返回。

2020年趙建國去世，其配偶早年已故，留有兩女：趙麗、趙芳。二人作為法定繼承人，起訴堂兄趙明，主張：

一號宅院房屋歸其所有；

趙明立即騰退交付房屋；

返還多年出租收益60萬元。

趙明反訴稱：

“房子是我爸和我出錢買的，只是借了叔叔趙建國的名義！原始房屋早已滅失，現(xiàn)在全是我出資新建，應(yīng)歸我所有。”

雙方均提交了1991年房契、村委會證明、照片、錄音等證據(jù)。經(jīng)評估，現(xiàn)有房屋重置成新價為63.8萬余元。

二、裁判結(jié)果

法院判決如下：

? 支持原告部分訴求：

一號宅院宅基地使用權(quán)歸趙建國，由其女兒趙麗、趙芳繼承；

現(xiàn)有房屋歸趙麗、趙芳所有，但須向趙明支付房屋折價款638,584元；

趙明在收到款項(xiàng)后15日內(nèi)騰退房屋。

? 駁回其他請求：

原告主張的60萬元租金收益，因無充分證據(jù)，不予支持；

趙明反訴要求確認(rèn)房屋歸其所有，缺乏事實(shí)依據(jù)，駁回。

核心結(jié)論：宅基地使用權(quán)歸屬決定房屋最終歸屬，但實(shí)際建房人有權(quán)獲得合理補(bǔ)償。

三、法院說理要點(diǎn)

宅基地使用權(quán)登記具有法律效力

趙建國1991年購房時系離休干部，符合當(dāng)時“返鄉(xiāng)安置”政策；

經(jīng)鎮(zhèn)政府批準(zhǔn)、繳納稅費(fèi)、完成登記，合法取得宅基地使用權(quán)；

趙明稱“借名買房”，但無法解釋為何借名買房，邏輯矛盾。

原始房屋雖滅失，但宅基地權(quán)利不消滅

農(nóng)村房屋與宅基地不可分割；

即使地上房屋被翻建，宅基地使用權(quán)仍屬原權(quán)利人及其繼承人；

趙明未經(jīng)產(chǎn)權(quán)人同意擅自翻建，不因此取得所有權(quán)。

實(shí)際建房人可獲合理補(bǔ)償

趙麗、趙芳承認(rèn)未出資建房，且多年未管理；

趙明對房屋興建、維護(hù)貢獻(xiàn)較大；

法院參照評估報(bào)告，判令繼承人補(bǔ)償建房成本，體現(xiàn)公平原則。

租金主張缺乏證據(jù)支持

趙明稱房屋自住，未出租；

原告未能提供租賃合同、收款記錄等證據(jù)；

舉證不能，承擔(dān)敗訴后果。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師 靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)）

宅基地使用權(quán)是農(nóng)村房產(chǎn)確權(quán)的核心：

即使房屋被翻建、重建，只要宅基地登記在先，繼承人仍可主張權(quán)利。

“借名買農(nóng)房”風(fēng)險極高，且難被采信：

農(nóng)村房屋買賣受限于集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，非本村人借名購房，即使真實(shí)存在，也難以對抗登記效力。

翻建不等于取得所有權(quán)：

未經(jīng)產(chǎn)權(quán)人同意擅自翻建，屬于無權(quán)處分，最多主張補(bǔ)償，不能確權(quán)。

維權(quán)需及時，長期放任將削弱權(quán)利：

本案中，趙建國三十年未主張權(quán)利，導(dǎo)致法院酌情支持建房補(bǔ)償。權(quán)利不用，可能“過期”。

警示案例：

本案看似“老人房子被占”，實(shí)則因長期疏于管理、無書面約定，導(dǎo)致繼承人雖贏確權(quán)，卻需支付60余萬補(bǔ)償。

農(nóng)村房產(chǎn)，登記+管理+證據(jù)，缺一不可。