合肥新房價格企穩(wěn)，二手房成交8萬套，2026年怎么走？

2026年開年之際，《求是》雜志重磅刊文，明確釋放"歷史級政策窗口期"的強(qiáng)烈信號，預(yù)示著中國房地產(chǎn)行業(yè)即將迎來一場系統(tǒng)性變革。

NO.1 | 壹

政策定調(diào)：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型路徑明晰

2026年1月1日，《求是》雜志特約評論員文章《改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期》直面行業(yè)“深度調(diào)整”，指出房價已出現(xiàn)“較大幅度回落”，北上廣深二手房回調(diào)20%-30%，三四線城市壓力更甚。文章首次明確摒棄過去“試探-觀察-再試探”的漸進(jìn)策略，轉(zhuǎn)而要求“政策力度符合市場預(yù)期，一次性給足”，釋放了扭轉(zhuǎn)預(yù)期的強(qiáng)烈信號。

來源：合肥樓市航拍圖

這一轉(zhuǎn)變的核心邏輯在于“救市場不救泡沫，救預(yù)期不救舊模式”。房地產(chǎn)行業(yè)正從高負(fù)債、高杠桿的制造業(yè)邏輯，轉(zhuǎn)向低負(fù)債、重運營的資產(chǎn)管理邏輯。政策工具箱可能涵蓋四大維度：需求端層面，一線城市核心區(qū)限購或全面取消，首付比例最低降至10%，房貸利率跌破2.8%，并配套生育補(bǔ)貼、個稅返還等直接激勵；供給端層面，國家可能設(shè)立萬億收儲基金直接收購存量房，土地供應(yīng)在庫存高壓區(qū)暫停，以加速出清；金融端層面，房企紓困基金、預(yù)售資金差異化監(jiān)管及REITs擴(kuò)容將緩解流動性壓力；制度端層面，房地產(chǎn)稅試點暫停、住房公積金信用化改革等短期措施將為轉(zhuǎn)型贏得時間。

政策“一次性給足”并非重回暴漲周期，而是通過雷霆手段穩(wěn)定市場，為行業(yè)軟著陸創(chuàng)造條件。結(jié)合當(dāng)前城鎮(zhèn)化率67%、戶均1.1套房的背景，政策目標(biāo)更側(cè)重于盤活存量、提升品質(zhì)，而非刺激新一輪投機(jī)。

NO.2 | 貳

合肥樓市分化：新房逆勢上漲背后的數(shù)據(jù)邏輯與區(qū)域格局

2025年合肥新房市場呈現(xiàn)出明顯的企穩(wěn)信號。2025年合肥市區(qū)新房供應(yīng)191.89萬方，成交246萬方，雖然供應(yīng)量同比縮量25%，成交量縮量5.6%，但價格顯現(xiàn)企穩(wěn)跡象。

來源：合肥樓市航拍圖

2025年合肥市區(qū)新房成交均價22086元/㎡，較2024年的21930元/㎡微幅上漲。從區(qū)域表現(xiàn)看，包河區(qū)一騎絕塵，以208.27億元的成交金額、80.15萬㎡的成交面積和5652套的成交套數(shù)，奪得“三冠王”。其成交金額幾乎相當(dāng)于第二、三、四名濱湖區(qū)、經(jīng)開區(qū)和瑤海區(qū)的總和。

二手房市場：價格回調(diào)促成交放量，教育資源成關(guān)鍵支撐

2025年合肥二手房簽約80033套，較2024年增3657套，但價格持續(xù)下行。貝殼平臺數(shù)據(jù)顯示，掛牌量從5月峰值119568套降至2026年1月的111191套，賣方心態(tài)漸趨理性。成交結(jié)構(gòu)上，濱湖46中學(xué)區(qū)房濱湖假日翰林園成交量居前，顯示教育資源仍是二手房核心抗跌因素。然而，整體市場以剛需客群為主，價格敏感度高，與新房形成差異化競爭。

金融環(huán)境：LPR七連平提供穩(wěn)定預(yù)期，低利率支撐需求釋放

LPR連續(xù)7個月保持穩(wěn)定，1年期3.0%、5年期3.5%，為樓市創(chuàng)造低利率環(huán)境。以合肥總價300萬元住房為例，首付30%、貸款30年，月供約1.1萬元，較歷史高點有所減輕。低利率降低購房成本，刺激部分需求，但市場表現(xiàn)更取決于居民收入預(yù)期和供需關(guān)系。

城市基本面：人口流入與產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢鞏固樓市韌性

合肥常住人口2024年增長14.9萬人，產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)支撐住房需求。區(qū)域分化加劇，包河區(qū)、濱湖區(qū)等核心區(qū)抗跌性強(qiáng)，而遠(yuǎn)郊區(qū)域面臨壓力。這與政策導(dǎo)向相符——2026年窗口期下，人口流入城市的核心資產(chǎn)更易企穩(wěn)。

NO.3 | 叁

結(jié)語

2026年政策集中發(fā)力期，預(yù)計上半年為關(guān)鍵窗口。合肥樓市機(jī)遇與風(fēng)險并存，購房者需基于需求類型差異化應(yīng)對。

對剛需群體：關(guān)注二手房性價比機(jī)會，避免盲目追跌

當(dāng)前二手房價格調(diào)整期，急售房源議價空間增大。建議優(yōu)先選擇地段優(yōu)質(zhì)、配套成熟的物業(yè)，如近地鐵、學(xué)區(qū)的二手房，避免單純追求低價忽略品質(zhì)。政策若進(jìn)一步降低首付比例，可緩解上車壓力，但需綜合計算持有成本，如未來可能推行的“房屋養(yǎng)老金”等隱性支出。

來源：合肥樓市航拍圖

對改善型需求：聚焦核心區(qū)高品質(zhì)新盤，警惕過度杠桿

合肥高端項目如政務(wù)區(qū)、濱湖區(qū)的新盤，產(chǎn)品力提升明顯，適合有升級需求的家庭。但需注意：房地產(chǎn)投資屬性弱化，購房目的應(yīng)回歸自住，避免高負(fù)債購房。若一線城市限購放開，合肥等熱點城市可能承接外溢資金，核心區(qū)資產(chǎn)價值有望穩(wěn)固。

對資產(chǎn)配置者：降低房產(chǎn)占比，轉(zhuǎn)向多元化布局

家庭財富中房產(chǎn)占比過高需調(diào)整，可增加金融產(chǎn)品、保障性保險等配置。政策推動租賃市場發(fā)展，國家收儲的保障房供給增加，租房居住可行性提升，年輕人“先租后買”或成理性選擇。

2026年房地產(chǎn)政策窗口期是國家為行業(yè)轉(zhuǎn)型爭取的緩沖帶，而非重回高增長軌道的信號。合肥案例表明，市場分化中唯有扎實需求、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品與理性決策能穿越周期。政策“一次性給足”旨在穩(wěn)定預(yù)期，購房者應(yīng)拋棄投機(jī)思維，以居住本質(zhì)審視資產(chǎn)配置。在房地產(chǎn)回歸穩(wěn)定器的時代，讀懂?dāng)?shù)據(jù)、把握結(jié)構(gòu)性機(jī)會者，方能在變革中行穩(wěn)致遠(yuǎn)。