聚焦丨中國城市住房可支付指數發布暨推動房地產高質量發展研討會舉辦

《中國城市住房可支付指數發布暨推動房地產高質量發展研討會》于2025年12月29日在中國人民大學召開，會議由中國人民大學國家發展與戰略研究院主辦，國發院城市與房地產研究中心承辦。中國人民大學商學院教授、國發院城市與房地產研究中心主任況偉大發布《2010-2024年中國135城市住房可支付指數》，40多位專家學者參加了本次會議。

中國人民大學國發院城市更新研究中心主任，住建部政策研究中心原主任秦虹和中國人民大學商學院教授、國發院城市與房地產研究中心主任況偉大聯合主持本次會議，參加本次會議圓桌討論的嘉賓有：中國房地產業協會原會長、住建部原總經濟師、第十四屆全國政協委員、第四屆中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長柴強，中國房地產業協會副會長兼秘書長、住房和城鄉建設部房地產市場監管司原司長張其光，北京大學博雅特聘教授、不動產研究鑒定中心主任馮長春，清華大學長聘教授、房地產研究所所長劉洪玉，中國人民大學國發院城市更新研究中心主任、住建部政策研究中心原主任秦虹。中國社科院財經戰略研究院教授、城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛，中國人民大學公共管理學院曲衛東教授，中央財經大學管理科學與工程學院易成棟教授。

本次指數發布是中國人民大學商學院況偉大教授團隊第8年發布中國城市住房可支付指數，主要包含以下3個方面內容：一是中國住房可支付指數體系；二是2010-2024年中國135個城市10-2024年中國住房可支付指數變化趨勢；三是住房政策周期和住房可支付性關系。與會專家充分肯定中國城市住房可支付指數發布的理論價值、政策價值和現實意義，并對未來中國城市住房可支付指數的完善提出建設性的意見和建議。

近些年，中國房地產市場從供小于求轉為供大于求，從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段，從高速增長階段轉向高質量發展階段。本次發布會對完善住房供應體系、形成“商品住房+保障住房”的供給結構、擴大住房消費提供了重要的參考價值。本次指數分別以房價收入比和房租收入比表示房價可支付性和房租可支付性。為提高住房可支付性，本次指數發布有以下重要發現和政策建議。

第一，傳統30%的房租收入比指標和3-6倍房價收入比指標僅是實踐經驗總結，政策執行成本低，但缺乏理論基礎，而且是靜態指標，未動態反映家庭偏好和收入變化。為解決傳統住房可支付指標的缺陷，本指數基于消費收入彈性理論確定2010-2024年中國135個城市家庭消費順序為：食品煙酒、居住、醫療保健、衣著、教育文化娛樂服務、家庭設備用品及服務、其他消費和交通通信。本指數根據家庭消費順序將住房可支付指數劃分為住房負擔不起、嚴重支付困難、中度支付困難、輕度支付困難和無支付困難五類，發現傳統30%房租收入比和3-6倍房價收入比指標高估住房支付困難程度，易引發住房過度保障問題。

第二，居民既可通過租房也可通過買房解決居住問題，但傳統30%的房租收入指標和3-6倍房價可支付指標相互分割，未將房租收入比指標和房價收入比指標統一起來。本指數根據租購選擇理論，將房價收入比和房租收入比指標關聯起來，以此構建“既買得起又住得起、買得起但租不起、買不起但租得起和既買不起又租不起”的房價收入比和房租收入比指標聯合分布。

第三，2010-2024年中國135個城市中等收入家庭房租收入比呈下降趨勢，由2010年的30%降至2024年的21%，房租可支付性逐年增強。這是因為，2010-2024年中國135個城市中等收入者人均可支配收入增長率（年均增長7.66%）大于房租增長率（年均增長3.03%）和人均住房建筑面積增長率（年均增長2.10%）。因此，為保障中等收入者“住有所居”，應大力規范和發展租賃市場，實現“租購并舉”。自2016年中國135個城市中等收入家庭不存在房租負擔不起和嚴重支付困難，2020-2024年中國135個城市中等收入家庭無房租支付困難，傳統住房收入指標（30%）易高估中等收入家庭房租可支付性，會產生過度住房保障問題。2010-2024年中國135個城市中一、二、三線城市房租可支付性逐年增強，2010-2015年一線城市房租可支付性弱于二線和三線城市，但自2016年房租可支付性依次為三線、二線及一線城市，應重點解決三線城市中等收入者房租支付困難問題。

第四，2010-2024年中國135個城市中等收入家庭房價收入比先增后降，由2010年的7.24倍增至2020年的8.94倍，又降至2024年的7.26倍。這是因為，2010-2024年中國135個城市中等收入者人均可支配收入增長率（年均增長7.76%）大于住宅價格增長率（年均增長5.79%和人均住房建筑面積增長率（年均增長2.10%）。2010-2024年中國135城市房價負擔不起和嚴重支付困難城市占比先降后升又降，傳統3-6倍房價收入比指標高估房價支付困難程度力。但房價支付困難大于房租支付困難，應主要解決房價可支付性問題。理性預期下2010-2024年中國135個城市房價中等收入家庭可支付性呈先降后升趨勢，非理性預期下2010-2024年中國135個城市中等收入家庭房價可支付性先升后降再升周期性波動。因此，非理性預期比理性預期更易產生房價支付困難，房價上漲過快地區應采取收緊住房政策，使居民預期回歸理性，房價回歸合理水平。2010-2024年中國135個城市中三線城市中等收入者房價可支付性最強，二線次之，一線城市房價支付困難程度最大。因此，應重點解決一線城市和二線城市中等收入者房價支付困難問題。

第五，理性預期下，2015-2024年135個城市中61%-86%城市中等收入者“既買得起又租得起房”，4-14%城市中等收入者“買不起但租得起房”；非理性預期房價增長率下，2010-2024年135個城市中“既買得起又租得起、買不起但租得起房”城市數量先增后減又增的周期性波動，非理性預期較理性預期更易引起房價可支付性波動，易引發中等收入者購房危機，需進行預期管理。

第六，按照傳統指標，2010-2024年長三角城市群中等收入者早期存在房租支付困難，所有年份均負擔不起房價，但按照本次指數標準，2010-2024年京津冀城市群中等收入者存在輕度或無房租支付困難，2021年以來無房價負擔不起城市；按照傳統指標，2010-2024年長三角城市群中等收入者早期存在房租支付困難，所有年份均負擔不起房價，但按照本次指數標準，長三角城市群中等收入者無房租支付困難，但房價可支付性較弱，非理性預期下多數年份存在負擔不起或嚴重支付困難情形；按照傳統指標，2010-2024年珠三角城市群中等收入者存在房租支付困難，所有年份負擔不起房價，但按照本次指數標準，自2011年珠三角城市群中等收入者不存在房租支付困難，但存在房價負擔不起或嚴重房價支付困難。因此，需因地制宜、因城施策解決住房可支付問題。

第七，2010-2024年中國135個城市住房可支付性空間分化小，但房價收入比空間分化大于房租收入比空間分化，區域城市需統一住房政策，形成住房統一大市場；發達地區住房可支付不平等性大于欠發達地區，經濟發達地區應進一步實現區域一體化，統一住房政策，形成統一的住房市場。

第八，從緊的住房規制政策提高住房可支付性，但對房價可支付性的影響大于房租可支付性。因此，房價增長過快地區需實施從緊的住房規制，以提高住房可支付性，但房租增長過快的地區可不實施從緊的住房政策，以免影響經濟增長。

審核：王煒 況偉大

微信編輯：張菁菁

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