26年杭州地王鎖定之江？今年之江待出讓宅地盤點…

NO.1 丨 壹

兩個月前公示，之江這宗位置不錯的商改住地塊又有新動靜了！

12月下旬，西湖區政府發布了《之江度假區單元XH302-11地塊苗木遷移公示》，其中提到：之江度假區單元XH110302-11地塊內的97棵苗木將遷移至楓樺西路道側綠化帶內，遷移理由為之江度假區單元XH110302-11地塊做地需要。

全知道注意到，公示中提到的這宗地塊，正是兩個多月前杭州市規劃與自然資源局公示詳規調整的之江度假區單元XH110302-11地塊。

去年10月，杭州市規劃與自然資源局公示了調整后XH110302-11地塊，用地性質由商業用地/商務金融用地調整為二類城鎮住宅用地；

麥嶺沙梧桐路南片區即將做地開發

同時，規劃局也對這宗地塊的部分經濟技術指標如用地面積、容積率、建筑密度、綠地率等進行了調整；

關于此次規劃調整的原因，公示信息中提到：優化土地資源要素配置，促進區域職住平衡和完善單元功能，推進區域發展和提升地段活力。

一般而言，進行苗木遷移屬于凈地出讓的前期工作；根據全知道了解到的信息，這宗地塊很可能將在今年作為之江板塊的主力地塊上市出讓！

NO.2 丨 貳

這幾年來，之江的推地節奏整體比較穩定，在之江核心區開發飽和，板塊開發與發展整體向南轉移后，未來之江的推地重點，優質地塊也就成為了板塊有限發展的風向標。

今年，之江又有哪些新的地塊待出讓？全知道來幫大家做盤點；

已出讓：鎮南宅地

說到26年待出讓的新地塊前，不得不提這種25年底已經出讓的地塊，這也是之江鎮南板塊近幾年來首次有宅地出讓。

去年11月25日，藍城&之江城投以15.1854億元總價底價競得的之江轉塘單元XH100403-09地塊。

XH100403-09地塊用途為住宅（設配套公建）用地；地塊出讓面積為56150㎡，出讓總建筑面積為95455㎡，容積率為1.7。

地塊位于久未推地的鎮南板塊；從區位來看，地塊周邊有篁外山莊、贊成嶺上等多個小區，居住氛圍濃厚；配套方面，鎮南板塊在之江發展較早，因而各方面配套都比較完善，已經是所見即所得的狀態：

教育方面，地塊北側是文三街教育集團文宣小學和杭州第七中學轉塘校區、浙江音樂學院等；商業方面，周邊兩公里內有奧萊金街、金街美地等，醫療方面有浙江省人民醫院（望江山院區）、浙江省立同德醫院（之江院區）；交通方面，直線距離500米是地鐵6號線浙江音樂學院站，距離彩虹快速路主線和出入口也很近。

久未推地的板塊屬性加上成熟完善的生活配套，讓這宗地塊在掛牌時就收獲了不少關注；

另外，全知道注意到，2025年底，杭州市公共資源交易平臺發布了杭政儲出[2025]123號地塊住宅（設配套公建）項目的招標計劃表；地塊開工在即。

待出讓：原浙工大地塊

要說去年和今年，之江板塊乃至整個杭州低密市場最為關注的涉宅地塊，應該莫過于原浙工大之江學院地塊。

全知道注意到，更是有媒體把這宗地塊與去年的建發蔣村地王對作對比，認為這宗地塊很可能再次突破杭州宅地單價新高，成為新地王。

為什么會如此受關注？這就不得不提到其所在的區位和低密屬性。

在地塊整體完成拆除移平后，去年10月，市規劃局網站發布了浙工大之江地塊的詳規調整公告；根據公告，浙工大之江學院地塊將從原來的高等教育用地，擬調整為二類城鎮住宅用地；

值得注意的是，地塊的建筑高度因為要符合西湖世界文化遺產緩沖區要求，建筑限高仍為15米；

不僅如此，地塊北面還有一眾老牌低密豪宅，比如云溪玫瑰園、景月灣、西湖高爾夫等；稀缺的區位與規劃的限高，奠定了浙工大之江地塊的低密屬性；

此外，這宗地塊還具備交通上的優勢：沿留泗路敷設的地鐵12號線廟山站，將在留泗路東側之江學院地塊附近設置出入口；同時，地塊南面就是長深高速，交通十分方便；

毗鄰杭州頂豪區、低密、背靠西湖群山…眾多buff疊加下，這宗地塊的價值顯而易見。

全知道認為，如果市場反應正常，這宗地塊大概率會在今年面世；目前，已有多家房企針對地塊展開了前期調研。

待出讓：TOD蓋下地塊

浙工大之江地塊預訂了2026年的樓面單價“地王”；位于之江科創城核心區的西湖TOD云之城項目，則是之江2025年之江板塊的總價“地王”；

從2025年4月建發、杭州地鐵和之江城投以18.34億元的價格聯合競得雙浦車輛段地塊；到4個月后的規劃局網站公示，再到建發集團與西湖區簽署戰略合作協議；

可以說，云之城項目本身，已經脫離了一個40萬㎡的綜合型大盤的角色，作為新興板塊核心和最先啟動的項目，每一步都備受關注。

全知道了解到，云之城項目借鑒新加坡榜鵝新城經驗，依托地鐵換乘樞紐優勢，參照新加坡淡濱尼天地（Our Tampines HUB）的成功模式，構建復合型城市聚心（HUB）。

云之城鄰里中心效果圖過程稿

整個云之城項目分為一期、二期和三期，其中一期，也就是蓋上空間的建設，已于2025年啟動；

整個蓋上空間分為6大地塊，涵蓋住宅（小高層、低密、洋房）、商業、社區配套、幼兒園等；

而蓋下空間，指的是指軌交樞紐蓋板之下的部分，可以理解為雙浦車輛段周圍的地塊和配套，以及交互連通的配套空間（如連廊）等設施。

云之城項目東公園效果圖過程稿

根據規劃，未來的tod蓋上與蓋下將成片開發，互通互聯。而全知道了解到，蓋下部分的商業等地塊，也有可能在今年出讓。

待出讓：梧桐路南商改住地塊

開頭提到的梧桐路南商改住地塊，它的位置很特別。

從小的組團來看，XH110302-11地塊位于梧桐路南側；除了靠近梧桐路和梧桐支路的兩宗住宅地塊外，整個組團內還有西湖區老年活動中心(之江分中心)/西湖區婦女兒童活動中心(之江分中心)、以及養老院、體育文化活動設施等公共配套規劃。此外，商改住的地塊南側還規劃有學校、幼兒園等地塊。

全知道注意到，與商改住地塊一路之隔的北面就是西投銀泰城、浙一之江院區等生活配套；

更重要的是，這些配套都比較成熟，處于“所見即所得”的狀態；相比一些住宅項目還要等待配套兌現，這宗商改住地塊有天然優勢；

從大的區位來看，這宗地塊正好位于之江核心區與之江新城的交界處，北面有已兌現且較為成熟的商業、醫療等生活配套，南面是待開發的空地，也是未來開發建設的重點；

全知道之前說過：在之江核心區建設用地飽和后，未來的主戰場將圍繞雙浦沿江和雙浦新區兩個點位展開。

從遠期規劃來看，組團西北側靠近梧桐路、之浦路的規劃商業，未來也是遠期規劃地鐵11號線梧桐路站的商業上蓋TOD地塊。

之江科創城沿江風貌區遠期軌交路線規劃示意圖（非最終方案）

除了遠期規劃的地鐵11號線，四號浦路過江通道的出入口，無論設置在梧桐路，還是設置在楓樺東路靠近錢塘江一側，對于這宗地塊來說都十分方便。

目前來看，這宗地塊也很有可能成為今年之江首宗出讓的宅地，讓我們拭目以待。

??編輯：江樹 | 主編：小全 |律師：鄭晶晶

來源：杭州市規劃和自然資源局、杭州市公共資源交易平臺、西湖區政府、之江全知道

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