無借名協議也能勝訴？關鍵看這幾項證據｜借名買房律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

原告周明與被告周芳系親姐弟。2004年，周明因創業初期收入不穩定，原計劃與朋友共同購房以使用公積金貸款，但遭母親反對。母親擔心周明日后擅自處置房產，便提議暫時借用女兒周芳的名義購房，待還清貸款后再過戶給周明。

2004年6月，三人一同前往售樓處，由周芳作為買受人與甲公司簽訂《商品房買賣合同》，購買一號房屋（建筑面積85.93㎡，總價33.3萬元）。首付款7.3萬余元由母親提供（資金來源于周芳此前歸還的10萬元借款），后續銀行貸款26萬元亦由周明通過他人賬戶按月償還。

房屋交付后，周明對一號房屋進行裝修，并自住及出租至今近20年，期間物業費、供暖費、水電、寬帶等均由其繳納。所有購房發票、契稅憑證、房產證原件均由周明保管。

2005年，周芳與其丈夫王某協議離婚時，在一份《補充說明》中明確寫道：“一號房屋實為周明購買，僅借用周芳之名，與雙方無任何關系。”該文件由周芳、王某簽字確認。

2018年后，因周芳長期旅居海外且拒絕償還其他借款，周明要求其配合過戶遭拒。周芳夫婦辯稱：

雙方無借名合意；

購房款系其在日本打工所得；

周明支付房貸是抵扣“房屋使用費”；

《補充說明》系偽造，不予認可。

周明遂起訴，請求確認借名買房關系，并判令周芳及王某協助辦理過戶。

二、裁判結果

? 全部支持原告訴求！

法院判決：

周芳、王某于判決生效后10日內，協助周明將一號房屋過戶至周明名下。

三、法院說理要點

雖無書面借名協議，但親屬間口頭約定可成立

法院指出，親屬間基于信任常不簽書面協議，應結合全案證據綜合判斷。

關鍵證據形成完整鏈條：

出資事實：首付款從周明賬戶支出，貸款由其長期償還；

持續占有：近20年自住+出租，繳費憑證齊全；

權屬憑證持有：房產證、發票、契稅單均由周明保管；

母親出庭作證：證實購房系為周明，周芳無購房意愿；

離婚《補充說明》：明確寫明“房屋實為周明購買，僅借名”。

被告抗辯缺乏證據支持

稱“用日本打工收入購房”，但未提供有效匯款或取款記錄對應首付款；

主張“房貸是使用費”，但未舉證雙方存在租賃或抵扣約定；

否認《補充說明》真實性，卻未申請筆跡鑒定或提供反證。

高度蓋然性標準已滿足

綜合家庭關系、出資、使用、證言、書面說明等，法院認為借名買房關系具有高度可能性，依法予以確認。

?? 關鍵指引：

在無書面協議的親屬借名買房案件中，法院重點審查：

? 誰實際出資？

? 誰長期占有使用？

? 誰持有原始憑證？

? 是否有第三方證言或間接書面證據（如離婚文件、聊天記錄）？

若上述要素齊備，即使對方否認，仍可能勝訴。

四、律師提示（北京房產律師 靳雙權團隊）

“借名”必須有合理動機

本案中，母親擔心兒子亂賣房、兒子收入不穩定，構成合理借名理由。若無正當理由（如限購、避債），法院可能質疑真實性。

《離婚協議》中的“補充說明”是關鍵證據

出名人與其配偶在離婚時主動承認“房屋非夫妻財產”，極具證明力。建議：若曾有類似書面材料，務必保存！

母親作證很關鍵，但需出庭

僅有書面證言效力有限，當庭陳述+接受質詢才能被充分采信。

不要混淆“代繳”與“出資”

對方可能辯稱“你只是幫忙交錢”。因此，務必確保：

資金從你賬戶轉出；

保留轉賬備注（如“房貸還款”）；

避免使用現金或第三人頻繁代付。

房產證在誰手里很重要

登記雖在出名人名下，但原件由實際權利人長期持有，是法院判斷真實權屬的重要依據。

? 行動建議：

若您是借名人，請立即：

① 整理繳費、轉賬、裝修、租賃記錄；

② 尋找家人、鄰居、租戶等證人；

③ 檢查是否有離婚協議、微信聊天、錄音等間接證據；

④ 盡快起訴，避免出名人轉移房產。