曹德旺預言要成真？若不出意外，2026年房地產將面臨5大轉折

當年曹德旺談及房地產未來時，曾被不少人斥為 “外行妄議”，可如今回頭再看，這位深耕制造業的企業家，反而成了最清醒的觀察者。眼下，二三十層的高層住宅問題集中爆發，二手房掛牌量持續攀升，價格跌幅讓持有者心驚。

高層住宅為何漸漸失寵？2026 年的房地產市場又將迎來哪些關鍵轉折？答案藏在市場變化與政策調整的細節里。

近期，曹德旺多年前談論樓市的視頻再度刷屏，評論區滿是 “早聽他的就好了” 的感慨。

事實上，從未有過所謂 “曹德旺 2026 年樓市預言”，但十年前樓市最狂熱的時期，他就點破了一個沒人愿意相信的真相：“房子本是用來住的，就算炒到天價終會回落，尤其是二三十層的高層住宅，早晚成生活負擔。” 這番話，恰似對當下市場的精準注解。

回溯 2016 年，樓市狂熱程度至今令人咋舌。南京、合肥、蘇州、廈門這 “樓市四小龍”，搶房場面堪比春運搶票。南京河西一次開盤，10 個樓盤共 3200 套房，引得上萬人徹夜排隊。有人抱著枕頭、裹著毛毯守在售樓處，現場甚至備好了 120 救護車以防意外。

高層住宅更是 “香餑餑”，越高的樓層越搶手，購房者連實地看房都省了，僅憑一張戶型圖就搶著交定金。家庭聚會的核心話題全是買房，手里沒個兩三套房產都不好意思開口，所有人都篤信 “買了就漲，轉手就賺”。

就在全民沉浸炒房狂歡時，曹德旺潑了冷水。他在公開活動中直言：“房子就是鋼筋水泥堆的，值不了那么多錢；那些高層住宅，未來維護成本會壓垮業主。”

他更犀利反問：“有錢人早有好幾套，沒錢人買不起，炒房的將來賣給誰？” 這番話瞬間引爆爭議，地產從業者嘲笑他 “賣玻璃的不懂樓市”，炒房者罵他 “破壞財富夢想”，連普通購房者都覺得他危言聳聽。可短短幾年，現實就印證了他的判斷。

2026 年的房地產市場，正迎來五大清晰可見的轉折，每一個都呼應著曹德旺當年的預判。

第一個轉折是資產泡沫徹底消退，“炒房致富” 神話終結。2025 年數據顯示，全國百城二手住宅價格全年下跌 7%，一線城市扛不住了 —— 北京朝陽區某高端公寓降價百萬掛牌半年無人問津，上海浦東部分次新盤價格跌回 2019 年水平。

二線城市跌幅超 9%，曾經的 “搶房熱門地” 杭州未來科技城，不少房源價格較峰值腰斬。三四線城市更慘烈，山東、河南多個縣城房價跌破三千元 / 平，一套百平米住宅總價不及一輛中檔車，仍難尋買家。

晚上走在這些城市的新城區，大片高層小區亮燈率不足三成，“空城” 景象隨處可見，不少人成了 “房奴中的房奴”，既賣不掉又要還貸款，徹底被套牢。

第二個轉折是高層住宅加速 “失寵”，低密產品成新主流。曹德旺重點預警的高層住宅問題，如今集中爆發。電梯老化是重災區，全國近 80 萬臺電梯使用超 15 年，17 萬臺超 20 年，故障頻發成常態。

北京通州一個 2008 年建成的小區，2024 年半年內電梯故障達 30 余次，曾有 2 歲幼童被困半小時。住在 18 樓的獨居老人，因害怕電梯出事，半個月不敢下樓。

維修更成難題：更換一部電梯需 30 多萬，按規定要三分之二業主參與表決且過半數同意，可低層業主不愿出錢，租客不配合聯系房東，即便有政府補貼，多數小區仍因 “人心不齊” 推進受阻。

此外，外墻脫落、消防設施老化、供水故障等問題接踵而至，鄭州某小區去年因外墻瓷磚墜落砸傷路人，整棟樓維修花費超百萬。

第三個轉折是預售制退潮，現房銷售成市場主流。2025 年中央城市工作會議明確提出 “全面推進現房銷售制”，從根源解決交付難題。這一政策迅速落地，北京、上海、廣州等城市 2025 年四季度新開盤項目中，現房占比達 68%。

購房者心態徹底轉變，“所見即所得” 成剛需，畢竟誰也不愿再冒 “開發商跑路” 的風險。成都某樓盤從預售改現房后，雖然價格微漲 5%，但到訪量提升兩倍，開盤即售罄。

與之對應，仍采用預售的項目去化艱難，不少開發商被迫推出 “保交樓保險”“延期賠付” 等政策，卻難挽頹勢。2026 年，現房銷售將覆蓋絕大多數城市，預售制或將只在少數核心城市保留。

第四個轉折是政策從 “刺激樓市” 轉向 “保障民生”。各地已停止 “限購松綁”“補貼買房” 等刺激性政策，轉而發力保障房建設。

2025 年全國收購存量商品房用作保障房、人才房超 120 萬套，這些房源價格比市場價低 30% 以上，且配套完善。杭州、深圳等地的保障房項目，因性價比高，申請人數超房源量十倍。

同時，限高政策全面收緊：西安、濟南等城市明確中心城區住宅高度不超 80 米，南京、蘇州禁止新建 18 層以上住宅。超高層住宅徹底退出市場，開發商開始拆改已規劃的超高層項目，轉而規劃 11 層以下低密社區。

第五個轉折是開發商轉型 “品質競賽”，物業價值凸顯。過去 “高周轉、拼規模” 的模式走到盡頭，頭部房企紛紛轉向 “品質深耕”。萬科 2025 年推出的 “健康住宅 2.0” 系列，配備新風系統、隔音門窗、社區養老服務站，即便價格高于周邊 10%，仍受青睞。

物業服務成核心競爭力，北京某小區因物業響應及時、維護到位，二手房價格較周邊同品質小區高 15%。與之相反，物業差的小區陷入 “貶值循環”：業主不滿拒交物業費，物業沒錢維護，房屋品質下降，價格進一步下跌。

2026 年，“品質 + 物業” 將成為房企生存的關鍵，那些仍靠 “高杠桿、炒概念” 的企業，難逃被淘汰的命運。

回頭看，曹德旺從不是 “預言家”，只是看透了房子的本質 —— 它從來不是金融工具，而是居住空間。2026 年的五大轉折，本質是市場回歸理性的必然。

對于普通人而言，這意味著囤房時代徹底結束，與其執著于 “多套房”，不如選一套品質過硬、物業靠譜的自住房。畢竟，房子最終的價值，終究要回歸到 “住得安心” 上。

那些還抱著炒房幻想的人該清醒了：泡沫退去后，留下的只有居住屬性的本質。房地產的 “黃金時代” 或許落幕了，但 “居住的好時代” 正在到來。