聚焦丨中國城市住房可支付指數(shù)發(fā)布暨推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展研討會舉辦

《中國城市住房可支付指數(shù)發(fā)布暨推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展研討會》于2025年12月29日在中國人民大學(xué)召開，會議由中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院主辦，國發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心承辦。中國人民大學(xué)商學(xué)院教授、國發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大發(fā)布《2010-2024年中國135城市住房可支付指數(shù)》，40多位專家學(xué)者參加了本次會議。

中國人民大學(xué)國發(fā)院城市更新研究中心主任，住建部政策研究中心原主任秦虹和中國人民大學(xué)商學(xué)院教授、國發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大聯(lián)合主持本次會議，參加本次會議圓桌討論的嘉賓有：中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原會長、住建部原總經(jīng)濟(jì)師、第十四屆全國政協(xié)委員、第四屆中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會會長柴強(qiáng)，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司原司長張其光，北京大學(xué)博雅特聘教授、不動產(chǎn)研究鑒定中心主任馮長春，清華大學(xué)長聘教授、房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉，中國人民大學(xué)國發(fā)院城市更新研究中心主任、住建部政策研究中心原主任秦虹。中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院教授、城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛，中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院曲衛(wèi)東教授，中央財經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院易成棟教授。

本次指數(shù)發(fā)布是中國人民大學(xué)商學(xué)院況偉大教授團(tuán)隊第8年發(fā)布中國城市住房可支付指數(shù)，主要包含以下3個方面內(nèi)容：一是中國住房可支付指數(shù)體系；二是2010-2024年中國135個城市10-2024年中國住房可支付指數(shù)變化趨勢；三是住房政策周期和住房可支付性關(guān)系。與會專家充分肯定中國城市住房可支付指數(shù)發(fā)布的理論價值、政策價值和現(xiàn)實意義，并對未來中國城市住房可支付指數(shù)的完善提出建設(shè)性的意見和建議。

近些年，中國房地產(chǎn)市場從供小于求轉(zhuǎn)為供大于求，從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段，從高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段。本次發(fā)布會對完善住房供應(yīng)體系、形成“商品住房+保障住房”的供給結(jié)構(gòu)、擴(kuò)大住房消費(fèi)提供了重要的參考價值。本次指數(shù)分別以房價收入比和房租收入比表示房價可支付性和房租可支付性。為提高住房可支付性，本次指數(shù)發(fā)布有以下重要發(fā)現(xiàn)和政策建議。

第一，傳統(tǒng)30%的房租收入比指標(biāo)和3-6倍房價收入比指標(biāo)僅是實踐經(jīng)驗總結(jié)，政策執(zhí)行成本低，但缺乏理論基礎(chǔ)，而且是靜態(tài)指標(biāo)，未動態(tài)反映家庭偏好和收入變化。為解決傳統(tǒng)住房可支付指標(biāo)的缺陷，本指數(shù)基于消費(fèi)收入彈性理論確定2010-2024年中國135個城市家庭消費(fèi)順序為：食品煙酒、居住、醫(yī)療保健、衣著、教育文化娛樂服務(wù)、家庭設(shè)備用品及服務(wù)、其他消費(fèi)和交通通信。本指數(shù)根據(jù)家庭消費(fèi)順序?qū)⒆》靠芍Ц吨笖?shù)劃分為住房負(fù)擔(dān)不起、嚴(yán)重支付困難、中度支付困難、輕度支付困難和無支付困難五類，發(fā)現(xiàn)傳統(tǒng)30%房租收入比和3-6倍房價收入比指標(biāo)高估住房支付困難程度，易引發(fā)住房過度保障問題。

第二，居民既可通過租房也可通過買房解決居住問題，但傳統(tǒng)30%的房租收入指標(biāo)和3-6倍房價可支付指標(biāo)相互分割，未將房租收入比指標(biāo)和房價收入比指標(biāo)統(tǒng)一起來。本指數(shù)根據(jù)租購選擇理論，將房價收入比和房租收入比指標(biāo)關(guān)聯(lián)起來，以此構(gòu)建“既買得起又住得起、買得起但租不起、買不起但租得起和既買不起又租不起”的房價收入比和房租收入比指標(biāo)聯(lián)合分布。

第三，2010-2024年中國135個城市中等收入家庭房租收入比呈下降趨勢，由2010年的30%降至2024年的21%，房租可支付性逐年增強(qiáng)。這是因為，2010-2024年中國135個城市中等收入者人均可支配收入增長率（年均增長7.66%）大于房租增長率（年均增長3.03%）和人均住房建筑面積增長率（年均增長2.10%）。因此，為保障中等收入者“住有所居”，應(yīng)大力規(guī)范和發(fā)展租賃市場，實現(xiàn)“租購并舉”。自2016年中國135個城市中等收入家庭不存在房租負(fù)擔(dān)不起和嚴(yán)重支付困難，2020-2024年中國135個城市中等收入家庭無房租支付困難，傳統(tǒng)住房收入指標(biāo)（30%）易高估中等收入家庭房租可支付性，會產(chǎn)生過度住房保障問題。2010-2024年中國135個城市中一、二、三線城市房租可支付性逐年增強(qiáng)，2010-2015年一線城市房租可支付性弱于二線和三線城市，但自2016年房租可支付性依次為三線、二線及一線城市，應(yīng)重點解決三線城市中等收入者房租支付困難問題。

第四，2010-2024年中國135個城市中等收入家庭房價收入比先增后降，由2010年的7.24倍增至2020年的8.94倍，又降至2024年的7.26倍。這是因為，2010-2024年中國135個城市中等收入者人均可支配收入增長率（年均增長7.76%）大于住宅價格增長率（年均增長5.79%和人均住房建筑面積增長率（年均增長2.10%）。2010-2024年中國135城市房價負(fù)擔(dān)不起和嚴(yán)重支付困難城市占比先降后升又降，傳統(tǒng)3-6倍房價收入比指標(biāo)高估房價支付困難程度力。但房價支付困難大于房租支付困難，應(yīng)主要解決房價可支付性問題。理性預(yù)期下2010-2024年中國135個城市房價中等收入家庭可支付性呈先降后升趨勢，非理性預(yù)期下2010-2024年中國135個城市中等收入家庭房價可支付性先升后降再升周期性波動。因此，非理性預(yù)期比理性預(yù)期更易產(chǎn)生房價支付困難，房價上漲過快地區(qū)應(yīng)采取收緊住房政策，使居民預(yù)期回歸理性，房價回歸合理水平。2010-2024年中國135個城市中三線城市中等收入者房價可支付性最強(qiáng)，二線次之，一線城市房價支付困難程度最大。因此，應(yīng)重點解決一線城市和二線城市中等收入者房價支付困難問題。

第五，理性預(yù)期下，2015-2024年135個城市中61%-86%城市中等收入者“既買得起又租得起房”，4-14%城市中等收入者“買不起但租得起房”；非理性預(yù)期房價增長率下，2010-2024年135個城市中“既買得起又租得起、買不起但租得起房”城市數(shù)量先增后減又增的周期性波動，非理性預(yù)期較理性預(yù)期更易引起房價可支付性波動，易引發(fā)中等收入者購房危機(jī)，需進(jìn)行預(yù)期管理。

第六，按照傳統(tǒng)指標(biāo)，2010-2024年長三角城市群中等收入者早期存在房租支付困難，所有年份均負(fù)擔(dān)不起房價，但按照本次指數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，2010-2024年京津冀城市群中等收入者存在輕度或無房租支付困難，2021年以來無房價負(fù)擔(dān)不起城市；按照傳統(tǒng)指標(biāo)，2010-2024年長三角城市群中等收入者早期存在房租支付困難，所有年份均負(fù)擔(dān)不起房價，但按照本次指數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，長三角城市群中等收入者無房租支付困難，但房價可支付性較弱，非理性預(yù)期下多數(shù)年份存在負(fù)擔(dān)不起或嚴(yán)重支付困難情形；按照傳統(tǒng)指標(biāo)，2010-2024年珠三角城市群中等收入者存在房租支付困難，所有年份負(fù)擔(dān)不起房價，但按照本次指數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，自2011年珠三角城市群中等收入者不存在房租支付困難，但存在房價負(fù)擔(dān)不起或嚴(yán)重房價支付困難。因此，需因地制宜、因城施策解決住房可支付問題。

第七，2010-2024年中國135個城市住房可支付性空間分化小，但房價收入比空間分化大于房租收入比空間分化，區(qū)域城市需統(tǒng)一住房政策，形成住房統(tǒng)一大市場；發(fā)達(dá)地區(qū)住房可支付不平等性大于欠發(fā)達(dá)地區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)應(yīng)進(jìn)一步實現(xiàn)區(qū)域一體化，統(tǒng)一住房政策，形成統(tǒng)一的住房市場。

第八，從緊的住房規(guī)制政策提高住房可支付性，但對房價可支付性的影響大于房租可支付性。因此，房價增長過快地區(qū)需實施從緊的住房規(guī)制，以提高住房可支付性，但房租增長過快的地區(qū)可不實施從緊的住房政策，以免影響經(jīng)濟(jì)增長。

審核：王煒 況偉大

微信編輯：張菁菁

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