住了12年的房子突遭騰退，竟是開發商悄悄將房子抵押！ 法院判了

2013年，裝修公司老板李偉用開發商拖欠的370萬元工程款，抵頂了一套商品房的購房款并入住。但他沒想到，這套住了10多年的房子在2025年春節前夕突然被法院貼上了騰退通知。原來，開發商在2016年偷偷將這套已交付的房屋抵押給銀行辦理了貸款。近日，大連市中級人民法院一審判決駁回了銀行要求拍賣該房屋以清償貸款的訴求。法院認為，李偉作為已實際入住的商品房消費者，其居住權依法優先于銀行的抵押權。

房子突被法院貼“騰退通知”

李偉的裝修公司承包了我市一家開發商在高新園區某小區的樣板間裝修工程，同時還承包了小區地下車庫的裝修施工。開發商欠李偉工程款500余萬元。2013年4月，李偉與開發商簽訂協議書，約定以小區一套價值370萬元的商品房抵償部分工程款。后雙方簽訂《商品房買賣合同》，開發商將房屋交付給李偉占有、使用。

李偉稱，自己從2013年就已入住該房屋，但一直未能辦理產權登記，多次找開發商辦理，對方均以各種理由推諉。2025年春節前，大連市中級人民法院突然在其家門上張貼《通知》，稱該房屋已被開發商抵押給銀行，銀行起訴開發商并查封了該房屋，要求李偉10日內騰退。李偉感到十分意外。

李偉委托北京市盈科（大連）律師事務所的王金海律師向大連市中級人民法院提起案外人執行異議，提交了李偉與開發商的《商品房買賣合同》、以工程款抵頂購房款的協議書等材料，證明該房屋系以李偉實際施工的工程款抵頂購房款，其權利應優先于銀行抵押權。經審查，大連市中級人民法院作出裁定，中止對李偉所居住房屋的拍賣。

銀行起訴要求拍賣房屋，清償開發商所欠貸款

然而，銀行不服該裁定，向大連市中級人民法院提起訴訟，請求撤銷原裁定，改判準許拍賣李偉的房屋以清償開發商所欠銀行貸款。

大連市中級人民法院公開開庭審理了本案。銀行主張：李偉并非商品房消費者，該房屋初始登記在開發商名下，李偉并未實際出資購買，而是以工程款抵頂購房款，實質上是開發商欠付其工程款，雙方屬于債權債務關系。開發商向銀行貸款時，已將該房屋抵押給銀行，并辦理了抵押登記。因開發商未按期還款，依照《民法典》相關規定，銀行有權拍賣該抵押房屋。

李偉一方辯稱：雖然開發商欠付其工程款，但其本意是在該小區購買商品房，遂與開發商簽訂《商品房買賣合同》，以370萬元工程款抵作購房款，建設工程價款優先受償權應優于抵押權。其已實際入住該房屋，購房時間早于房屋抵押時間。銀行在辦理抵押時未實地查看房屋居住情況，未盡審慎義務，故抵押權的效力不應優于其以工程款抵頂購房款所取得的權利。

判決：解除查封，居住權優先于銀行抵押權

大連市中級人民法院經審理認為，依照《最高人民法院關于審理執行異議之訴案件適用法律問題的解釋》第十一條規定：“人民法院對登記在被執行的房地產開發企業名下的新建商品房實施強制執行，案外人以其系商品房消費者為由，提起執行異議之訴，請求排除建設工程價款優先受償權、抵押權以及一般金錢債權的強制執行，人民法院應予支持?！?/p>

李偉作為商品房消費者，其居住權應優先于抵押權。雖然銀行對案涉房屋享有抵押權，且法院已查封該房屋，但李偉與開發商簽訂商品房買賣合同的時間早于法院查封時間，且李偉在大連市全域范圍內無其他用于居住的房屋登記信息，符合居住權優先于抵押權的法律規定。

近日，大連市中級人民法院作出判決：駁回銀行的訴訟請求，解除對李偉所購房屋的查封。案件受理費3.6萬元由銀行承擔。

購房人如何優先受償？律師解讀法律傾斜保護新趨勢

近年來，隨著房地產項目爛尾、開發商破產等風險上升，購房人、承包方、銀行等多方權益沖突頻發。全國法律援助先進個人、北京市盈科（大連）律師事務所的王金海律師表示，最高人民法院通過司法解釋明確了不同權利之間的清償與保護順序，以保障普通購房人的基本生存權。當前法律趨勢體現出“生存權>建設工程優先受償權>抵押權>普通債權”的優先順序，體現了對弱勢群體基本居住需求的傾斜保護。若購房者遇到類似問題，應確保購房系為自住、已支付大部分款項（包括以工程款抵頂購房款），并妥善保管合同、付款憑證及實際入住證據，以便在項目出現風險時依法主張優先保護。（文中人物為化名）

半島晨報、39度視頻首席記者佟亮